이사철 맞은 세입자 보증금 지키기 안간힘

#경남 진주에서 1억8000만원 짜리 전세아파트에 살던 윤상훈(40ㆍ가명)씨, 계약만료가 다가오자 집주인은 '내가 그 집으로 들어갈 것'이라며 윤 씨에게 계약만기시점인 지난달 말까지 무조건 집을 빼달라고 통보했다. 그는 어쩔 수 없이 인근 다른 아파트를 3억원에 매매계약 하고 중도금까지 치른 뒤 지난달 28일 이사하기로 했다. 그런데 날벼락같은 소식이 닥쳤다. 집주인이 윤 씨의 이사 예정일에 맞춰 보증금을 돌려주기 어렵다고 한 것. 일반적으로 중도금을 낸 단계라면 매매계약도 물릴 수 없다. 부랴부랴 등기부 등본을 떼어본 윤 씨는 이 전셋집에 이미 1억2000만원의 융자가 있었다는 사실을 확인했다. 이 아파트의 매매가는 현재 2억 1000만원 선. 담보대출과 전세보증금을 합한 금액은 3억원이다. 윤 씨의 살던 집은 전세포함 주택담보대출비율(LTV)이 100%를 넘어가는 사실상 '깡통주택'이었던 셈이다. 윤 씨는 "집주인도 이 정도 빚을 지고 있는데, 보증금을 돌려받을 수 있을 지 모르겠다"며 "열흘 뒤 보증금을 내주겠다고 한 집주인의 약속을 내용증명으로 만들어 보낼 예정"이라고 말했다.

살던 집의 전월세 계약이 끝나 집을 옮겨야 하지만 윤 씨처럼 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 이사철을 맞아 늘어나고 있다. 일부 세입자들은 확정일자와 전세권 설정을 같이 하는 등 보증금을 돌려받기위한 노력도 다양하다. 이마저도 불안한 세입자들은 전세금 보장보험에 가입하거나 지자체가 운영하는 전월세 지원센터를 찾기도 한다.

▶전세권 설정은 필수

= 보증금을 지키기 위해 백방으로 뛰는 세입자가 늘어나는 이유는 거액의 대출을 낀 집이 늘어나 보증금 상환 가능성이 계속 낮아지고 있기 때문이다. KB경영연구소가 최근 전국 부동산중개업소 230개를 대상으로 한 설문조사에 따르면 공인중개사 10명 중 6명은 2011년 이후 전월세 계약 중 주택담보대출과 전월세보증금의 합이 매매가격에서 차지하는 비중(이하 전세 포함 LTV)이 최고 80%를 넘는 경우가 있었다고 응답했다. 이에 따라 전세 포함 LTV가 70%를 웃도는 가구는 전국 기준 34만가구로 추정된다고 KB경영연구소는 밝혔다. 세입자들의 보증금 상환 리스크가 높아지면서 이같은 '깡통주택'들이 경매에 넘겨질 때 세입자들이 보증금을 떼일 가능성도 커진다. 경매업계에 따르면 작년 6월기준 수도권에서 진행된 주택경매 중 14%는 낙찰가액이 채권자 청구액(전월세 보증금과 매매가를 합친 가격)보다 낮았다. 이 비중은 올 1월 들어 55%로 늘어났다.

이런 가운데 보증금을 지키려는 세입자들은 단순히 확정일자를 받는 것에서 나아가 전세권 설정을 동시에 하기도 한다. 확정일자는 보증금을 못 받고 이사하더라도 전 거주지의 주민등록을 계속 유지해야 효력이 유지되는 등 불편한 점이 있다. 반면 전세권 설정은 민법상 '채권'이 아닌 '물권'으로 해석돼 경매 시 특별한 배당요구 없이도 우선순위를 받을 수 있다. 확정일자와 달리 살던 곳의 주민등록을 유지할 필요도 없다. 최근 5000만원에 원룸 전세를 계약한 서울 행당동의 장민석(34ㆍ가명)씨는 "원룸은 다세대주택과 달리 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 다 못받을 수도 있는 '다가구주택'에 속해 확정일자만으로는 불안했다"며 "등기부등본이 '지저분해진다'는 집주인의 반대를 무릅쓰고 세입자가 비용을 부담하는 조건으로 전세권 설정을 마쳤다"고 말했다.

▶전세금 보장보험 가입 늘고,전월세보증금 지원센터에 SOS도

= 전세권 설정으로도 모자란 세입자들은 서울보증보험에서 유일하게 내놓은 전세금 보장보험에 가입하기도 한다. 서울보증보험에 따르면 작년 4월∼ 12월 동안 전세금보장보험 가입건수는7100건으로 전년 동기대비 36%가 늘었다. 가입금액도 6566억원으로 30%이상 뛰었다.

보험가입을 하지못한 세입자들은 지자체에서 운영중인 전월세보증금지원센터의 문을 두드리고 있다. 서울시가 작년 8월부터 전국 지자체 최초로 운영중인 전월세보증금지원센터에는 전월세관련상담이 하루평균 180건, 이중 돌려받지 못한 보증금을 3%저리로 대출해준 실적은 37건, 25억원에 이른다. 서울시 관계자는 "어려움에 처한 세입자들을 위한 전월세 상담 및 지원을 지속적으로 확대할 계획"이라고 말했다.