(윤명선 칼럼) 분양계약 해지에 숨어있는 덫

1. 수분양자 사망

 

 

아파트나 오피스텔을 분양받아놓고 수분양자가 사망하게 되면 입주에 따른 채무도 상속을 받아야 합니다. 특히 중도금 대출 채무는 고스란히 상속인들 몫이 되기 때문에 상속 받은 재산과 대출채무를 비교해 본 후 상속을 승인하던지 포기를 해야 합니다.

 

 

상속포기는 상속이 개시된 날로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 슬픔에 쌓여 자칫 3개월을 넘기게 되면 하는 수 없이 아파트를 공동명의로 등기를 받아야 할 처지에 놓이게 되지요. 그러나 상속인들 재산이 없게 되면 그때부터 입주 분쟁이 일어날 수밖에 없습니다.

 

 

사망한 후에는 분양권을 팔거나 일방적으로 증여할 수 없습니다. 때문에 상속을 받은 다음 팔거나 공동상속을 받은 다음 한 사람에게 협의분할로 증여를 해야 합니다. 기본공제가 부부간에는 6억, 성년자녀인 경우 3천만 원, 미성년인 경우 1500만 원입니다.

 

 

2. 기한이익 상실 통지의 이중성

 

 

입주예정자는 입주가 시작되면 입주하면서 대출금을 잔금대출로 전환하거나 형편이 어려워 입주를 하지 못할 때에는 우선 대출금에 대한 이자를 내야 합니다. 그런데 입주하지 못할 사람들이 이자를 내고 있는 사람은 거의 없습니다. 2개월을 연체하게 되면 은행에서 기한이익 상실 통지를 보냅니다.

 

 

기한이익 상실이란 대출자로서 자격이 상실되었으므로 연체이자를 더하여 변제하라는 뜻이고, 이에 따른 법적조치를 하겠다는 뜻입니다. 그때부터 신용카드가 정지되고 통장이나 기타 금융거래에 불이익을 받게 됩니다. 그런 통지를 받고도 반응이 없게 되면 은행에서는 건설사에 통보하여 대출금을 대위변제 하라는 독촉을 하게 됩니다.

 

 

건설사가 입주가 잘 되어 형편이 좋다면 대위변제를 하고 위약부분은 수분양자와 따지거나 재판을 걸어 해결할 수 있으나, 요즘처럼 형편이 어려우면 대위변제를 하지 않고 건설사도 버티게 됩니다. 20-30%입주 된 마당에 어느 회사가 중도금을 대위변제하겠는지요.

 

 

결국 기한이익 상실통지는 유야무야 돼버리고, 수분양자에게만 닦달을 하게 되는 것입니다. 기한이익 상실통지 받았다고 곧 해지 되겠지, 생각으로 마음 놨다가는 큰 코 다칠 수 있습니다. 형식상 왔다 갔다 하는 서류로 아시기 바랍니다.

 

 

3. 밀린 이자내고 대출기간 연장하라.

 

 

전에도 말씀드렸지만, 대출기간 연장이란 수분양자가 받은 대출에 대한 원리금을 수분양자가 갚을 수 없기 때문에 일단 연장이나 해주고 건설사가 갚겠다는 취지로 해석하셔야 합니다. 건설사도 어렵기 때문에 연장을 해 주는 것이 도리이겠지만, 이미 밀려있는 이자를 내면서까지 연장을 하라고 하면 어찌해야 좋을까요?

 

 

이런 내용에 대해서는 전문 법무법인으로부터 꼭 개별상담을 받으신 후 연장을 하거나 부동의를 해야 합니다. 연장해야 할 일을 부동의 했다가 나중에 큰 손해를 보신 분들이 늘어나고 있습니다. 연장이란 내가 그 아파트나 오피스텔에 입주한다는 뜻이 아니라는 말씀을 다시 드립니다.

 

 

4. 계약금 10%채워주고, 후불제 이자내라

 

 

경기 서북부나 남부지역은 2009년과 2010년에 분양한 아파트들이 많아 대개 계약금이 5% 걸려 있습니다. 각 아파트 현장에서는 빨리 일을 끝내기 위해 계약금에 10%를 채우고 후불제 이자 3000-5000만원을 추가로 요구하면서 해지해주겠다는 제안도 합니다. 요즘 분양권을 팔려면 계약금 포기하고 7-8000만 원을 얹어줘도 안 팔리는 처지라 그렇게 할 수도 있지만, 이런 흥정은 잘 생각해야 합니다.

 

 

결국 계약금 나머지 5%인 3-4000만 원과 후불제 이자 4000만 원을 더 줘야 하겠지요. 그렇게 되면 합계8000만 원에서 1억 정도 손해를 보게 됩니다. 어려운 서민들 처지에 그런 돈을 주고 해지를 할 사람은 흔하지 않을 것입니다. 계약금 10%와 후불제 이자는 법정에서도 건설사에 유리하게 판결하고 있음도 서민들을 더욱 어렵게 하고 있습니다.

 

 

5. 당신 분양권포기하는 조건으로 가족명의로 다시 받아라.

 

 

자신이 계약한 계약금 5%나, 10%를 포기하는 대신 가족명의로 다시 그 아파트를 계약하면 20%를 할인해 주겠다는 조건도 있습니다. 10%를 포기하는 대신 20%를 할인받았으니까 결국 10%할인을 받는 셈이 되지요. 기존 입주자들과의 마찰을 피하기 위해 명의를 바꾸는 편법을 쓰고 있는 것입니다.

 

 

글쎄요. 자신의 처지가 어려워 입주를 못하는 입장에 부부나 자녀의 명의로 분양을 받을 수 있을까요? 물론, 그렇게 해서 등기를 받은 사람도 있으나 형편이 어렵기는 마찬가지겠지요. 건설사도 오죽이나 어려웠으면 이런 편법을 쓰고 있겠습니까? 어차피 내 집 마련을 해야 할 형편이라면 이런 일도 기회가 아닐는지요?

 

 

무조건 버티면 된다. 나는 재산이 없으니 별일 없을 것이다. 라는 안심은 금물입니다. 잔액채무는 수년 동안 두고두고 찾아다니며 애를 먹일 수 있습니다. 채권의 시효는 10년이지만, 9년 만에 살림살이 하나라도 경매를 넣게 되면 또 10년이 연장되고 그 후에도 같은 이치를 반복합니다. 모든 문제가 한꺼번에 끝이 날 수 있도록 지혜롭게 대처하시기 바랍니다.

 

 

6. 잔금유예

 

 

잔금을 2억으로 남겨두고 입주를 했을 때 그 기간이 2년이라면 그 기간 내에 갚아야 하고 3-4개월을 넘길 수 없습니다. 그런데 웬만한 수입이 없으면 그 돈을 채우기 어렵습니다. 결국 경매가 돌아오게 되고 입주 때 냈던 돈까지 다 빼앗기에 됩니다. 그러다가 진짜 거지되는 사람들이 부지기수입니다.

 

 

확실한 수입이 있거나 후속 자금이 뒷받침을 할 자신이 있다면 몰라도 우선 먹기는 곶감이 달다고 덥석 입주했다가 손해 보는 일이 없기를 바랍니다. 2년 후에 잔금 잘 갚고 잘 산다는 사람 단 한 사람도 보지 못했습니다. 잔금유예는 독약입니다. 처음에 어려운 입주, 특별한 수입 없이 훗날을 막연히 기대하지 마시기 바랍니다.

 

 

 

글쓴이 : 윤명선

윤정웅 내 집 마련 아카데미 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인 부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

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