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국토해양부가 대통령직인수위원회에 제시한 `하우스푸어 리츠`(안)는 최근 금융위원회가 하우스푸어 대책으로 제시한 집의 일부만 팔아 빚을 갚도록 하는 `지분매입제`와 서로 닮은 듯하지만 운용 면에서는 다른 꼴이다.
`지분매입제`는 시가 3억원 집에 살면서 은행에 갚을 돈이 1억원이라면 주택 지분의 3분의 1을 팔아 빚을 갚고 나머지 2억원의 지분만 갖는 방식이다. 주택소유자는 지분을 가져간 캠코 등 공공기관에 매달 임차료를 내야 한다. 나중에 여유가 생기면 팔았던 지분을 다시 사들일 수 있다.
하지만 국토부 안은 리츠가 3억원짜리 주택을 통째 매입한 후 자산관리(AMC) 역할을 맡은 한국토지주택공사(LH)가 이를 다시 원소유자 또는 제3자에게 임대하는 방식이다. `매입 후 임대`라는 방식에서는 금융위 안과 같지만 주택을 통째 매입했기 때문에 굳이 원소유자에게만 임대할 이유가 없다.
금융위 지분매입제는 하우스푸어로부터 매입한 주택지분을 캠코가 사들여 자산현금화를 위해 특수목적법인(SPC)에 넘긴 후 자산유동화증권(ABS)을 발행해 돈을 끌어온다. 반면 국토부의 리츠설립안은 설립에 필요한 최저자본금은 국민연금 등의 연기금 또는 국민주택기금이 전액 출자 또는 사업자에게 대출해 준 뒤 주식을 발행해 투자자를 모은다. 설립 초기부터 민간자금이 참여해 투자부담을 나누고 리스크를 분산시킨다는 측면에서 지분매입제와 다소 차이가 있다.
리츠가 사들인 주택은 주변 시세 수준의 보증부 월세로 임대하게 되는데 리츠는 발생수익을 투자자에게 배당한다.
관리 편의와 형평성 논란을 줄이기 위해 매입 대상은 전용 85㎡ 이하 아파트ㆍ연립주택에 한정할 방침이다.
현재 알려진 금융위 지분매입제는 사실상 하우스푸어가 스스로 주택을 재매입하기 전까지 뚜렷한 임대 기간을 못박지 않고 있다. 반면 국토부안은 임대 기간을 5년으로 정해 놓고 있다. 일반적인 리츠의 만기가 3~5년이라는 점에 착안한 것이다. 임대기간 중 또는 임대기간 종료 후 원소유자에게 우선매수청구권을 부여한다는 점은 양측이 동일하다.
그러나 하우스푸어 리츠는 원소유자가 다시 매입하지 않거나 제3자 매각이 불가능할 때 LH가 사전매입확약을 통해 하우스푸어주택을 사들인 후 이를 공공임대주택으로 활용한다는 점에서 차이점이 크다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장은 "집이 팔리지 않아 거액의 이자 부담만 지고 있는 하우스푸어들을 완전 구제할 수 있는 정책이란 점에서 획기적인 시도"라고 평가했다.
그러나 지분매입제와 마찬가지로 실행 방안에 있어서는 여러 가지 문제점이 지적된다. 국토부는 리츠의 주택매입 방법으로 주택을 팔고자 하는 하우스푸어들이 가격을 제시해 판매 경쟁하는 `역경매` 방식을 제시했다. 매입 가격을 최대한 낮춰야 리츠 수익성을 제대로 확보할 수 있기 때문이다.
강은현 EH경매연구소장은 "역경매 방식으로 매입할 경우 주택 가격이 거의 그 집의 융자금 총액과 비슷한 수준에서 결정될 가능성이 높다"고 지적했다. 관건이 되는 수익성을 확보하기 위해선 리츠에 대한 취득세ㆍ재산세 등 면제가 검토되고 있다 |
