(칼럼) 2편. 분양계약 해지와 가압류 구제방법

아파트나 오피스텔, 도시형 생활주택 분양 한 번 잘못 받은 죄로 재산에 가압류가 들어오거나 월급에 가압류가 들어온다면 기가 막힐 노릇이다. 계약이란 그렇게 무서운 것일까? 계약금 놓친 것도 아까운데 가압류까지 당하게 된다면 이보다 더 억울한 일이 없을 것이다. 그러나 이런 일은 매일 계속 일어나고 있음이 사실이다.

 

가압류를 당하게 되면 어차피 피해는 따르게 된다. 부동산에 가압류가 되면 매매도 할 수 없고, 임대를 할 수 없으며 어떤 은행에서는 대출에 대한 원금도 갚으라는 곳이 있다. 이런 저런 불편을 해소하기 위해 가압류를 당한 수분양자 입장에서는 빨리 해결하기 위해 가압류 된 금액을 깎아달라고 하지만 가압류를 한 건설사나 은행은 대꾸도 하지 않는다.

 

또 가압류만 해놓고 1년이 넘도록 재판을 걸어오지 않는다. 잡아둔 고기 어디 가겠느냐는 배짱이리라. 가압류 된 금액을 다 물어주려 해도 연체니 뭐니 따지고 나면 돈은 엄청 불어나기 마련이다. 수분양자는 너무 억울해서 법의 심판을 받고 싶은데 어찌해야 할까? 이에 따른 구제방법을 알아보기로 하겠다.

 

-가압류 이의신청-

 

가압류를 당한 쪽에서 가압류가 부당하다고 소송을 제기하는 것을 말한다. 가압류를 당한 수분양자가 원고가 되고, 은행이나 건설사가 피고가 된다. 결국 다툼은 가압류 금액이 부당하다는 이유로 귀결 될 것이다. 이 재판에서는 건설사가 허위나 과장 광고를 했거나 아파트를 잘 못 지었음도 입증 할 수 있지만, 집단소송에서 패소를 했으면 다시 다투지 못한다.

 

위약금 10%외에 다른 항목들은 대부분 쌍방의 의견이 다를 것이다. 확장비나 옵션비 등은 부수적 계약으로서 주계약에 포함이 되었다 할 것이고, 잔금 연체료 등도 위약금 10%속에 포함이 되었다고 볼 것이다. 그러나 현재 판례상 위약금 10%는 불변이기 때문에 5%를 걸고 계약한 사람은 추가로 최소한 5%를 더 내야 한다.

 

-제소명령-

 

건설사는 수분양자 재산에 가압류를 하게 되면 대개 중도금 대출을 대위변제하고, 계약해제통보를 보낸다. 아파트 현장도 정리하고 어디론가 떠나버린다. 1년이나 2년이 넘어도 가압류는 그대로 놔둔 채 말이다. 가압류는 시효가 10년이기 때문에 언제든지 재판은 걸어올 수 있고, 10년이 넘게 되면 가압류 취소신청을 하면 된다.

 

하지만 10년을 어찌 기다린단 말인가? 물어줄 돈 물어주고 가압류를 말소해야 할 형편이라면 법원에 제소명령을 신청해야 한다. 즉, 채권자가 가압류만 해둔 채 재판을 걸어오고 있지 않아 재산권 행사를 못하고 있으니 채권자로 하여금 소송을 걸라는 명령을 구하는 것이다.

 

판사는 채권자에게 언제까지 소를 제기하라는 명령을 내리거나 이미 제기했거든 이를 입증 하라는 소제기명령을 보낸다. 이 명령을 받은 채권자는 즉시 소송을 제기해야 하며 소제기를 하지 않을 때 2주일이 경과하면 수분양자는 이 사실을 입증하여 가압류 취소신청을 할 수 있다.

 

앞에 설시한 가압류 이의소송은 정식소송이기 때문에 인지대나 송달료가 많이 들지만, 제소명령은 신청사건이기 때문에 인지대나 송달료가 20만 원 내외 정도로 적게 든다. 제소명령을 신청하게 되면 건설사들은 바로 소제기를 하지만, 망해버린 회사들은 소제기를 하지 않은 회사도 있음을 아시라.

 

-정식 재판-

 

가압류 이의소송을 제기했건, 제소명령신청을 했건 상대방에서 다투게 되면 정식소송이 된다. 1편에서도 말씀드렸지만, 건설사가 청구하는 위약금은 뺄 부분도 있고, 공제할 부분이 있음을 아시라. 그리고 허위광고, 과장광고, 부실부분에 대한 자료도 잊지 않고 제출해야 할 것이다.

 

-지급명령-

 

건설사나 은행에서는 정식소송을 제기하게 되면 인지대나 송달료가 많이 들기 때문에 20-30만 원으로 끝나는 지급명령신청을 많이 하고 있다. 지급명령은 받은 날로부터 14일 이내에 이의신청을 하면 되고, 이의신청을 하게 되면 그 지급명령은 효력이 상실 된다. 판사는 정식소송으로 넘기려면 추가 인지대를 내라는 명령을 내리고, 인지대를 추가로 내게 되면 정식소송이 된다.

 

지급명령은 판사가 당사자들의 의견을 듣는 게 아니라 채권자의 일방적인 서류만을 보고 판단함으로 꼭 이의신청을 제출해야 함에도 이를 게을리 하거나 아예 하지 않은 사람들이 있음을 봤다. 지급명령이 확정되면 정식소송과 동일한 효력을 발생하여 가압류한 부동산 경매도 넣을 수 있고, 재산명시도 신청할 수 있다.

 

경매가 들어오면 그때서야 그런 사실을 알고 항소하겠다고 하지만 불가능 하다는 말씀을 드린다. 또 공탁금을 걸고 경매 집행정지 신청을 한다 하더라도 추완 항소가 받아지기는 어려울 것이다. 지급명령을 받은 날이 1일 이라면 14일까지는 꼭 이의신청을 해야 함을 두고두고 잊지 마시라. 깜박 잊고 그 기간을 넘겼다 해도 확정이 되기 전에 이의 신청서를 제출하면 확정을 차단하게 됨이 실무상 관행이다.

 

참고로 말씀드린다. 요즘 분양권해지. 분양계약해지를 책임지고 해 준다는 문자가 여기저기서 오고 있을 것이다. 끝까지 책임지면 1천만 원이고, 방법만 알려주는 데는 4백만 원이라나? 행여 속지 마시라. 무자격자들이 하는 그런 막연한 방법과, 서투른 방법이라면 필자의 사무실에서는 몇 십만 원의 상담료로도 해결되는 일이다. 꼭 법무법인이라야 끝까지 책임질 수 있음을 명심하시라.

 

 

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/2624796

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796