분양계약 해제 시 계약금과 중도금에 대한 이자.

어떻게든 부동산 하락을 막아보겠다는 정부의 노력에도 불구하고 여전히 전국에는 미분양이 속출, 누적되고 있고 신규시장은 싸늘하기만 하다.

 

계약금포기 뿐만아니라 추가로 마이너스 프리미엄까지 형성되고 있으니 2-3년전 공터에 말뚝만 박고 모델하우스만 설치하면 청약 경쟁률이 100대1을 돌파하던 때와 너무나도 다른 상황이 참 부동산의 세계는 알다가도 모를 세상이다.

 

아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등을 분양받아 놓은 수분양자들은 서로 잔금을 안치르고 버티겠다고 난리고 시행사, 은행들은 절대 계약해지는 안된다며 소송등을 불사하고 신용불량자를 만들겠다고 으름장을 놓고 있으니 힘없는 수분양자들은 누구에게 기대야 할까?

 

 

아파트를 분양 받은 후 개인적인 사정변경으로 입주가 불가능 할 경우 건설사에서는 수분양자가 지급한 계약금 외에도 위약금 및 대출금 후불이자등을 청구한다.

 

 

또한 그 청구는 소송으로 진행을 하여도 수분양자의 패소가 관례였다.

 

이는 그 내용이 분양계약서에 명확하게 명시되어 있기 때문이라고 볼 수 있다.

 

 

그러나 최근 들어서 그 관례가 깨지는 판례가 속출하고 있으며 수분양자의 숨통을 틔어줄 반가운 소식이 들려 필자도 조금이나마 보람을 느끼고 있다.

 

 

분양계약서의 예를 들어서 설명해 보겠습니다.

 

 

제2조 (계약의해지)

 

 

⑸ 본 계약이 해제된 경우 갑의 보증에 따라 을이 금융기관으로부터 대출받은 대출금이 있는 경우 (갑이 대위변제할 경우 포함) 에는 을은 대출금(이자,비용 포함) 전액을 변제하여야 하며, 갑은 을에게 반환하여야 할 공급대금에서 대출금과 위약금을 우선 공제한 후 그 잔액을 반환하는 것으로 한다.

 

 

제3조 (위약금)

 

 

⑴을의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속한다.

 

⑵갑은 을에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

 

⑶갑은 위약금을 을이 기 납부한 대금 중 위약금 등을 공제한 나머지 대금을 환급하고, 반환하는 환급금은 을이 이미 납부한 대금에 대한 이자 및 이미 납부한 연체금은 환불하지 아니한다

 

 

이와 상반되는 민법의 조문을 보면

 

민법 제 548조 계약의 해제 , 원상회복의무

 

 

민법상 계약 해제 시 쌍방 당사자에게는 원상회복의무가 있으며, 금전의 경우 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다.

 

 

공정거래위원회에서 발표한 약관규제법 제 8조의 경우를 살펴보면,

 

 

-고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항 또는 위 법률 제9조 제 4호에서 정하는 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항

 

 

▶ 건설사의 대출금 후불이자 및 위약금(재산세,관리비 등) 청구

 

 

수분양자 명의의 은행 중도금을 대출 받으면서 수분양자는 입주 시기에 그 이자를 은행에 상환하게 됩니다. 하지만 입주를 못 할 경우는 건설사에서는 수분양자에게 계약해제를 통보하고 그 중도금 및 이자를 대위변제 한 후, 수분양자에게 구상금을 청구한다.

 

이를 바라는 수분양자는 지금 전국적으로 몇천명에 이르고 있지만 부동산한파에 시행사는 이마저도 해주지 않는 입장임은 수분양자 모두 알고 있을 것이다.

 

만약 마음씨 좋은 시행사를 만나 계약해지를 해주고 후불이자 및 위약금을 청구받았을 경우 수분양자는 어떠한 조치를 취해야 할까?

 

 

이는 절대 수분양자 혼자서 처리를 할 수 있는 문제가 아니다.

 

물론 회사와 합의하여 처리를 할 경우에는 아무 문제가 없겠지만 시행사가 요구하는 위약금의 범위가 수분양자가 생각하는 규모를 초과한다면?

 

필자가 있는 법률사무소 이김은 이러한 집합건물의 분쟁 및 위약금 소송을 수십여차례 진행을 한 경험이 있는 부동산 전문 법률사무소이다.

 

대위변제이자, 위약금, 부당이득금으로 소장을 받으신 분들은 고민하지 마시고 법률사무소 이김에서 상담을 받으시길 권한다.

 

아마도 수분양자에게 손해보는 일은 없을 것이다.

 

 

글쓴이 : 윤명선

법률사무소 태온 윤 명 선 사무장  010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수

 

 

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