귀책있는 수분양자의 계약해지

수분양자의 대출금채무에 대해 분양회사가 연대보증을 서고 이를 담보하기 위해 분양목적물에 근저당권을 설정했는데 근저당권이 실행된 경우, 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있을까? (대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다41010 판결)

 

　<사실 관계> 분양회사인 Y는 수분양자인 X와 아파트 분양계약을 체결하고, X가 A은행으로부터 중도금 대출을 받는데 대해 A은행과 연대보증계약을 체결했다. X는 A은행으로부터 대출받은 금원으로 중도금을 납부했는데, X가 그 대출금에 대한 이자를 지급하지 않자, A은행의 요구로 Y는 분양목적물에 근저당권을 설정해줬다. 그 후에도 X가 대출금 이자 및 분양잔금을 지급하지 않자 A은행은 위 근저당권을 실행했고, 결국 임의경매절차에서 제3자가 분양목적물의 소유권을 취득했다.

 

　이에 X는 Y를 상대로 소유권이전의무의 이행불능을 이유로 분양계약을 해제한다고 주장하며 계약금 등의 반환을 청구했다. X의 주장은 타당할까?

 

　<해설> 이행불능을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 그 이행불능이 채무자의 귀책사유에 의한 경우여야 하므로(민법 제546조), 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전의무가 이행불능이 됐다고 할지라도 그 이행불능이 매수인의 귀책사유에 의한 경우에 매수인은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 이 사건에서는 분양계약상의 소유권이전의무를 이행할 수 없게 된 것이 X와 Y 중 누구의 귀책사유로 인한 것인지를 두고 원심과 대법원의 판단이 엇갈렸다.

 

　원심은, Y가 수분양자들에 대해 부담하는 소유권이전의무의 이행이 불가능하게 된 것은 근저당권 설정이라는 Y 자신의 행위로 말미암은 것이고 피담보채무인 연대보증채무도 Y의 채무이므로, 그에 따른 귀책은 Y에게 있다고 봤다. 따라서 X가 이행불능을 이유로 해제의 의사표시를 한 이상 분양계약은 적법하게 해제됐고, Y는 X에게 원상회복으로서 계약금 등을 반환할 의무가 있다고 판단했다.

 

　그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 만일 X가 대출금이자 및 분양잔금 지급의무를 잘 이행했더라면 Y로부터 아파트의 소유권을 이전받는 데에 아무런 장애가 없었을 것이라는 점에 주목하고, Y가 A은행에 근저당권을 설정해 주면서 그 피담보채무를 Y 자신의 연대보증채무로 하였다고 하더라도 그 실질은 X의 중도금 대출금채무를 담보하기 위한 것이므로, 결국 이행불능의 결정적인 원인은 X에게 있다고 판단하면서 X의 청구를 기각하는 취지로 파기환송했다. 이는 Y가 연대보증계약 및 근저당권설정계약을 체결하게 된 경위와 그 채무의 실질을 고려한 결론이다.

 

이 사건에 대해 원심법원과 대법원의 차이는 어디에 있을까? 이는 사건을 어떻게 파악하느냐에 있다. 원심법원은 근저당설정을 한 주체가 Y라는 형식적인 경위를 중시한 데 반해, 대법원은 근저당 설정의 실질적 내용을 중시한 것이다. 건설사업의 다양화, 금융, 보증시스템과의 결합으로 건설분쟁이 날로 복잡해지면서 이처럼 사건을 보는 시각이 다르기 때문에 합리적인 결론을 내기가 어려운 경우가 늘고 있다.

 

　다행인 것은 최근의 법원 판결들이 구체적인 실체 파악을 중시하고, 실질적인 공평성을 유지하는 데 중점을 두는 경향이 늘고 있다는 점이다. 이 사건도 그러한 경향을 명확히 보여주고 있는 셈이다. 결국 건설사업을 하는 분양사 등 사업자로서는 사업을 진행하면서 항상 합리적 기준을 설정하고 이에 의거해 처리하는 태도를 가져야 한다. 재판에서는 법원이 각 당사자의 몫을 되짚어 보는데, 그 귀착점은 누가 합리적인 기준에 따라 행동했나에 있기 때문이다.

 

 

 

 

법률사무소 이 김   윤  명  선 사무장 010-4878-6965

수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수 http://pobysun.blog.me 

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