(윤명선칼럼) 알아두셔야 할 생활법률(5)

1. 등기한 부동산 유치권 행사 못한다.

 

앞으로 등기한 부동산은 유치권을 행사할 수 없게 된다. 대신 공사대금을 받지 못한 유치권자는 저당권 설정을 통해 채무를 회수할 수 있을 전망이다.

법무부는 지난 16일 이같은 내용의 민법 개정안을 입법예고했다.

민법 개정안에 따르면 건물 공사가 진행 중이라 아직 등기가 안 된 부동산은 유치권을 행사할 수 있지만, 등기가 경료된 경우에는 유치권을 행사할 수 없다. 다만 등기가 경료되면 유치권자들은 부동산이 등기된 날부터 6개월내에 저당권설정청구를 해 못 받은 공사비 등을 받을 수 있게 했다. 저당권자의 배당순위는 유치권 개시시로 소급한다.

또 부동산 등기부에 저당권이 표시돼 매수자 등 이해당사자들이 저당권 존재 여부를 알 수 있도록 했다. 유치권은 등기부에 공시가 안 되는 사실상 우선변제권이라서 그동안 피해를 보는사례가 있었다.

법무부는 민사집행법을 개정해 저당권설정청구소송을 낸 유치권자를 배당요구권자에 포함하는등 유치권 폐지에 따른 세부절차를 마련하고, 부동산등기법도 개정해 유치권자가 전환 설정한 저당권을 등기부에 기재할 근거 규정도 신설할 계획이다.

 

2.임대주택 양수인에게도 가압류 효력이 발생한다.

 

임대주택이 양도될 당시 임차인의 보증금이 이미 가압류된 상태라면 임대주택 양수인에게도 가압류의 효력이 미친다는 대법원 판결이 나왔다. 앞으로 임차인이 입주해있는 건물을 임대인에게 구입하는 매수자는 보증금채권에 대한 가압류가 있는지를 확인한 후에 구입해야 예상치 못한 손해를 막을 수 있을 것으로 보인다.

대법원은 17일 신용보증기금이 자신에게 채무를 지고 있는 사람이 세들어 사는 건물을 양수한 고모씨를 상대로 낸 추심금청구소송 상고심에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법이 정한 대항요건을 갖춘 임대주택의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 보증금반환채무를 면하게 된다”고 밝혔다.

재판부는 “임대주택이 양도됐음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본 집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다”며 “가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류 효력을 주장할 수 있다”고 덧붙였다.

그러나 대법관은 “다수의견에 따르게 되면 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담으로 보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 내용을 조사해 파악해야 하고, 양수 후 임대차보증금반환채무를 면하려고 해도 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자들을 제3채무자로 한 압류나 가압류 내용을 모두 파악해야 하므로 임대주택 양도를 둘러싸고 거래비용의 증가, 손해배상책임의 공방 등 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제들이 발생할 가능성이 크다”며 반대의견을 냈다.

신용보증기금은 2005년 5월 주택임차인 유모씨가 가진 임대차보증금 반환채권을 가압류했다. 고씨는 2007년 7월 주택소유자이자 임대인인 김모씨로부터 주택을 매수해 임대인지위를 승계했다. 같은해 10월 임대차계약이 종료됐고, 고씨는 유씨에게 보증금 3000만원을 반환했다. 신용보증기금은 2009년 11월 대한 보증금에 대한 가압류를 본압류로 이전해 추심명령을 받아 고씨에게 명령을 송달하고 1900여만원을 받으려고 했으나 고씨가 “이미 유씨에게 보증금을 지급했다”며 지급을 거절하자 소송을 냈다. 1,2심은 “고씨는 보증금채권이 가압류돼있다는 사실을 모르고 과실없이 유씨에게 보증금을 돌려줬다고 봐야 한다”며 원고패소판결했다.

 

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

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