경매가 대중화돼 입찰 경쟁률이 높아진 데 비해, 공매는 일부 자산가들이 제2의 수익을 올리거나 쏠쏠한 재미를 추구하는 장이다.
공매에는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 토지, 모텔 등 부동산뿐 아니라 자동차, 골프회원권, 유가증권, 미술품, 학교·도서관 매점운영권, 공영주차장 사업권 등 다양한 물품이 입찰 물건으로 올라오는 것이 특징이다.
최 근 경기 불황의 영향으로 압류 재산이 많아지면서 공매 물건 수가 크게 늘어 꽤 주목할 만한 물건이 눈에 많이 띈다. 더불어 새 정부의 세수 확대 정책으로 인해 올해 체납자에 대한 압류가 늘 것으로 예상돼 지금이 공매에 도전해 볼 좋은 기회다.
한 국자산관리공사(캠코)는 지난 4월 15일부터 17일까지 3일간 서울·경기 지역 주거용 건물 66건을 포함한 765억 원 규모, 457건의 물건을 공매정보웹사이트 온비드에 내놨다. 이번 공매에는 감정가의 70% 이하인 물건도 202건이나 포함돼 실수요자들의 관심이 몰렸다.
물건 중 강남구 도곡동 소재 아파트(126.46㎡)는 감정가 16억 원에 매각 예정가는 6억4000만 원으로 40% 수준에 매물로 나왔다. 또한 광진구 중곡동 SK아파트(80.875㎡)는 감정가 2억7000만 원, 매각 예정가는 8100만 원 수준이다. 금천구 독산동 소재 아파트(129.860㎡)는 매각가의 50%인 2억1000만 원이었다.
지난 2008년 이후 경기 침체의 영향으로 세금 등을 납부하지 못해 재산이 압류돼 공매 처분되는 건수가 늘고 있다. 캠코에 따르면 연간 매각 추정치가 2012년 기준으로 전년에 비해 10% 늘었다.
경매와 비교할 때 공매의 특징은 강남 아파트, 공장 등 규모가 큰 부동산 물건도 많이 나온다는 점, 입찰 경쟁이 뜨겁지 않아 낙찰 확률이 높다는 점, 그리고 낙찰자의 이익 폭이 더 클 수 있다는 점 등이다.
가 끔 경·공매에 하나의 물건이 동시에 진행되는 경우가 있는데 경매보다 공매로 매각될 때 낙찰가가 10~20% 낮았다. 이유는 공매가 경매에 비해 아직 잘 알려지지 않았고, 점유자를 명도할 때 인도명령제도가 없어 명도에 대한 부담이 있기 때문이다.
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경매 물건은 약 한 달 간격으로 감정 금액에서 20~30%씩 차감한 가격으로 매각 절차를 진행한다. 반면, 공매는 감정가에서 10% 유찰돼 일주일 간격으로 진행된다. 유찰 가격이 절반으로 됐을 때 다음 매각을 유찰된 가격으로 하는 것이 아니라 새로 매각 예정 가격을 정해 1~2개월 후 진행된다. 이때부터는 새 매각 금액에서 5%씩 떨어져 최초 감정가의 최하 25%까지 가격이 떨어진다.
물건을 검색하다 낮은 가격대로 유찰된 물건이 발생했을 때 관심이 쏠리지만, 뭔가 함정이 있는 게 아닌지 두려움이 앞선다. 하지만 물건이 왜 저렴하게 유찰됐는지 원인만 알아낼 수 있으면 두려움 없이 투자할 수 있다. 유찰 되는 원인은 법리적으로 인수할 권리 사항이 있는 경우, 당해세가 많거나 조세 채권의 법정 기일이 빠른 경우, 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우 등이다.
인터넷으로 쉽고 빠르게 입찰·유찰 시 일주일 간격으로 10%씩
낙찰률은 공매와 비교할 때 단독 입찰하는 경우가 많다. 따라서 알짜 물건만 잘 찾아내고 권리분석을 철저히 한다면 시세보다 낮은 가격에 물건을 손에 넣기가 훨씬 수월하다. 공매의 평균 낙찰가는 감정가의 62%이며, 특히 주거용 건물의 낙찰가는 감정가 대비 78%다.
캠코의 공매 물건은 유입 자산, 수탁 재산, 압류 재산, 국유 재산 등으로 구분된다. 이 가운데 압류 재산 공매가 가장 많다. 그리고 부동산 물건은 전체 물건 중 주거용 물건이 많이 올라온다. 아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 전체의 약 30%를 차지한다.
유입 자산은 금융기관으로부터 캠코가 직접 사들여 소유권을 취득한 물건이다. 캠코는 이 부동산을 법원 경매를 통해 매각하는데 유찰되면 다시 공매로 내놓는 것이다. 대금도 1개월에서 최장 5년까지 할부로 낼 수 있다.
낙 찰 대금의 절반만 내도 소유권이 이전된다. 중간에 되팔 수도 있다. 매매 대금의 3분의 1 이상을 선납하면 사전 이용도 된다. 유입 자산을 낙찰 받아 납부하는 자금은 금융기관의 부실 채권을 매입하는 자금으로 사용하기 때문에 취득에 따른 세제 혜택도 있다. 취득세, 등록세, 교육세 등 각종 세금의 감면이나 면제가 가능하다.
반면 공매를 진행할 때 유의할 점이 있다. 압류 재산의 경우 낙찰 후 명도 책임을 낙찰자가 진다. 게다가 법원 경매의 경우 인도 명령이 가능하지만 캠코의 공매는 인도 명령이 불가능하고 명도 소송을 거쳐야 하는 부담이 있다. 세입자나 채무자가 집을 비워주지 않으면 낙찰자가 고생할 수도 있는 것이다.
또 한 온비드에 게재된 공매의 물건 정보는 경매보다 자세하게 나와 있지 않다는 단점이 있었다. 하지만 지난해 초 개정된 공매 관련 국세징수법으로 인해 임차인 현황, 점유관계, 보증금 규모 등 현황과 기한 내 신고된 이해관계자들의 채권 배분 등의 정보가 경매 수준으로 보완됐다. 이를 통해 입찰자들은 사전에 공개된 정보를 통해 리스크를 줄일 수 있게 됐다.
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그리고 입찰자들이 알아야 할 점으로 압류 재산 매각이 공매로 진행되다가 중단되는 경우가 많다는 점이다. 이런 경우는 압류 재산이 공매에 부쳐졌을 때 체납자가 본인의 재산을 찾기 위해 세금을 납부하면서 매각을 중지시키는 사례다. 입찰 희망자가 이 물건에 관심을 두고 권리분석을 하고 있을 때 갑자기 물건이 내려지는 것이다.
캠코에서 매각하는 공매 부동산은 일간신문과 온비드를 통해 공고한다. 유입 자산과 수탁 재산 등은 중앙 일간지를 통해, 압류 재산은 캠코 본사의 경우 6대 경제지, 지사의 경우 해당 지역 지방 신문을 통해 알린다.
또 온비드에 회원 가입을 하면 캠코로부터 매주 이메일 뉴스레터를 받아볼 수 있다. 이 뉴스레터를 통해 각종 온비드 공매 정보를 파악할 수 있다. 한편, 스마트폰 애플리케이션으로도 매각 공고를 확인할 수 있다. 스마트 온비드(Smart onbid)를 다운 받아 수시로 스마트폰에서 매물을 확인할 수 있다.
▶ 공매란
공매는 일반적으로 국가, 지방자치단체, 공공기관에서 매각할 재산을 일반인에게
공 개해 매각하는 제도로 공매 물건은 인터넷 사이트 ‘온비드(www.onbid.co.kr)’를 통해 매각된다. 온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 인터넷 공매 시스템으로 국가가 보유하고 있는 국유 재산, 세금 체납으로 인한 압류 재산 등의 물건이 나와 있다. 대다수 물건이 부동산이지만 그 외에도 차량 등 공공기관에서 자산을 처분하기 위해 내놓은 다양한 물건이 거래되고 있다.
〈용어 설명〉
▶ 유입 자산 캠코가 법원 경매를 통해 취득한 재산이나 기업체로부터 취득한 재산을 매각하는 자산
▶ 수탁 재산 금융기관 및 기업체가 소유한 비업무용 보유 재산을 캠코에 매각을 위임한 재산
▶ 압류 재산 채무자가 세금을 체납한 경우 체납자의 재산을 압류해 캠코에 매각을 의뢰한 재산