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사실 2년 전만 해도 전세보증금이 어느 정도인지, 출퇴근은 편리한지, 집수리는 잘돼 있는지 등을 따져보고 계약했지만 요즘은 생각이 달라졌다. ’대출 없는 깨끗한 집’이 고려대상 1순위다. 김씨는 공인중개업소에 집주인 직업도 넌지시 물어봤다. 전세매물이 새 집처럼 너무 깨끗하면 집주인을 의심해봐야 한다는 얘기를 들었기 때문이다. 사업가라는 설명에 번거롭지만 집주인이 소유한 집들 모두 등기부등본을 뽑아 융자 상태를 확인했다. 김씨는 "아파트 한 번 잘못 들어갔다가 전세금을 몽땅 날리면 큰일"이라고 말했다.
부모님을 모시고 사는 정 모씨. 직장 출퇴근이 가까운 서울 교대역 부근에 전셋집을 알아보고 있는데 전용면적 130㎡에 매매가 12억5000만원인데 융자가 5억원이라는 말에 바로 발길을 돌렸다.
교대역 인근 S공인 관계자는 "융자가 5억원이라는 말을 꺼내기 무섭게 고개를 흔든다"며 "사실 융자가 전세금 6억5000만원과 거의 맞먹는 규모라 권하지도 않는다"고 멋쩍어했다.
’깡통전세(경매로 넘어가면 대출금이 많아 전세보증금을 떼이는 집)’가 속출하면서 전셋집 구하기에 경보음이 울리고 있다.
최근 집값이 크게 떨어져 기존 주택담보대출이 시세의 70~80% 수준으로 오른 집들이 많아지고 있어 꼼꼼히 알아보지 않으면 자칫 전세보증금 안전을 담보할 수 없게 됐기 때문이다. 전문가들은 전셋집을 구할 때 우선적으로 대출과 근저당을 상세히 알아봐야 한다고 조언한다. 중개업소를 찾을 때 반드시 ’융자 안 낀 깨끗한 집’이라는 확인과 함께 가급적 등기부등본까지 떼어봐야 한다는 것.
이같이 세입자들이 근저당에 민감해지자 강남에서는 같은 단지 아파트라도 융자가 얼마나 끼었는지에 따라 보증금이 수천만 원 이상 벌어지고 있다.
서울 잠원동 G공인 관계자는 "예전엔 같은 아파트 같은 평형이면 전세 시세가 엇비슷했지만 지금은 융자가 없는’깨끗한 집’과 그렇지 못한 집의 전세금이 수천만 원씩 차이가 나는 건 기본"이라고 말했다.
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심지어 강남 한 중개업소에서는 "서울 아파트는 대부분 낡았는데 새 집처럼 유난히 상태가 좋으면 반드시 융자 상태를 확인해야 한다"며 "융자가 많은 집주인들이 세입자의 관심을 끌기 위해 집을 잘 수리해 놓는 경우가 많아 무턱대고 세들었다가 낭패를 볼 수 있다"고까지 귀띔했다.
’80~70% 룰’도 깨진 만큼 더 신중해야 한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합쳐 시세 80~70%만 넘지 않으면 문제가 없다는 말인데 이는 집값이 상승기일 때나 통하는 말이라는 것.
고덕동 인근 H공인 관계자는 "5억원짜리 집이면 융자 총액이 70%인 3억5000만원을 넘지 않는 것을 기준선으로 본다"며 "경매로 넘어가 유찰이 3번 이상 반복되면 시세보다 크게 떨어지기 때문"이라고 말했다.
전문가들은 지금 같은 침체기에는 70%도 안되고 60% 이하까지 봐야 한다고 신중함을 권했다.
안명숙 우리은행 부동산팀장은 "보수적으로 봤을 때 지금 상황에서는 세입자들은 전세금과 대출금의 합이 시세의 64% 정도는 돼야 안심할 수 있다"며 "그런 집이 많지 않지만 집주인과 협의해 전세금을 낮춰서라도 비율을 맞추는 것이 안전하다"고 조언했다.
전세보증금을 낮춰 반전세로 전환하는 것도 방법이라는 것. 전세보증금 비중을 낮춰서 만약의 경우에 대비하라는 조언이다.
보증금 걱정에 전셋집을 구할 때 집주인 직업도 확인해 보라는 조언도 많다. 지금 같은 불황에는 돌다리도 두드려 보라는 뜻이다.
서울 강동구 고덕동에서 전셋집을 찾던 박 모씨(34)는 고민 끝에 계약 직전 단계에서 계약을 포기했다.
집에 낀 은행대출 금액이 시세의 20% 정도로 많지는 않았지만 공인중개업소에서 집주인이 사업을 한다는 얘기를 듣고 다른 집을 찾아보기로 마음을 굳힌 것.
박씨는 "주변에서 집이 경매로 넘어가면서 전세금을 떼였다는 얘기를 많이 듣다 보니 집주인 직업을 신경 안 쓸 수가 없다"며 "집주인이 안정적인 공무원이나 직장인인 집을 구하고 싶다"고 말했다. 집주인이 사업가일 경우 자칫 부도라도 나면 집이 경매에 넘어가 배당순위에서 보증금이 뒤로 밀릴 가능성이 있기 때문이다.
무엇보다 이렇게 집값이 떨어지고 있는 상황에서는 내 돈은 내가 잘 따져서 안전하게 지키야 한다고 전문가들은 조언했다.