Q: B씨는 상가 개발사업 시행사인 A사로부터 상가를 분양받으면서 분양대금과 별도로 상가개발비를 납부하기로 하였습니다. 모든 수분양자에게 공통적으로 적용되는 상가 분양계약에 따르면, (1) A사는 상가유치, 상권개발, 상가 기본 인테리어 및 영업활동 지원 등을 하여야 하고, (2) 상가 개발비는 상가 전체 공용부분 및 개별 점포의 인테리어, 분양 및 상권조성을 위한 각종 조사 및 홍보비용 등으로 사용하며, (3) 분양계약이 수분양자의 귀책사유로 해제되는 경우에는 계약금과 상가개발비는 위약금으로 A사에 귀속되도록 되어 있습니다. B씨는 계약금과 상가개발비만 납부한 상태에서 자금부족으로 나머지 분양대금을 납부하지 못하였고 A사는 이를 이유로 분양계약을 해제하였는 바, B씨는 상가개발비를 반환받을 수 있을까요?
A: 최근 분양대금과 별도로 상가개발비를 지급하기로 하는 분양계약이 종종 발견됩니다.
대법원 2013. 10. 24.선고 2010다22415 판결은, 이러한 상가개발비의 법적 성격은 분양계약의 내용, 상가개발비 지급 동기와 경위, 당사자의 목적, 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 한다고 하면서, 위와 같은 약정이 분양계약에 포함되어 있을 경우 상가개발비 약정은 수분양자가 시행사에게 상가 홍보, 인테리어 시공 등 상가 활성화를 위한 사무처리를 위임하고 그 비용 및 보수를 개발비란 명목으로 지급하기로 한 위임약정이라고 판단하였습니다.
또한 상가 분양계약이 모든 수분양자에게 공통으로 적용되는 약관의 형태로 체결된 것이라면, 수분양자의 귀책사유로 해제되는 경우라 하더라도 상가개발비를 전혀 반환하지 않기로 약정한 것은 시행사의 계약해제로 인한 원상회복 의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제9조에 따라 무효이며, 수분양자는 시행사가 실제 수행한 업무의 내용에 상응하는 보수와 사무처리 비용 등을 공제하고 남은 나머지 상가개발비를 반환받을 수 있다고 판단하였습니다. 나아가, 위약금은 민법에 따라 손해배상액의 예졍으로 추정되며, 이 손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 감액할 수 있습니다.
따라서 본 사안에 있어서 B씨는 A사가 수행하기로 하였던 상가활성화 및 인테리어 공사의 실제 진행 정도에 상응하는 A사의 실제 지출비용 및 적정 보수를 공제한 나머지 개발비를 반환받을 수 있을 것입니다
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