부동산계약해제와 주된 급부의무 위반

부동산에 대한 매매계약 또는 임대차계약을 체결하고 나서, 상대방의 채무불이행(의무불이행)을 이유로 계약을 해제하거나, 손해배상을 청구하는 것을 고려하는 경우가 있다.

 

 

즉, 계약당사자 중 일방이 의무를 불이행하는 경우 의무불이행의 상대방이 계약해제나 손해배상을 고려하게 되는데, 이때 일방의 의무불이행(채무불이행)이 존재할 경우 상대방이 항상 계약해제 및 손해배상청구를 할 수 있을까?

 

그렇지 않다.

 

 

일방의 의무불이행으로 인하여 손해가 발생하였다면, 일방의 의무불이행이 그 계약에 있어서 중요한 것인지, 중요하지 않은 것인지 여부와 상관없이 의무불이행의 상대방은 손해발생 사실 및 손해액 등을 입증하는 방법으로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

그러나, 계약해제를 하려면, 일방의 의무불이행에 있어 그 의무는 주된 의무여야 한다.

 

 

부동산매매계약을 생각한다면, 매도인의 주된 의무는 등기이전의무, 부동산인도의무 등이 될 것이고, 매수인의 주된 의무는 대금지급의무 등이 될 것이다.

 

 

예를 들어, 상가에 대한 매매계약을 체결하면서, 특약 란에 “깨진 창문은 매도인이 잔금을 받기 전에 모두 수리해 주기로 한다.”고 적시되었는데 잔금지급일까지 매도인이 깨진 창문을 수리하지 않았다고 채무불이행을 이유로 부동산매수인이 매도인을 상대로 계약을 해제할 수 있다고 보기는 어렵다(단 구체적 사정에 따라 창문수리 시까지 잔금(일부) 지급을 거절할 권한은 있을 수 있다고 보임). 깨진 창문을 수리하는 의무가 부동산 매도인의 주된 의무로 보기는 어렵기 때문이다.

 

 

그렇다면, 상가에 대한 매매계약을 체결하면서, 특약 란에 “매수인이 잔금기일에 잔금을 모두 제공하였음에도 불구하고, 깨진 창문을 매도인이 잔금을 받기 전에 모두 수리하지 않은 경우 매수인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.”고 약정하였다면 어떨까?

 

 

위와 같은 약정을 하였다면, 매도인의 잔금지급 전 깨진 창문 불수리는 약정해지사유의 발생이 될 것이고, 매수인은 약정해지사유를 들어 계약을 해지할 수 있을 것이다.

 

 

상담을 하다보면, 부동산계약을 체결한 후에 단순 변심으로 계약을 깨고 싶은데, 그 사유를 사후적으로 찾고자 하면서, 이런 저런 상대방의 의무불이행을 이야기 하는 분들이 있는데, 주된 의무의 불이행이 아니라면, 이행지체에 의한 계약해지를 논하기 어려운 사실을 알아둘 필요가 있다.

 

 

따라서, 주된 의무로 보기 어려운 의무 불이행이 계약 본인에게 중요한 내용일 경우라면, 그 의무불이행시 계약을 즉시해지할 수 있다는 특약을 함으로써 약정해지권 행사 가능성을 확보해둘 필요가 있을 것이다.

 

 

 

21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum/net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장 http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500