(생활법률) 미등기 무허가건물의 매매계약해제

Q: 甲은 미등기 무허가건물을 乙에게 매도하였는데, 丙은 그 미등기 무허가건물을 乙로부터 매수하여 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었습니다. 그 후 甲은 乙과의 사이에 체결된 매매계약을 해제하였는데, 甲은 丙을 상대로 해제의 효과를 주장하면서 무허가건물의 소유명의를 甲명의로 변경해 줄 것을 요구할 수 있을까요?

 

A: 민법 제548조 제1항 본문은 해제의 효과를 규정하면서 같은 항 단서에서 “그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다”고 명시함으로써 해제 시의 제3자 보호에 대하여 규정하고 있습니다. 여기에서의 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 지칭합니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882판결 등 참조).

 

그런데 미등기 무허가건물의 매수인은 그 소유권이전등기를 마치지 않는 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권도 인정되지 않을 뿐만 아니라 물권법정주의하에서 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리를 인정할 수도 없습니다(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000판결 참조). 그러나 丙은 甲과 乙사이의 매매계약이 해제되기 전 미등기 무허가건물을 매수하여 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 자이므로 민법 제548조 제1항 단서에 따라 보호되는 제3자에 해당하는 것은 아닌지 문제됩니다.

 

그러나 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 관한 소유권 기타의 권리를 취득하는 효력이 없습니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다36274 판결 참조).

 

최근에 대법원은 이에 관하여 “미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 그 매수인으로부터 해당 무허가건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다고 하더라도 그 건물에 관하여 완전한 권리를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2014.02.13. 선고 2011다64782 판결)”라고 판시하여 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 것만으로는 민법 제548조 제1항 단서에서 정하는 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

 

그러므로 甲은 丙을 상대로 해제의 효과를 주장하여 무허가건물의 소유명의를 甲명의로 변경해 줄 것을 구할 수 있습니다.

 

 

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