(윤명선칼럼) 분양계약해제와 재산명시제도

아파트를 분양한 건설사와 중도금을 대출해준 은행은 수분양자가 입주기간을 넘긴 채 입주를 아니 하게 되면 재판을 걸어옵니다. 건설사는 후불제 이자를 달라는 구상금, 입주 후 이자나 옵션비 등을 달라는 이자 등, 잔금을 달라는 잔대금 등의 청구를 하고, 은행은 대여금을 청구 합니다.

 

 

아파트는 한 건 분양을 받았으나 재판은 여러 건으로 나누어 받을 수 있습니다. 수분양자들의 심리를 압박하기 위해 재판을 여러 건으로 나누어 걸어오는 게 특징이기도 합니다. 입주를 못할 바엔 아무리 귀찮고 어렵더라도 일일이 대항해서 자신의 의사를 충분히 반영하는 게 좋다는 말씀을 드립니다.

 

 

아무런 재산이 없는 수분양자 입장으로서는 “나는 아무 재산이 없으니 재판이 들어오건 말건 상관할 바 없다”는 분들이 계시지만, 이런 생각이나 대처방법은 극히 위험하기도 하고, 훗날 추가 비용을 지불해야 할 때가 있게 됩니다. 이유는 건설사나 은행에서 걸어오는 재판에서 지게 되면 큰 후유증이 있기 때문입니다.

 

 

건설사나 은행에서 걸어오는 재판은 청구금액에 다툼은 있을지언정 대개 수분양자들이 지는 재판입니다. 그 재판이 확정되면 재판을 걸어오는 측에서는 그냥 보고만 있지 않습니다. 재산을 찾아 강제집행을 하려고 하겠지요. 재산을 찾을 수 없을 때에는 어떻게 할까요? 법원의 힘을 빌려 재산을 찾게 되는데 이게 바로 “재산명시제도”라는 것입니다.

 

 

-예시-

 

 

채권자 甲은 재판에서 승소하고 채무자 乙소유의 재산에 대하여 강제집행을 하려고 한다. 그런데 乙의 재산소유 현황이 불분명하여 강제집행을 할 재산이 현재로서는 없는 상태이다. 甲은 강제집행을 해서라도 채권의 변제를 받아야 하는 바, 甲개인의 노력으로는 乙이 재산을 어디에 숨겨놓았는지 그의 소유로 된 재산을 찾을 수가 없다. 이 경우 甲은 어떤 조치를 취할 수 있을까?

 

 

-풀이-

 

 

채권자 갑은 법원에 재산명시 신청을 할 수 있습니다. 재산명시제도란 패소판결을 받은 채무자에 대하여 강제집행의 대상이 되는 재산관계를 심리적 압박을 주어 그 재산내용을 공개하도록 하여 불성실하게 신고하거나, 이를 거부하는 경우에는 형사제재를 가할 수 있는 제도입니다.

 

 

따라서 갑은 이 제도를 이용하면 을의 소유재산을 파악할 수 있게 되고, 찾아낸 재산에 강제집행을 할 수 있는 것입니다. 강제집행을 할 수 있는 재산으로는 유체동산, 부동산, 급여 및 퇴직금, 임차보증금, 자동차, 중기, 예금, 적금, 보험금 등 모든 재산이 이에 해당 됩니다.

 

 

재산명시신청을 하기 위해서는 금전의 지급을 목적으로 하는 확정판결, 화해조서, 포기조서, 인낙조서, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정, 확정된 화해권고결정, 민사조정조서, 조정에 갈음하는 결정 등이 있어야 합니다. 따라서 가옥명도를 구하는 판결이나, 소유권이전등기 판결로는 재산명시신청을 할 수 없습니다.

 

 

재산명시제도는 지급명령처럼 채무자의 주소지를 알 수 없는 경우에 통상적인 소송의 공시송달이 해당되지 않습니다. 반드시 채무자가 송달을 받아야 효력이 있게 됩니다. 채무자는 판사의 결정에 이의신청을 할 수 있는데 결정문을 받은 날로부터 1주일 이내에 이의신청서를 제출할 수 있습니다.

 

 

채무자는 법원이 정한 기일에 강제집행의 대상이 되는 재산과 다음 사항을 명시한 재산목록을 제출하여야 합니다.

 

1) 재산명시명령이 송달되기 전 1년 이내에 채무자가 한 부동산의 유상양도

2) 재산명시명령이 송달되기 전 1년 이내에 채무자가 배우자, 직계혈족 및 4촌이내의 방계혈족과 그 배우자, 배우자의 직계혈족과 형제자매에게 한 부동산 외의 재산의 유상양도

3) 재산명시명령이 송달되기 전 2년 이내에 채무자가 한 재산상 무상처분. 다만, 의례적인 선물은 제외합니다.

 

채무자가 정당한 사유 없이 명시기일 불출석, 재산목록 제출거부, 선서거부 중 어느 하나에 해당한 경우에는 20일 이내의 감치처분을 받게 됩니다. 감치처분이란 경찰서 유치장이나 구치소 등에 수감하는 처분을 말합니다. 따라서 법원으로부터 명시명령을 받게 되면 성의를 다해 서류를 작성하고 이를 제출해야 합니다.

 

 

채무자가 거짓의 재산목록을 낸 때에는 3년 이하의 징역 또는 500만 원의 벌금에 처하게 돼있습니다. 채무자가 법인 또는 법인이 아닌 사단이나 재단인 때에는 그 대표자 또는 관리인을 처벌하고, 채무자는 500만 원 이하의 벌금을 받게 됩니다. 재산조회신청서에는 50만 원 이상의 가전제품이나 30만 원 이상의 회원권 등이 포함됨을 유념하시기 바랍니다.

 

 

법무법인 세인 부동산팀장. http://cafe.daumnet/lawsein

윤정웅 내집마련아카데미 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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