권리금에 대해 알아보자

최근 인기가수 리쌍이 건물 세입자와 임차권 분쟁을 벌이면서 상가 권리금(잠깐용어 참조)이 화제로 떠올랐다. 건물주 리쌍은 “계약기간이 끝났으니 점포를 비워 달라”는 입장이고 세입자는 “그동안 투자한 권리금을 주지 않으면 점포를 뺄 수 없다”고 맞섰다. 지난해 5월 리쌍 멤버인 길(본명 길성준)과 개리(본명 강희건)는 서울 강남구 신사동 가로수길의 시가 53억원짜리 건물을 공동명의로 매입했다. 그런데 리쌍이 건물을 매입하기에 앞서 건물 1층에선 2010년 10월부터 서 모 씨가 막창집을 경영하고 있었다. 서 씨는 리쌍에 앞서 건물을 소유한 건물주와 보증금 4000만원, 월세 300만원에 2년 임대 계약을 했다. 그뿐 아니다. 서 씨는 그 점포에서 장사하던 예전 업주에게 권리금 2억7500만원을 줬고 더불어 인테리어에 1억원 이상을 들였다. 영국, 권리금 포함된 영업권 인정 그러던 중 새로 건물주가 된 리쌍이 지난해 건물 구입 이후 서 씨에게 “기존 계약기간이 끝나면 점포를 비워 달라”고 요청했다. 이에 반발한 서 씨는 “예전 건물주로부터 계약기간을 5년까지 연장해준다는 구두 약속을 받고 2년 계약을 했다. 이대로 나가면 2억7500만원 권리금을 고스란히 날린다”고 토로했다. 서 씨가 점포를 비우지 않자 리쌍은 지난해 12월 법원에 명도 소송을 냈다. 이후 협상 과정에서 리쌍은 서 씨에게 ‘도의적 보상금’ 1억3000만원을 주는 걸로 무마하려 했지만 협상이 끝내 결렬돼 소송이 지속되고 있다. 이 사건은 우리나라 건물주와 임차인 간 상가 권리금을 두고 벌어지는 분쟁의 대표 사례다. 이런 분쟁의 배경에는 특수한 점포 거래 조건인 권리금이 자리 잡고 있다. 권리금은 기존 점포가 갖고 있는 고객과 영업방식을 넘겨받는 대가로 ‘떠나는’ 임차인이 ‘새로 들어올’ 임차인에게 임의적으로 받는 금액이라 법적 근거가 없다. 이번 사건 외에도 상가 권리금 보장을 두고 건물주와 임차인 간 분쟁이 끊이질 않는다. 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉜다. 상권, 입지와 관련돼 있는 바닥권리금은 유동인구가 많을수록 높다. 신축된 건물의 빈 상가에도 최소한의 바닥권리금이 발생하는 경우가 많다. 영업권리금은 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지 여부에 따라 달라진다. 단골이 많을수록 처음 영업이 수월하고 매출도 쉽게 높일 수 있기 때문이다. 업종별로는 수강생 수가 어느 정도 보장된 학원의 영업권리금이 대체로 높은 편이다. 시설권리금은 각종 영업시설 확충에 들어간 비용 대가를 말한다. 통상 권리금은 해당 점포의 1년 치 수익으로 산출한다. 예를 들어 권리금이 3000만원인 매장이라면 연간 수익이 3000만원은 넘어야 한다는 얘기다. 그러나 이 역시 대략적인 기준일 뿐, 실제 권리금은 상권과 업종에 따라 천차만별이다. 한 부동산업계 관계자는 “최근에는 장사가 안되는 점포도 권리금이 매달 증가하는 경우가 나타난다. 창업 희망 수요가 늘어난 데 비해 신규 출점이 가능한 입지는 제한돼 있기 때문에 매출과 권리금이 꼭 비례하지 않는 경우도 부지기수”라고 분위기를 전한다. 권리금은 상가 거래를 할 때 오랜 관행으로 지속돼 왔지만 법적 근거가 없어 수시로 분쟁의 불씨가 됐다. 서두에 밝힌 서 씨의 경우 만약 가게 자리에 새로운 임차인이 들어온다면 서 씨가 투자한 권리금 2억7500만원을 요구할 수 있다. 하지만 건물주인 리쌍이 서 씨에게 권리금을 줘야 한다는 근거는 없다. 상가 임차인을 법적으로 보호하는 상가건물임대차보호법이 있긴 하다. 이 법은 임차인이 원할 경우 최장 5년까지 한자리에서 영업을 할 수 있도록 임대차 계약, 즉 계약갱신요구권을 보장하는 법률로 2001년 영세상인 보호를 위해 만들어졌다.

하지만 이 법에는 허점도 많다. 서울의 경우 환산보증금 3억원 이하인 임차인만 보호받을 수 있다. 서 씨 점포는 환산보증금(보증금+월세 환산액=4000만원+(300만원×100))이 3억4000만원으로 3억원을 넘어 법적인 구제를 받지 못한다. 실제로 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 점포는 서울시 전체 점포의 4분의 1 수준에 그치는 실정이다. 이를 두고 토지정의시민연대 관계자는 “건물주의 선의에는 한계가 있으므로 당장 상가건물임대차보호법을 개정하는 게 시급하다”고 강조했다. 권리금 갈등을 어떻게 풀어야 할까. 지금까지는 법적 근거가 없어 보호받지 못했지만 앞으로는 권리금도 영업권으로 인정해 어느 정도 ‘무형 재산권’ 가치를 보장해줘야 한다는 지적이다. 김영두 충남대 법학전문대학원 교수는 “권리금을 시설에 대한 금전적 대가가 아닌 영업권, 즉 영업 보호 수단이라는 관점으로 바라봐야 한다. 그래야 재산권을 인정하는 법 테두리에 권리금을 포함시키고 영업 보상, 손실 평가 규정을 마련할 수 있다”고 강조했다. 이를 위해선 임차인이 개인적으로 계산하는 권리금을 어느 정도 표준모형화하는 것도 필요하다. 한 예로 점포가 위치한 지역, 영업이익, 임대료, 면적 등에 따라 권리금 기준을 달리 정해야 한다는 얘기다. 이 밖에 임차인이 임대인 동의 없이도 점포 임차권을 양도해 투자비를 회수할 수 있도록 하자는 방안도 나온다. 개인 간 상가 거래뿐 아니라 재개발을 비롯한 각종 개발 사업이 진행될 때도 권리금 갈등이 불거져왔다. 2009년 1월 서울 용산 재개발 보상대책에 반발하던 철거민과 경찰이 대치하던 중 화재로 6명이 사망한 ‘용산참사’ 역시 권리금이 발단이었다. 현재 개발 사업을 할 때 상가 임차인에겐 휴업 보상 명목으로 3~4개월 치 영업손실만 보상해준다. 많게는 억대를 넘어서는 권리금에 턱없이 못 미친다는 얘기다. 당시 참사 직후 권리금 대책에 대한 다양한 논의가 이뤄졌지만 어느새 흐지부지된 상태다. “재개발 같은 공익 사업에 편입되는 권리금은 상인이 수년간 노력으로 형성한 유무형의 영업재산이다. 어느 정도 헌법에서 보장하는 재산권이라고 봐도 무방하다. 개개인 간 상가 점포 거래를 할 때는 어쩔 수 없더라도 공익 사업으로 편입되는 상가에 대해서는 감정평가액 기준을 마련해 일정 부분 권리금을 보호해야 한다.” 윤재호 메트로컨설팅 사장의 조언이다. 하지만 권리금이 워낙 복잡하게 결정되고 입지, 업종에 따라 금액이 천차만별이라 체계적으로 계량화하기 어렵다는 목소리도 높다. 임차인을 보호하려다 오히려 애꿎은 건물주만 피해를 볼 우려도 크다. 한쪽에선 정부가 나서서 권리금 관행을 점차 없애야 한다는 주장을 편다. 한 감정평가사는 “상가 거래를 할 때 권리금을 모두 인정하면 임대료, 보증금보다 권리금이 훨씬 높아질 수 있다. 당연히 객관적인 거래가격으로 인정할 수 없게 된다. 상가 점포마다 가격이 들쑥날쑥해 상가 거래를 할 때 더 많은 갈등이 생길 것이다. 가뜩이나 베이비붐 세대가 은퇴 후 상가 점포를 창업하는 경우가 많은데 권리금이 창업의 걸림돌로 작용할 수 있다”고 주장한다. 유럽 국가들은 대체로 권리금을 영업권으로 인정하는 추세다. 프랑스는 임대료와 관계없이 최소 9년간 임대 계약기간을 보장하면서 임차인 권리를 보호한다. 영국에선 권리금이 포함된 영업권이 인정돼 보상 기준이 법으로 정해져 있다. 하지만 우리나라에선 아직까지 권리금을 영업권으로 인정하기엔 시기상조라는 지적이 많다. “상가는 업종, 입지에 따라 차이가 커 표준모형화할 수 없다. 표준모형 자체가 분쟁의 대상이 될 것이다. 권리금은 원칙적으로 허용될 수 없는 개념으로 인정하는 것이 타당하다. 다만 권리금 중 영업시설에 대해 보상하는 정책은 필요하다”는 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수 얘기는 시사하는 바가 크다.

최근 인기가수 리쌍이 건물 세입자와 임차권 분쟁을 벌이면서 상가 권리금(잠깐용어 참조)이 화제로 떠올랐다. 건물주 리쌍은 “계약기간이 끝났으니 점포를 비워 달라”는 입장이고 세입자는 “그동안 투자한 권리금을 주지 않으면 점포를 뺄 수 없다”고 맞섰다. 지난해 5월 리쌍 멤버인 길(본명 길성준)과 개리(본명 강희건)는 서울 강남구 신사동 가로수길의 시가 53억원짜리 건물을 공동명의로 매입했다. 그런데 리쌍이 건물을 매입하기에 앞서 건물 1층에선 2010년 10월부터 서 모 씨가 막창집을 경영하고 있었다. 서 씨는 리쌍에 앞서 건물을 소유한 건물주와 보증금 4000만원, 월세 300만원에 2년 임대 계약을 했다. 그뿐 아니다. 서 씨는 그 점포에서 장사하던 예전 업주에게 권리금 2억7500만원을 줬고 더불어 인테리어에 1억원 이상을 들였다. 영국, 권리금 포함된 영업권 인정 그러던 중 새로 건물주가 된 리쌍이 지난해 건물 구입 이후 서 씨에게 “기존 계약기간이 끝나면 점포를 비워 달라”고 요청했다. 이에 반발한 서 씨는 “예전 건물주로부터 계약기간을 5년까지 연장해준다는 구두 약속을 받고 2년 계약을 했다. 이대로 나가면 2억7500만원 권리금을 고스란히 날린다”고 토로했다. 서 씨가 점포를 비우지 않자 리쌍은 지난해 12월 법원에 명도 소송을 냈다. 이후 협상 과정에서 리쌍은 서 씨에게 ‘도의적 보상금’ 1억3000만원을 주는 걸로 무마하려 했지만 협상이 끝내 결렬돼 소송이 지속되고 있다. 이 사건은 우리나라 건물주와 임차인 간 상가 권리금을 두고 벌어지는 분쟁의 대표 사례다. 이런 분쟁의 배경에는 특수한 점포 거래 조건인 권리금이 자리 잡고 있다. 권리금은 기존 점포가 갖고 있는 고객과 영업방식을 넘겨받는 대가로 ‘떠나는’ 임차인이 ‘새로 들어올’ 임차인에게 임의적으로 받는 금액이라 법적 근거가 없다. 이번 사건 외에도 상가 권리금 보장을 두고 건물주와 임차인 간 분쟁이 끊이질 않는다. 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉜다. 상권, 입지와 관련돼 있는 바닥권리금은 유동인구가 많을수록 높다. 신축된 건물의 빈 상가에도 최소한의 바닥권리금이 발생하는 경우가 많다. 영업권리금은 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지 여부에 따라 달라진다. 단골이 많을수록 처음 영업이 수월하고 매출도 쉽게 높일 수 있기 때문이다. 업종별로는 수강생 수가 어느 정도 보장된 학원의 영업권리금이 대체로 높은 편이다. 시설권리금은 각종 영업시설 확충에 들어간 비용 대가를 말한다. 통상 권리금은 해당 점포의 1년 치 수익으로 산출한다. 예를 들어 권리금이 3000만원인 매장이라면 연간 수익이 3000만원은 넘어야 한다는 얘기다. 그러나 이 역시 대략적인 기준일 뿐, 실제 권리금은 상권과 업종에 따라 천차만별이다. 한 부동산업계 관계자는 “최근에는 장사가 안되는 점포도 권리금이 매달 증가하는 경우가 나타난다. 창업 희망 수요가 늘어난 데 비해 신규 출점이 가능한 입지는 제한돼 있기 때문에 매출과 권리금이 꼭 비례하지 않는 경우도 부지기수”라고 분위기를 전한다. 권리금은 상가 거래를 할 때 오랜 관행으로 지속돼 왔지만 법적 근거가 없어 수시로 분쟁의 불씨가 됐다. 서두에 밝힌 서 씨의 경우 만약 가게 자리에 새로운 임차인이 들어온다면 서 씨가 투자한 권리금 2억7500만원을 요구할 수 있다. 하지만 건물주인 리쌍이 서 씨에게 권리금을 줘야 한다는 근거는 없다. 상가 임차인을 법적으로 보호하는 상가건물임대차보호법이 있긴 하다. 이 법은 임차인이 원할 경우 최장 5년까지 한자리에서 영업을 할 수 있도록 임대차 계약, 즉 계약갱신요구권을 보장하는 법률로 2001년 영세상인 보호를 위해 만들어졌다.

하지만 이 법에는 허점도 많다. 서울의 경우 환산보증금 3억원 이하인 임차인만 보호받을 수 있다. 서 씨 점포는 환산보증금(보증금+월세 환산액=4000만원+(300만원×100))이 3억4000만원으로 3억원을 넘어 법적인 구제를 받지 못한다. 실제로 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 점포는 서울시 전체 점포의 4분의 1 수준에 그치는 실정이다. 이를 두고 토지정의시민연대 관계자는 “건물주의 선의에는 한계가 있으므로 당장 상가건물임대차보호법을 개정하는 게 시급하다”고 강조했다. 권리금 갈등을 어떻게 풀어야 할까. 지금까지는 법적 근거가 없어 보호받지 못했지만 앞으로는 권리금도 영업권으로 인정해 어느 정도 ‘무형 재산권’ 가치를 보장해줘야 한다는 지적이다. 김영두 충남대 법학전문대학원 교수는 “권리금을 시설에 대한 금전적 대가가 아닌 영업권, 즉 영업 보호 수단이라는 관점으로 바라봐야 한다. 그래야 재산권을 인정하는 법 테두리에 권리금을 포함시키고 영업 보상, 손실 평가 규정을 마련할 수 있다”고 강조했다. 이를 위해선 임차인이 개인적으로 계산하는 권리금을 어느 정도 표준모형화하는 것도 필요하다. 한 예로 점포가 위치한 지역, 영업이익, 임대료, 면적 등에 따라 권리금 기준을 달리 정해야 한다는 얘기다. 이 밖에 임차인이 임대인 동의 없이도 점포 임차권을 양도해 투자비를 회수할 수 있도록 하자는 방안도 나온다. 개인 간 상가 거래뿐 아니라 재개발을 비롯한 각종 개발 사업이 진행될 때도 권리금 갈등이 불거져왔다. 2009년 1월 서울 용산 재개발 보상대책에 반발하던 철거민과 경찰이 대치하던 중 화재로 6명이 사망한 ‘용산참사’ 역시 권리금이 발단이었다. 현재 개발 사업을 할 때 상가 임차인에겐 휴업 보상 명목으로 3~4개월 치 영업손실만 보상해준다. 많게는 억대를 넘어서는 권리금에 턱없이 못 미친다는 얘기다. 당시 참사 직후 권리금 대책에 대한 다양한 논의가 이뤄졌지만 어느새 흐지부지된 상태다. “재개발 같은 공익 사업에 편입되는 권리금은 상인이 수년간 노력으로 형성한 유무형의 영업재산이다. 어느 정도 헌법에서 보장하는 재산권이라고 봐도 무방하다. 개개인 간 상가 점포 거래를 할 때는 어쩔 수 없더라도 공익 사업으로 편입되는 상가에 대해서는 감정평가액 기준을 마련해 일정 부분 권리금을 보호해야 한다.” 윤재호 메트로컨설팅 사장의 조언이다. 하지만 권리금이 워낙 복잡하게 결정되고 입지, 업종에 따라 금액이 천차만별이라 체계적으로 계량화하기 어렵다는 목소리도 높다. 임차인을 보호하려다 오히려 애꿎은 건물주만 피해를 볼 우려도 크다. 한쪽에선 정부가 나서서 권리금 관행을 점차 없애야 한다는 주장을 편다. 한 감정평가사는 “상가 거래를 할 때 권리금을 모두 인정하면 임대료, 보증금보다 권리금이 훨씬 높아질 수 있다. 당연히 객관적인 거래가격으로 인정할 수 없게 된다. 상가 점포마다 가격이 들쑥날쑥해 상가 거래를 할 때 더 많은 갈등이 생길 것이다. 가뜩이나 베이비붐 세대가 은퇴 후 상가 점포를 창업하는 경우가 많은데 권리금이 창업의 걸림돌로 작용할 수 있다”고 주장한다. 유럽 국가들은 대체로 권리금을 영업권으로 인정하는 추세다. 프랑스는 임대료와 관계없이 최소 9년간 임대 계약기간을 보장하면서 임차인 권리를 보호한다. 영국에선 권리금이 포함된 영업권이 인정돼 보상 기준이 법으로 정해져 있다. 하지만 우리나라에선 아직까지 권리금을 영업권으로 인정하기엔 시기상조라는 지적이 많다. “상가는 업종, 입지에 따라 차이가 커 표준모형화할 수 없다. 표준모형 자체가 분쟁의 대상이 될 것이다. 권리금은 원칙적으로 허용될 수 없는 개념으로 인정하는 것이 타당하다. 다만 권리금 중 영업시설에 대해 보상하는 정책은 필요하다”는 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수 얘기는 시사하는 바가 크다.

최근 인기가수 리쌍이 건물 세입자와 임차권 분쟁을 벌이면서 상가 권리금(잠깐용어 참조)이 화제로 떠올랐다. 건물주 리쌍은 “계약기간이 끝났으니 점포를 비워 달라”는 입장이고 세입자는 “그동안 투자한 권리금을 주지 않으면 점포를 뺄 수 없다”고 맞섰다. 지난해 5월 리쌍 멤버인 길(본명 길성준)과 개리(본명 강희건)는 서울 강남구 신사동 가로수길의 시가 53억원짜리 건물을 공동명의로 매입했다. 그런데 리쌍이 건물을 매입하기에 앞서 건물 1층에선 2010년 10월부터 서 모 씨가 막창집을 경영하고 있었다. 서 씨는 리쌍에 앞서 건물을 소유한 건물주와 보증금 4000만원, 월세 300만원에 2년 임대 계약을 했다. 그뿐 아니다. 서 씨는 그 점포에서 장사하던 예전 업주에게 권리금 2억7500만원을 줬고 더불어 인테리어에 1억원 이상을 들였다. 영국, 권리금 포함된 영업권 인정 그러던 중 새로 건물주가 된 리쌍이 지난해 건물 구입 이후 서 씨에게 “기존 계약기간이 끝나면 점포를 비워 달라”고 요청했다. 이에 반발한 서 씨는 “예전 건물주로부터 계약기간을 5년까지 연장해준다는 구두 약속을 받고 2년 계약을 했다. 이대로 나가면 2억7500만원 권리금을 고스란히 날린다”고 토로했다. 서 씨가 점포를 비우지 않자 리쌍은 지난해 12월 법원에 명도 소송을 냈다. 이후 협상 과정에서 리쌍은 서 씨에게 ‘도의적 보상금’ 1억3000만원을 주는 걸로 무마하려 했지만 협상이 끝내 결렬돼 소송이 지속되고 있다. 이 사건은 우리나라 건물주와 임차인 간 상가 권리금을 두고 벌어지는 분쟁의 대표 사례다. 이런 분쟁의 배경에는 특수한 점포 거래 조건인 권리금이 자리 잡고 있다. 권리금은 기존 점포가 갖고 있는 고객과 영업방식을 넘겨받는 대가로 ‘떠나는’ 임차인이 ‘새로 들어올’ 임차인에게 임의적으로 받는 금액이라 법적 근거가 없다. 이번 사건 외에도 상가 권리금 보장을 두고 건물주와 임차인 간 분쟁이 끊이질 않는다. 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉜다. 상권, 입지와 관련돼 있는 바닥권리금은 유동인구가 많을수록 높다. 신축된 건물의 빈 상가에도 최소한의 바닥권리금이 발생하는 경우가 많다. 영업권리금은 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지 여부에 따라 달라진다. 단골이 많을수록 처음 영업이 수월하고 매출도 쉽게 높일 수 있기 때문이다. 업종별로는 수강생 수가 어느 정도 보장된 학원의 영업권리금이 대체로 높은 편이다. 시설권리금은 각종 영업시설 확충에 들어간 비용 대가를 말한다. 통상 권리금은 해당 점포의 1년 치 수익으로 산출한다. 예를 들어 권리금이 3000만원인 매장이라면 연간 수익이 3000만원은 넘어야 한다는 얘기다. 그러나 이 역시 대략적인 기준일 뿐, 실제 권리금은 상권과 업종에 따라 천차만별이다. 한 부동산업계 관계자는 “최근에는 장사가 안되는 점포도 권리금이 매달 증가하는 경우가 나타난다. 창업 희망 수요가 늘어난 데 비해 신규 출점이 가능한 입지는 제한돼 있기 때문에 매출과 권리금이 꼭 비례하지 않는 경우도 부지기수”라고 분위기를 전한다. 권리금은 상가 거래를 할 때 오랜 관행으로 지속돼 왔지만 법적 근거가 없어 수시로 분쟁의 불씨가 됐다. 서두에 밝힌 서 씨의 경우 만약 가게 자리에 새로운 임차인이 들어온다면 서 씨가 투자한 권리금 2억7500만원을 요구할 수 있다. 하지만 건물주인 리쌍이 서 씨에게 권리금을 줘야 한다는 근거는 없다. 상가 임차인을 법적으로 보호하는 상가건물임대차보호법이 있긴 하다. 이 법은 임차인이 원할 경우 최장 5년까지 한자리에서 영업을 할 수 있도록 임대차 계약, 즉 계약갱신요구권을 보장하는 법률로 2001년 영세상인 보호를 위해 만들어졌다.

하지만 이 법에는 허점도 많다. 서울의 경우 환산보증금 3억원 이하인 임차인만 보호받을 수 있다. 서 씨 점포는 환산보증금(보증금+월세 환산액=4000만원+(300만원×100))이 3억4000만원으로 3억원을 넘어 법적인 구제를 받지 못한다. 실제로 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 점포는 서울시 전체 점포의 4분의 1 수준에 그치는 실정이다. 이를 두고 토지정의시민연대 관계자는 “건물주의 선의에는 한계가 있으므로 당장 상가건물임대차보호법을 개정하는 게 시급하다”고 강조했다. 권리금 갈등을 어떻게 풀어야 할까. 지금까지는 법적 근거가 없어 보호받지 못했지만 앞으로는 권리금도 영업권으로 인정해 어느 정도 ‘무형 재산권’ 가치를 보장해줘야 한다는 지적이다. 김영두 충남대 법학전문대학원 교수는 “권리금을 시설에 대한 금전적 대가가 아닌 영업권, 즉 영업 보호 수단이라는 관점으로 바라봐야 한다. 그래야 재산권을 인정하는 법 테두리에 권리금을 포함시키고 영업 보상, 손실 평가 규정을 마련할 수 있다”고 강조했다. 이를 위해선 임차인이 개인적으로 계산하는 권리금을 어느 정도 표준모형화하는 것도 필요하다. 한 예로 점포가 위치한 지역, 영업이익, 임대료, 면적 등에 따라 권리금 기준을 달리 정해야 한다는 얘기다. 이 밖에 임차인이 임대인 동의 없이도 점포 임차권을 양도해 투자비를 회수할 수 있도록 하자는 방안도 나온다. 개인 간 상가 거래뿐 아니라 재개발을 비롯한 각종 개발 사업이 진행될 때도 권리금 갈등이 불거져왔다. 2009년 1월 서울 용산 재개발 보상대책에 반발하던 철거민과 경찰이 대치하던 중 화재로 6명이 사망한 ‘용산참사’ 역시 권리금이 발단이었다. 현재 개발 사업을 할 때 상가 임차인에겐 휴업 보상 명목으로 3~4개월 치 영업손실만 보상해준다. 많게는 억대를 넘어서는 권리금에 턱없이 못 미친다는 얘기다. 당시 참사 직후 권리금 대책에 대한 다양한 논의가 이뤄졌지만 어느새 흐지부지된 상태다. “재개발 같은 공익 사업에 편입되는 권리금은 상인이 수년간 노력으로 형성한 유무형의 영업재산이다. 어느 정도 헌법에서 보장하는 재산권이라고 봐도 무방하다. 개개인 간 상가 점포 거래를 할 때는 어쩔 수 없더라도 공익 사업으로 편입되는 상가에 대해서는 감정평가액 기준을 마련해 일정 부분 권리금을 보호해야 한다.” 윤재호 메트로컨설팅 사장의 조언이다. 하지만 권리금이 워낙 복잡하게 결정되고 입지, 업종에 따라 금액이 천차만별이라 체계적으로 계량화하기 어렵다는 목소리도 높다. 임차인을 보호하려다 오히려 애꿎은 건물주만 피해를 볼 우려도 크다. 한쪽에선 정부가 나서서 권리금 관행을 점차 없애야 한다는 주장을 편다. 한 감정평가사는 “상가 거래를 할 때 권리금을 모두 인정하면 임대료, 보증금보다 권리금이 훨씬 높아질 수 있다. 당연히 객관적인 거래가격으로 인정할 수 없게 된다. 상가 점포마다 가격이 들쑥날쑥해 상가 거래를 할 때 더 많은 갈등이 생길 것이다. 가뜩이나 베이비붐 세대가 은퇴 후 상가 점포를 창업하는 경우가 많은데 권리금이 창업의 걸림돌로 작용할 수 있다”고 주장한다. 유럽 국가들은 대체로 권리금을 영업권으로 인정하는 추세다. 프랑스는 임대료와 관계없이 최소 9년간 임대 계약기간을 보장하면서 임차인 권리를 보호한다. 영국에선 권리금이 포함된 영업권이 인정돼 보상 기준이 법으로 정해져 있다. 하지만 우리나라에선 아직까지 권리금을 영업권으로 인정하기엔 시기상조라는 지적이 많다. “상가는 업종, 입지에 따라 차이가 커 표준모형화할 수 없다. 표준모형 자체가 분쟁의 대상이 될 것이다. 권리금은 원칙적으로 허용될 수 없는 개념으로 인정하는 것이 타당하다. 다만 권리금 중 영업시설에 대해 보상하는 정책은 필요하다”는 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수 얘기는 시사하는 바가 크다.