(생활법률) 기망에 의한 임차권양도ㆍ권리금계약 취소여부

임차권 양도인이 허위의 매출자료를 이용해 양수인과 임차권양도계약 및 권리금계약을 체결한 경우 양수인은 이를 모두 취소할 수 있을까? (대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결)

 

　<사실 관계> Y는 점포를 임차해 커피전문점 영업을 하던 중 생각만큼 영업이 잘 안 되자 점포 임차권을 양도하기로 마음먹고, 컨설팅업체를 통해 소개받은 X에게 월별 매출액이 2300만원 가량이라는 매출자료를 제시해 임차권양도계약 및 권리금계약을 체결했는데 그 중 600만원 이상은 허위의 매출자료였다. X는 Y에게 임차권 양도대금과 별개로 권리금 2억4000만원을 지급했는데, 임차권을 양수받아 영업해 본 결과 실제 매출액이 X가 제시한 매출자료에 크게 못 미치는 것을 확인하게 됐다. 이에 X는 Y의 기망행위를 근거로 해 Y를 상대로 위 권리금계약과 임차권양도계약의 취소 및 부당이득의 반환을 구하는 소를 제기했다.

　　

 

　<해설> 영업용 건물의 임대차에 있어 임대차계약이나 임차권양도계약과는 별도로 ‘그 영업시설·비품 등 유형물이나 기존 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 그동안의 영업을 통해 쌓여 온 무형의 재산적 가치’를 양도하는 대가로 당사자들 사이에 권리금을 주고받는 것이 일반적인 관행으로 굳어져 왔다. 건설회사도 업무성격상 이러한 분쟁에 휘말리는 경우가 종종 있다. 그런데 권리금계약에 대해 법률상 명시적인 규정을 두고 있지 않아 대법원 판례에 따라 그 법리가 형성되어 왔지만, 보호의 기준이 불명확한 면이 크다.

 

　특히 권리금은 대개 매출액을 기준으로 해 산정되기 때문에 권리금계약 과정에서 양도인이 매출액을 부풀리는 일이 허다했으며, 이를 둘러싸고 권리금계약의 취소 또는 더 나아가 임차권양도계약 자체의 취소가 문제 되는 경우가 많았다. 권리금계약은 임차권양도계약 등에 수반돼 체결되는 것이지만 엄밀히 보면 임차권양도계약과는 별개의 계약이므로 허위의 매출자료에 속아서 임차권을 양수했다고 생각하는 양수인으로서는 권리금뿐만 아니라 임차권의 양수도 자체를 취소하고자 하는 것이다.

 

　대상판결의 원심은 Y의 기망행위를 인정하면서도 권리금계약의 취소만을 인용하고 임차권양도계약의 취소에 대해서는 별다른 판단을 하지 않았다. 그러나 대법원은 이 사건 권리금계약과 임차권양도계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때 임차권양도계약과 권리금계약을 결합해 일체로서 행하여진 것으로 봐야 하므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 취소할 수는 없고 권리금계약에 취소사유가 있다면 마땅히 임차권양도계약까지도 함께 취소돼야 한다고 판시해 X의 손을 들어줬다. 이러한 대법원의 입장은 일반적으로 임차권양도와 권리금지급이 경제적, 사실적으로 불가분의 관계에 있다는 현실적인 점을 고려한 판시로서 타당한 것이다.

 

　다만, 사실관계에 따라 기망행위의 정도 및 두 계약 간의 관계 등이 구체적으로 검토될 필요가 있음은 물론이다.

 

　올해 초 정부가 발표한 경제혁신 3개년 계획 중에는 상가 권리금의 법제화 방안이 포함돼 있는데, 이러한 시도가 권리금을 둘러싼 이해관계를 조화롭게 아우르면서 그동안 관행적으로 이뤄졌던 권리금을 얼마나 합리화시킬 수 있을 것인지 귀추가 주목된다.

 

 

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