(윤정웅칼럼) 아파트분양권 계약해지에 따른 참고사항-1

-5년 양도세 비과세라는 낚시에 걸린 사람들-

 

2008년에서 2010년 사이에 수도권에는 고가의 신규 분양이 폭탄으로 쏟아졌고, 특히 2009.2.12부터 2010.2.11사이에 분양받은 아파트에 대해서는 입주일과 잔금일 중 빠른 날로부터 5년간 양도소득세도 면제해주는 혜택을 주었다. 김대중 정부 당시에는 이런 정책을 이용해서 돈을 번 사람들도 많았었다.

 

그러나 2008년 이후에부터 신규분양현장마다 미분양이 쌓이게 되자 이를 해소하는 방안으로 계약금을 낮춰 분양하거나 심지어는 직원에게 까지 덤터기분양을 씌워 훗날 큰 파장을 몰고 오게 된 것이다. 여러분들 중에서도 계약금에 부담이 없어 1000만 원이나 1500만 원을 걸고 계약을 체결한 분도 계실 것이다.

 

건설회사로서는 누구하고 계약을 맺건 일단 계약서가 있고, 수분양자가 있어야 대출을 받을 수 있으므로 중도금대출을 받을 목적으로 계약금 덤핑 분양을 했거나 하청업체 직원들 가족까지 동원해서 분양을 받게 했다는 뜻이다. 여기에 걸려든 사람들은 대개 순진한 사람들이고, 그야말로 가난한 서민들이다.

 

당시에는 벌떼분양이 특히 유행을 하여 100-200명의 분양대행사 직원을 고용해서 직원 1명당 1채를 팔기 위해 사돈네 팔촌까지 불러들여 분양을 받게 했고, 부근의 중개업소에는 소정의 수수료를 줘가며 분양유치작전을 펴기도 했다. 오죽했으면 각 중개업소에서는 승용차로 동네사람들을 싣고 다니기 까지 했겠는가.

 

-꿈은 사라지고 재산만 손해 볼 줄이야-

 

2006년까지는 입주 때 마이너스 프리미엄이 형성되는 일은 없었다. 어찌하던 분양만 받아 놓으면 밑져봤자 본전이거나 톡톡히 몇 천만 원 거머쥐는 일도 있었으리라. 그런 미련과 역사 앞에 돈 욕심 없는 사람이 누가 있으리오. 그러나 세상은 변해버렸다. 본전은커녕 계약금을 포기해도 분양권을 사겠다는 사람이 없으니 이 일을 어찌해야 할까.

 

계약금은 1000만 원에서 1500만 원 정액제가 있고, 5%짜리와 10%짜리가 있다. 얼마를 걸었건 포기하고 최하 5000만 원에서 1억 원을 얹어줘도 사겠다는 사람은 눈을 씻고 봐도 없음이 현실이다. 왜 그럴까? 5억에 분양했던 아파트가 3억에도 살 사람이 없으니 웃돈을 얹어 받아도 손해를 보기 때문이다.

 

멋모르고 분양을 받았던 수분양자들로서는 기가 막힐 노릇이다. 몇 개월 후에 팔아주겠다고 장담했던 분양사 직원이나, 책임지고 분양권을 웃돈으로 처리하겠다고 장담했던 중개업소 직원이나 전문가는 연락조차 없다. 설령 곁에 있다 해도 세상이 이렇게 될 줄 누가 알았느냐는 대답뿐이리라.

 

처음에는 건설사에서 문자가 오거나 전화가 오더니 그 후에는 은행에서 오고 이제는 신용정보회사에서 집이나 직장까지 찾아온다. 입주 전에는 건설 회사에서 입주준비를 상냥하게 물어오더니 그 후에는 독수리로 변한다. 은행에서는 노골적으로 재산에 가압류를 하고 있으며 건설사로부터 채권추심을 의뢰받은 신용정보회사들은 물 만난 고기처럼 법에 없는 권한을 행사하기도 한다.

 

-계약해지에 대한 양해말씀-

 

일반서민들이 제일 싫어하는 말이 무슨 말인지 아시는가? 법적조치라는 말이다. 생전 살아도 지구대 문 앞에 가보지도 않은 선량한 사람들에게 법적조치 운운하면 간이 콩알만 해지고. 가슴이 울렁거리기 시작한다. 답답한 나머지 여기저기 법률사무소를 들랑거리며 계약해지 요령을 물어보지만 똑 떨어진 답변은 어느 곳에서도 나오지 않는다.

 

그렇다면 계약해지는 될 수 있단 말인가? 또 해지에는 요령과 대처방법도 있는 것일까? 수많은 사람들이 전화나 쪽지로 묻고, 찾아와서 묻고 있음이 현실이다. 필자는 “있다”는 말씀을 드린다. 그러나 구체적인 사항은 아직 글로 써본 일이 없고, 필자의 저서 “나는 부동산이다”라는 책에도 대처방법만 몇 가지 있을 뿐 요령은 없다.

 

왜냐하면 이런 요령과 대처방법은 필자가 근무하는 “법무법인 세인”을 비롯한 우리나라 3-4개 법률회사(법무법인)의 노하우와 업무상 기밀에 속하는 사항이기도 하려니와 수원대학교 사회교육원 부동산학과 정규과정에서 강의하는 내용이므로 이를 발설할 수 없어서 글로 쓰지 못하고 있는 것이다. 필자도 안타깝다. 이해만을 바랄 뿐이다.

 

-계약해지에 따른 대처요령-

 

1. 웃돈을 주고라도 분양권을 파는 게 안전하다.

 

요즘 분양권을 팔려면 대개 1억 이상을 손해 봐야 한다. 서민들 입장에서 그 돈이 있다면 차라리 입주하고 말 것이다. 그러나 큰 평형대는 오히려 그게 이익일 수 있다. 워낙 값이 내렸고 매수인이 없거나 재분양알 할 수 없기 때문에 값은 계속 추락하고 있다. 분양 당시 6억 5천만 원짜리가 지금 4억 원에 내놔도 임자가 없으니 더 말해 무엇 하겠는가?

 

분양권은 하루 사이에 구청과 은행을 들려 양도. 양수 절차를 밟으면 끝이 나므로 가장 확실하고 편리한 방법이다. 그러나 웃돈만 받아 챙기고 도주하는 사람이 생겼다. 그렇게 되면 분양권을 팔아도 나중에 책임을 지기로 하는 각서를 작성하기 때문에 자칫 돈만 빼앗기고 아파트에 입주해야 하는 사정에 이를 수 있다는 사실도 명심하시라.

 

2. 입주가 시작되자 대출금에 대한 이자를 내라고 하는데 낼까? 말까?

 

중도금 대출금은 수분양자가 채무자라도 시행. 시공사가 보증으로 돼있다. 입주 후부터 수분양자가 입주를 하건 아니하건 이자를 내야 하는데 그 돈을 내지 못하면 건설사가 부담을 해야 한다. 훗날이라도 재산을 정리해서 입주할 계획이라면 꼬박꼬박 내는 게 옳다. 그러나 영원히 입주할 형편이 아니라면 그 돈은 훗날 재판과정에서 따질 일이고 구상금에 포함될 돈이므로 내 빚이라는 사실도 알아야 한다.

 

3. 은행이나 건설사에서는 대출금에 대한 연장을 하라고 하는데 할까? 말까?

 

위 문제와 같은 이치로 생각하시라. 수분양자가 이자를 내지 않거나 갚지 아니하면 건설사에서 내야 하는 돈이다. 그런데 내가 연장을 걸어주지 않으면 건설사는 당장 그 돈을 갚아야 하는데 갚을 돈이 없다. 그 후부터는 연체까지 물어야 한다. 그럼 건설사가 보고만 있겠는가?

 

바로 재산가압류 들어오고, 월급이나 유체동산에 가압류가 들어온다는 사실을 알아야 한다. 내가 어려우면 건설사도 어렵다. 연장해 주고 누가 갚던지 천천히 갚도록 함이 지혜로운 일일 것이다. 혹자들은 연장을 해주지 않아야 빨리 해지가 된다면서 이를 하지 못하도록 부추기고 있지만 결코 이로운 일이 아닐 것이다.

 

2부에서는 해지를 할 목적으로 재산도피를 위해 가등기. 이혼. 허위매매 등의 탈법사항과 3부에서는 가압류. 가처분. 소송이 걸렸을 때 대처방법, 4부에서는 재판 후의 대처방법들에 대해 기술하고자 한다.

 

 

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

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