(칼럼) 중도금대위변제와 관련 금융회사들

1편, “입주불가능에 따른 문답풀이”에 이은 2편 글입니다. 계약해제나 해지를 좌우하는 일은 중도금으로 대출받은 돈을 건설사에서 수분양자를 대신해서 다시 은행에 변제하는 절차가 이루어지거나, 이루어질 수 있어야 합니다.

 

“대위변제”란 분양계약 당시 수분양자가 대출절차에 따른 자서를 했고, 그 돈이 금융회사에서 건설사로 입금이 되어 아파트를 지었더라도 수분양자가 입주하지 아니하므로 연대보증인인 건설사가 책임을 지고 금융회사에 갚는다는 뜻입니다.

 

오늘 칼럼은 중도금대출 금융회사가 왜 한 곳인 경우도 있고, 두 곳인 경우도 있으며 한국주택금융공사는 왜 갑자기 보증인으로 들어와서 감 놔라, 밤 놔라 하는지, 대위변제 후의 연체이자 등 대출금 대위변제에 따른 질문과 답변을 써 보겠습니다.

 

<질문 1> 중도금대출 은행이 한 곳인 곳과, 두 곳인 경우

 

3년 전 분양 당시만 해도 그런대로 사업이 운영됐었고, 살고 있는 집을 팔면 대출받아 무난히 입주할 줄 알았었는데 부동산관련 업종인지라 경기침체로 문을 닫을 수밖에 없었습니다. 설상가상으로 살던 집은 팔릴 기미도 없지만, 값이 1/3정도 내려 팔아봤자 남는 돈은 고작 1억 뿐입니다.

 

저로서는 새 아파트 입주가 전혀 불가능상태입니다. 그런데 건설사와 은행 두 곳에서는 왜 입주를 하지 않느냐고 피를 말려 댑니다. 걷지도 못하는 어린아이에게 빨리 뛰라는 독촉입니다. 왜 은행까지 두 곳이 되어 내 앞에서 저승사자 노릇을 하는지 모르겠습니다. 대출은행은 왜 두 곳인가요?

 

<답변> 건설사의 자금력과 신용상태에 따라

 

쉽게 말해서 건설사가 자금력이 좋고, 신용상태가 좋은 건설사아파트는 대출은행이 대개 1금융권 한 곳입니다. 그러나 영세업체라든지 워크아웃이나 기업회생에서 살아 난지 얼마 안 되어 신용상태도 좋지 않거나, 자금력에 의심이 가는 회사는 1금융권에서 60%를 대출해주지 않고, 40-50%정도만 대출을 해 줍니다.

 

건설사는 하는 수 없이 부족한 자금력을 동원하기 위해 2금융권에서 훨씬 비싼 이자를 주고 10-20%를 빌려올 수밖에 없기 때문에 대출은행이 두 곳이 되는 것입니다. 그나마 분양이라도 잘 됐으면 별 탈이 없겠지만, 분양까지 안 되면 계약금까지 5%로 내려주고, 그도 안 되면 정액제로 내려줘 버리면 부채에 덜미가 잡혀 망하기도 합니다.

 

<질문2> 한 곳은 대위변제가 되었는데 한 곳은 안 되고 있는 이유

 

입주 끝난 지 2년이 됐습니다. 중간에 한 곳은 대위변제가 됐는데 한 곳은 대위변제는커녕 재산가압류가 계속 진행되고 있습니다. 해주려면 깨끗이 두 곳 다 해줄 일이지, 한편으로는 달래주고, 한편에서는 칼을 들이대는가요? 저도 입주 불가능입니다. 나중에 해결이 될 수 있을까요?

 

<답변> 건설사는 급전 구해 대위변제했을 것이고, 해결가능 어려워

 

일산의 어느 아파트와 김포의 어느 아파트가 2금융권 저축은행이나 새마을 금고. 신협 등 금융회사에 일부 대위변제를 했으나 1금융권의 대위변제는 역부족으로 알고 있습니다. 2금융권은 그들의 자금력도 빈약해서 대위변제가 되지 않으면 망하게 됩니다. 우선 약한 자를 살려주기 위해 급전을 구해 대위변제를 했을 겁니다.

 

아파트는 내가 안 들어가면 대신 들어가 줘야 할 사람이 있어야 합니다. 그래야 들어갈 사람으로부터 돈을 받아 대위변제를 할 수 있습니다. 그런데 현재의 부동산시장은 못 들어가겠다는 사람은 줄로 서있지만, 들어가겠다는 사람은 없습니다. 결국 이런 아파트는 어떤 대책이 나오기까지 오랜 시일이 흘러야 할 것입니다.

 

<질문3> 듣지도 못한 한국주택금융공사가 대위변제하고, 내 재산 가압류 해

 

저는 분양권으로 팔아주겠다고 장담하는 바람에 빚내서 큰 평수 덜컥 분양받았다가 혼쭐이 나고 있는 입주불능자입니다. 생전 듣지도 못한 한국주택금융공사가 나타나서 대출금 5억 원 중 2억 원을 대위변제 해버리고, 1억5천만 원짜리 제 집을 가압류해버렸습니다.

 

도대체 한국주택금융공사는 어떠한 위치에 있으며 왜 남의 허락도 없이 대위변제를 했을까요? 1억5천만 원짜리 제 집은 대출이 두 개나 있어 깡통이나 다름이 없지만, 엉뚱한 제3자가 나타나서 언제 갚을 것이냐? 재판 들어간다. 시시콜콜 간섭을 하고 있으니 죽을 지경입니다.

 

<답변> 한국주택금융공사는 은행 측의 보증인

 

한국주택금융공사는 전세자금 대출, 내 집 마련 대출, 대출보증 등 업무를 취급하는 공기업체입니다. 아파트 대출을 일으킬 때 건설사의 신용도가 약하면 은행 측에서는 더 튼튼한 보증인을 세우라는 조건과 함께 공기업체인 한국주택금융공사를 지정합니다. 건설사들로서는 대출을 받아야 하기 때문에 울며 겨자 먹기로 요구를 들어줄 수밖에 없습니다.

 

대출 자서를 할 때 한국주택금융공사의 보증확인서라는 용지에 서명. 날인을 했을 것이나 이에 대한 설명을 듣거나, 약관을 읽어 본 사람은 없습니다. 은행직원이 손가락으로 짚어주는 곳에 “읽었음” “들었음”이라고 기재했을 것이기 때문입니다. 그러나 재판과정에서는 서명. 날인을 했다면 책임을 회피하기 어렵다는 판결을 하고 있습니다.

 

한국주택금융공사에서는 대출액의 10-30%범위 내에서 원금과 이자만 보증을 하고 있기 때문에 연체이자는 대위변제를 하지 않습니다. 따라서 한국주택금융공사에 돈을 갚는다 해도 은행에 별도의 연체이자가 남아 있음을 유의하셔야 합니다. 분양받은 어머니와 아버지가 돌아가셨어도 자식들에게 전가되는 아파트 빚과 연체이자, 결코 남의 일만은 아닐 것입니다.

 

 

윤정웅 내 집 마련아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원(부동산, 법률) 교수. 011-262-4796, 031-213-4796