(칼럼) 1편, 분양계약 해지와 가압류 대처방법

-새 아파트 입주 못해 내 집 가압류가 되기까지-

 

새 아파트에 입주가 시작되면 입주를 하건 아니 하건, 대출금에 대한 이자는 분양받은 수분양자가 내야 한다는 말씀은 여러 번 드렸다. 사정상 입주가 늦어질 것 같으면 어찌해야 할까? 이자를 내면서 어떠한 사유로 입주가 늦어진다는 통보를 하는 게 원칙이다. 그리하면 건설사나 은행에서는 수분양자의 뜻을 받아 기다려주거나 심한 독촉을 하지 않는다.

 

그러나 수분양자가 매달 내야 할 이자도 내지 않으면서 무조건 형편이 어려워 입주할 수 없다고 하면, 건설사나 은행에서는 그대로 보고만 있지 않는다. 은행에서는 우선 신용카드를 정지시키고, 건설사에서는 채권일부를 신용정보회사에 의뢰하여 독촉을 하게 되고, 바로 재산조사에 들어감이 통상적인 절차다.

 

입주기간이 끝나면 건설사에서는 구상금, 위약금, 잔금 등 명목으로 수분양자의 재산을 가압류 하게 되고, 은행에서는 대여금 명목으로 가압류를 하게 된다. 재산은 부동산이 우선이고, 자동차나 유체동산, 월급 등 가압류는 부동산이 없을 때 돈이 되건, 안 되건 압박수단으로 하게 됨을 참고하시라.

 

가압류가 되면 그 부동산을 팔 수 없게 되고, 그리되면 돈을 마련할 수 없게 되어 입주를 할 수 없을 것이므로 건설사나 은행에서도 신중을 기한다. 어느 정도 배려를 해줘도 막무가내 입주를 할 수 없다 하거나, 연락을 기피한 채 주소까지 불명확하게 되면 하는 수 없이 채권확보차원에서 가압류를 하게 된다.

 

-가압류란 이런 것이다-

 

가압류는 판사가 채권자의 서류만 검토한 후 일정한 담보를 명령한 후 결정하기 때문에 채무자는 그 사실을 모르게 된다. 따라서 가압류가 되면 해당 부동산을 매매, 저당, 임대 등 제반 행위를 하지 못하도록 소유권을 제한하는 것이어서 전세나 월세, 매매 등 처분행위를 할 수 없다. 단, 거주에는 지장이 없지만, 내가 제일 싫어하는 사람과 겸상을 하는 모양새가 되어 마음은 찝찝할 수밖에 없을 것이다.

 

언젠가 그 집을 팔아야 한다면 때를 기다려 그 가압류를 해결해야 한다. 그렇지 않으면 가압류 금액만큼 공제하고 잔금을 받을 수밖에 없다. 금액이 적으면 해방공탁을 하거나, 합의를 이루어 가압류 금액을 지불하면 되겠지만, 부동산을 팔아도 가압류 금액을 변제할 수 없다면 배꼽이 배보다 큰 격이 되어 그 부동산을 포기할 수밖에 없을 것이다.

 

부동산에 가압류가 되고, 그 돈을 변제할 능력이 없다면 장기적인 해결책을 모색하되 입주분쟁에 노하우가 깊은 종합법률사무소에 의뢰함이 여러 면에서 유리하다. 혼자 끙끙거리면서 연구를 해도 좋은 결과는 얻지 못하고 결국 물어줄 돈 다 물어 줘가며 고생만 할 수 있다.

 

또 가압류 해결책은 첫째는 장기전이요, 둘째는 법정에서 해결함이 유리하다. 2억짜리 가압류가 걸렸어도 어떤 재판에서는 2천만 원에 끝을 보고 원만히 해결하는 사례를 봤다. 가압류가 되면 그 충격으로 병원에 실려 가는 사람이 있는데 그런 일이 없으시기 바란다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다는 사실을 유념하시고 용기를 잃지 마시라.

 

-가압류 대처방법-

 

전세 놓은 집에 가압류가 되면 가압류는 전세보다 후순위가 되어 세입자가 나가지 않고 5년이고, 10년이고 살면 그만이다. 그런데 세입자가 가압류 된 사실을 알게 되면 대부분 나가겠다고 할 것이다. 전세금을 내려 주는 일이 있더라도 가압류되기 전부터 살던 사람이 오래오래 살게 하시라. 그게 내 재산을 보호하는 길이다.

 

대출 안고 전세 낀 집에 들어온 가압류는 경매 넣어봤자 남는 게 없어 경매신청을 좀처럼 하지 않는다. 세입자가 꼭 나가겠다고 하면 내가 살고 있는 집을 전세 놓거나, 내가 살고 있는 전세금을 빼서 내가 들어가는 수밖에 다른 도리가 없게 된다. 가압류 된 집에 전세 들어올 사람이 없을 것이기 때문이다.

 

가압류 된 집에 세를 들게 되면 그 세입자는 가압류보다 후순위가 되어 자칫 보증금을 보장받지 못하게 된다. 결국 빈 집으로 놔둘 수밖에 없다. 이럴 땐 보증금을 1-2000만 원 정도 받고 월세로 돌리는 수단이 현명하다. 그리고 경매가 되지 않도록 최선을 다해야 한다. 이런 집을 월세로 찾는 사람도 있다.

 

가압류는 순위배당이 아니라 비율배당임을 명심하시라. 5억짜리 집에 대출 2억이 있고, 그 후에 A건설회사에서 2억 가압류, B라는 사채업자가 2억 가압류, C라는 유통업체에서 4억 가압류를 한 후 경매에 이르렀다면 5억 집값 중에서 선순위 은행대출 2억을 공제하고, 나머지 3억 원은 A+B+C=8억에 비례하여 A=7천5백, B=7천5백, C=1억5천의 배당을 받게 된다는 것이다.

 

-가압류했다고 그냥 돈을 가져가는 것이 아니다-

 

가압류는 내가 채무자로부터 얼마를 받아야 한다는 표시일 뿐이다. 그 돈을 받으려면 재판을 걸어 이겨야 한다. 그 재판은 청구금액에 변수가 많다. 어차피 질 재판이라고 미리 포기하지 마시라. 꼭 법률전문가에게 맡겨 처리해야 할 것임에도 수분양자들은 돈을 아낄 요량으로 요령껏 자신이 해보려하다 낭패를 당하는 일이 있다.

 

가압류 금액 청구에는 왜 변수가 많을까? 예를 들어 수분양자가 가격을 정하지 않은 채 집안 전체 인테리어 공사를 시켰다고 가정해보자. 공사를 마친 후 업자가 청구서를 내밀 때 청구서 내역 보지도 않고 그 돈 다 주는 사람이 있겠는가? 그 청구서에는 뺄 것도 많다는 뜻이다. 건설사나 은행에서 재판이 걸어오면 법정에서 판사 입회하에 뺄 것은 빼야 할 것이다. 피 같은 돈이니까,

 

참고로 말씀드린다. 요즘 분양권해지. 분양계약해지를 책임지고 해 준다는 문자가 여기 저기서 오고 있을 것이다. 끝까지 책임지면 1천만 원이고, 방법만 알려주는데는 4백만 원이라나? 행여 속지 마시라. 무자격자들이 하는 그런 막연한 방법과, 서투른 방법이라면 필자의 사무실에서는 몇 십만 원의 상담료로도 해결되는 일이다. 꼭 법무법인이라야 끝까지 책임질 수 있음을 명심하시라.  

 

 

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산 카페). http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률) 011-262-4796, 031-213-4796