'하우스푸어용' 임대주택 리츠, 어떤 집 사들이나?

하우스푸어의 주택 매입을 위해 1500억원 규모의 민관합동 임대주택 리츠가 이달중 첫 선을 보인다. 매입 대상 주택은 1가구 1주택 소유자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다.

현재로서는 누가 '하우스푸어'인지, 리츠에서 어떤 집을 사주는지에 대한 명확한 기준은 없다. 대출이 얼마 이상이라거나, 1금융권인지 2금융권 대출인지도 무관하다. 리츠는 1차로 하우스푸어가 팔기 희망하는 주택 500가구를 '역경매' 방식으로 사들일 예정이다.

감정평가액 대비 매도희망가격을 낮게 적어내는 하우스푸어의 집을 사준다는 방참만 정해져 있다. 원리금 상환이 어려운 사람들일수록 희망가격이 낮을 것이라는 막연한 기준을 정했다. 국토부와 LH가 밝힌 가구당 평균 매입 가격은 3억원 선이다.

◆1차 하우스푸어 주택 매입 규모는= 국토교통부가 하우스푸어대책의 일환으로 이달중 한국토지주택공사(LH)를 통해 설립키로 한 제1차 임대주택 리츠의 기본 골격은 국민주택기금에서 1000억원, 일반 금융기관 500억원 등 총 1500억원 규모로 조성하는 것이다. 1가구 1주택 소유자가 보유한 전용면적 85㎡ 이하의 주택 500채를 '역경매' 방식으로 사들일 예정이다.

리츠 설립 주체인 LH는 매입한 주택을 하우스푸어(원소유자)에게 5년간 보증부 월세 형태로 재임대한다. 임대료는 주변 시세를 토대로 책정하며 보증금과 월세 비율은 리츠와 원소유자가 자율적으로 정한다. 이 때 월세 이자를 하우스푸어가 부담하던 금융기관 대출이자보다는 낮게 책정해 월세 부담을 덜어줄 방침이다.

5년의 임대기간이 끝나면 해당 주택은 리츠가 일반인에게 분양하되 원소유자가 다시 매입할 수 있도록 '재매입 우선권'을 부여하기로 했다. 재매입 가격은 임대 종료후 처분 시점의 감정평가액이다.

물론 임대기간 중이라도 본인이 희망할 경우 퇴거할 수 있다. 원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고 집값 하락 등으로 팔리지 않는 주택은 LH가 사들여(매입확약) 공공임대주택으로 활용한다. 하우스푸어가 리츠에 판 주택 매각대금을 대출금 상환에 쓰지 않고 다른 주택 구입 등 재투자 용으로 사용되는 문제를 막기 위해 거주제한 요건을 두는 방안도 검토되고 있다.

◆대출 규모 많을수록 유리한건 아냐= 국토부와 LH에 따르면 매입대상 주택을 선정하는 과정은 단순하다. 집주인의 대출규모나 대출금융사의 분류 등과는 관계없이 감정평가액보다 최대한 얼마나 낮게 제시하느냐에 달려있다. 말 그대로 '역경매'를 적용해 결정키로 했다.

이 말은 주택가격 대비 원리금 부담률이나 소득 대비 원리금 부담률 등과는 전혀 관계가 없다는 얘기다. 또한 1금융권 대출보다 2·3금융권 대출이 많은 하우스푸어가 매입대상으로 선정되는 데 전혀 영향을 미치지 않는다.

정부는 원리금 상환 압박이 클수록 희망가격을 낮게 써낼 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 비싸게 사준다는 평가가 나올 경우 도덕적 해이를 불러일으킬 수 있다는 우려가 적용한 것으로 풀이된다.

국토부는 이달중 리츠를 설립하고 다음달 인가를 내준 뒤 5~6월 매입 신청 접수와 감정평가 등 심사를 거쳐 7월초 매매계약을 체결할 방침이다.

정부는 리츠가 취득하는 주택과 지분에 대해 종합부동산세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과 혜택이 주어지도록 6월까지 관련 법률 개정안 통과를 추진하기로 했다. 국토부 관계자는 "집을 팔겠다는 하우스푸어의 문의가 많은 편"이라며 "이번 1차 임대주택 리츠의 성과를 봐가며 매입 규모를 추가로 확대할 계획"이라고 말했다.