7.24 경제활성화 대책과 부동산 경제

<표 1> 하반기 정부 재정 확대 대책 주요 내용 (단위: 원)

 

이 중 부동산과 관련이 깊은 정책은 아래와 같다.

 

<표 2> 새 경제팀의 경제정책 중 부동산 관련 정책

 

그럼 <표 1> 의 ‘새 경제팀의 경제정책’을 〈표 2〉 의 ①, ②, ③번과만 연결시켜 살펴보자.

 

첫째, 새 경제팀의 경제정책이 선순환을 가져올 것인가? 아니면 재정건전성을 악화시킬 것인가? 박근혜 정부는 창조경제를 강조하여 왔다. 그러나 아직 이렇다 할 효과는 없다. 결국 과학‧기술 혁신과 창조산업육성과 고용창출이라는 창조경제에 실패하고, 손쉬운 부동산 경기부양으로 회귀한 것이다. 24일에 발표된 이러한 대규모 양적 완화 정책은, 지금까지의 경제정책에 대한 실패를 정부가 스스로 인정한 것이다. 지금까지 사용해온 수준의 경기부양책 가지고는 경기침체를 벗어날 수 없다고 판단한 것이다. 이전에는 보기 어려웠던 강력한 부양정책이다. 장기침체를 보이는 경제를 살리기 위한 일종의 극약 처분이다.

 
그러나 경제정책은 경제성장을 동반하지 않으면, 결국 반쪽짜리 정책이 될 수밖에 없다. 41조를 투자하는 정책이 경기 회복을 가져오고, 이로 인하여 가계와 기업의 소득이 늘고, 세수(稅收)가 확대되는 선순환을 가져오지 못한다면, 재정 건전성 악화만 가져올 것이다. 현재에도 한국의 재정 건전성은 악화되고 있다. 한편 정부는 41조 원을 투자하는 정책을 통하여, 올해 경제성장률 0.1% 상승을 기대하고 있다.

 

둘째, 국민들의 가계소득(가처분 소득)이 늘어날 것인가? 그 동안 주택담보인정비율(LTV: Loan to Value)과 총부채상환비율(DTI: Debt to Income)은 경기 활성화 방안이 아닌 금융안정책으로 인식되어 왔다. 즉 금융기관 건전성 규제로써, 도입된 지 10여 년간 큰 틀이 유지되어 왔던 것이다. 그러다가 이번에 이를 부동산 부양 수단으로 사용하는 것이다. 태생적으로 위험요소를 가지고 있는 정책이다.

 
이번에 LTV는 전 금융권에서 70%로 단일화되고, DTI는 수도권과 금융권 전체에 60%가 적용된다. 앞에서 언급하였듯이 금융안정책으로 인식되었기 때문에, LTV와 DTI의 완화는 그 동안 부동산 시장에서 금기시되던 것이었다. 그럼에도 이러한 정책을 펴는 것은 이 이외의 정책이 없다는 것이다. 직선적으로 표현하면 극약 처방이다. 이명박 정부에서도 5년 내내 부동산 경기를 부양하려고 했으나 실패했었다.

 

<표 3> LTV와 DTI의 완화

 

결국 정부의 부동산 정책은 ①시장의 유동성 확대를 통한 수요 증가와 ②각종 규제 폐지를 통한 투자 심리 회복에 초점을 맞추고 있다. 그러나 현재에도 국민들이 주택을 구입하지 못하는 이유 중 하나는, 대출을 받기 어려워서라기 보다는 경제침체로 인한 가계 소득의 감소이다. 이번의 규제완화는 더 많은 주택구입 자금의 확보를 가능하게 하여, 주택 매입 수요를 창출하겠다는 것이다. 이번의 규제완화를 통하여 비록 국민들이 융자는 쉽게 받을 수 있게 되었으나, 결국 가계 소득이 늘어나지 않는다면, 부동산 시장은 살아나더라도 국민들의 부채는 오히려 늘어난다.
또 국내의 부동산 시장이 이미 실수요자 중심으로 재편되어 있고, 경제전망을 낙관하지 않는 상황에서 LTV와 DTI가 가져오는 효과가 미미할 수도 있다. 당장은 전세세입자를 중심으로 주택구입이 늘어날 수 있다. 그러나 이러한 현상이 일시적인 호조로 그치지 않기 위해서는, 경제활성화가 뒤따라야만 한다. 즉 실물경제가 살아나지 않는 상황에서 금융규제 완화라는 호재가 가져오는 효과는 단기적이고 제한적일 수 있다.

 
무엇보다 LTV와 DTI의 완화로 가계의 대출 여력이 확대되어, 이미 1,000조원을 넘어선 가계부채의 문제가 더 심각해질 수 있다. 국민들이 주택을 구입하고 무주택자를 면하는 것은 바람직한 현상이다. 그러나 규제완화에 맞춰 집을 샀다가 추후 집값이 떨어지면 하우스푸어로 전락할 수도 없다. 국민들의 위험을 담보로 경제활성화를 추구하는 것이다. 나아가 가계부채의 증가는 금리인상 시에는, 가계의 연체율에도 영향을 주게 된다. 금융권이 주택대출연체율을 주의깊게 지켜보고, 가계부채 리스크를 철저하게 관리하여야 한다.

 
사실 우선순위가 바뀌었다. 경제를 살려서 그 부분집합인 부동산 경제를 살려야한다. 부동산 경제를 살려서 경제를 살리겠다는 것은, 가계소득 증대에 미치는 영향이 제한적일 수 밖에 없다. 경제가 살아나면 가계소득이 늘지만, 부동산 경제가 살아난다고 가계소득이 느는 것은 아니다. 반드시, 경제활성화와 가계소득 증대를 이루어, 늘어나는 부채를 감당할 수 있도록 하여야 하는 이유이다.

 
셋째, 정책의 효과는 언제 어디서 나타날 것인가? 즉 부동산 시장의 반응시차(response lag)가 언제일 것이냐? 수혜지역이 어디일 것이냐? 정부는 이러한 정책이 당장은 투자심리를 살리고, 부동산 시장에서의 뚜렷한 효과는 대부분의 정책이 구체화되는 9월 이후에 나타날 것이라고 전망하고 있다.

 
그러나 2007년 부동산 가격이 정점에서 하락한 이후, 부동산에 대한 투자심리는 달라졌다. 투자대상으로서 부동산의 가치가 줄어들면서, 실수요형으로 변화되어 왔다. 아직은 결과를 속단할 수 없는 상황이다. 이번 정책으로 정부가 단기적인 호재는 만들어 내었지만, 이를 지속시키기 위한 동력까지 창출한 것은 아니다. 정부의 지속적인 관심과 동력창출이 필요하다.

 
한편 기존의 LTV는 그 자체가 불평등한 정책이었다. 개인의 상환능력이나 담보가치의 건전성 보다는 수도권과, 비싼 주택일수록 규제가 강했기 때문이다. 그러다보니 이번의 LTV와 DTI 완화의 수혜지역이 강남의 고가아파트 밀집 지역과 인천경제자유구역의 송도 국제도시 등이 될 것이라는 예상이 나온다. 실수요자의 주택구매가 이루어지도록 하면서, 부동산 투기의 재발은 방지하여야 한다.

 
또 외국인 전용 카지노 및 복합리조트 개발, 공항철도 KTX 개통 등 호재가 이어지는 영종도도 수혜지역이 될 것이라는 예상이 나온다. 이번 정책은 상대적으로 지방과 소형주택에 대한 배려가 부족하다고 볼 수도 있다.
 

<표 4> 그 동안 지역별 LTV와 DTI의 규제 현황

 

넷째, 다주택자에 대한 규제완화는 어떠한 효과를 가져올 것인가? 이번에는 과거 투기 수요로 간주해 불이익을 주었던 주택보유자와 다주택자에 대한 차이도 사라진다. 정책목표는 이러한 규제완화가 만성적인 수요 부족에 놓인 주택시장에 수요를 창출하는 것이다.

 
다섯째, 다른 영향요인은 무엇인가? 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 여야간 합의가 필요한 정책을 지켜보아야 한다. 이번 보궐선거가 끝난 이후의 여야의 입장을 지켜보아야 한다.

 

여섯째, (국민들과는 직접적인 관련은 없지만) 부동산투자이민제의 대상 확대는 무엇인가? 한국은 이민을 받지 않는 나라이다. 한국에서는 귀화(naturalization) 제도가 이민제도를 대신한다. 한국으로의 귀화에는 일반귀화, 간이귀화, 특별귀화의 3종류가 있고, 대한민국 정부가 수립된 이래 63년 이 지난 2011년에 귀화인의 수가 10만 명을 넘었다.

 
또 한국에서는 귀화보다 오히려 영주권을 얻기가 더 어렵다. 귀화제도보다 영주권 제도가 더 늦게 만들어졌고, 그러다보니 영주권제도가 제도적으로 발전된 형태여서 취득요건이 더 엄격하기 때문이다.

 
그런데 부동산투자이민제는 약 7억원 이상을 한국에 투자하면 영주권을 주는 제도이다. 한국국적을 얻기보다 더 어렵다는 영주권을 7억원 정도로 얻는 것이다. 부동산투자이민제는 2010년 제주도에서 처음 실시된 이래, 강원도 평창 알펜시아, 인천경제자유구역 영종지구, 전라남도 여수, 부산 해운대 관광리조트, 동부산관광단지에서 실시되고 있다. 부동산투자자에게 국내거주(F-2)자격이 부여되고, 5년이 지난 이후에 결격사유가 없으면, 투자자의 배우자와 자녀에게도 영주자격(F-5)이 부여된다. 

 
문제는 부동산투자이민제의 출발이 무리한 개발 때문이라는 것이다. ‘정책’과 ‘비전’을 제시할 수 없는 무능한 단체장들은 대형토목공사라는 손쉬운 방법을 택했다. 대형토목공사가 아닌 (박근혜 정부의 개념에서는 창조경제와 가장 유사할 것으로 보이는) 새로운 정책을 제시할 능력이 안되었다.

 
그러다보니 자신들의 치적 자랑을 넘어 자신이 ‘전국구급’ 인물이라는 이미지를 심어주기 위해 대형토목공사를 벌이면서 세금을 물쓰듯 썼다. 그러다가 무리한 개발의 후유증을 감당하기 어려워, 영주권을 주면서까지 외국인의 부동산투자를 유치하는 신세가 된 것이다. 제주도, 강원도, 인천의 재정상황이 악화되고 있다는 것은 주지의 사실이다.

 
2010년 강원도의 1년 예산은 3조 3,325억 원이었고, 2014년 강원도의 1년 예산은 3조 9,965억 원이다. 그런데 평창 알펜시아에는 약 2조 7,000억 원의 예산이 투입되었다. 우리와의 유치경쟁에서 성공했던 캐나다의 밴쿠버는 약50억 달러의 적자를 기록했고, 러시아의 소치도 적자를 기록했다.

 
메가스포츠이벤트의 효과는 단기경기부양책에 그치는 경우가 대부분이다. 그리고 그 경제적 파급효과는 실증이 어려운 수학적 분석일 뿐이다. 외국인투자자는 경기침체기에 부동산에 투자하고 영주권을 취득하여 거주하다가, 언제든지 부동산을 팔고 떠날 수 있다. 이제라도 단체장들은 허울뿐인 대형토목공사보다는, 외국인이 한국의 기업에 투자하고, 한국을 방문하고 돈을 쓰는 방법을 찾아내야 할 것이다. 묻지마 식의 대형토목공사가 아닌, 지속가능한 개발공약을 제시하여야 한다.