집합건물을 구분소유하지 않는 자가 그 대지지분만을 소유하고 있는 경우의 권리관계

Q: A 등은 1동 건물의 구분소유자로서 건물 대지의 4/5를 각자의 공유지분 비율대로 공유하고 있는데, B가 경매절차를 통하여 나머지 1/5의 대지지분을 취득하였습니다. 당초 위 1/5지분을 소유하고 있던 자는 위 건물을 분양하던 시행사였는데, 그 시행사는 위 지분을 이용하여 추가로 건물을 증축할 계획으로 건물에 대한 구분소유권 없이 대지지분만을 소유하고 있다가, 그 채무를 이행하지 못하는 바람에 채권자의 경매신청으로 위 대지지분을 상실하게 된 것입니다. 그러자 B는 대지에 대한 공유지분을 보유하면서도 건물의 구분소유자가 아니라서 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있다고 하면서 A 등을 상대로 임료 상당의 부당이득을 반환하라는 청구를 하고 있습니다. 이러한 사안에서 A 등이 B에게 부당이득을 반환할 의무를 부담하는지 궁금합니다.

A: 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양 받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 그 구분소유자들 상호간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없는 것이 원칙입니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결). 그러나 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 그 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있습니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다108210 판결). 본 사안에서 B는 대지에 대한 1/5지분을 경매절차를 통하여 취득하였음에도 그 대지에 관한 사용·수익을 전혀 하지 못하고 있으므로, 대지를 배타적으로 점유·사용하고 있는 A 등을 상대로 그로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보아야 합니다.

한편, 당초 대지에 대한 위 1/5지분을 소유하고 있던 시행사는 장차의 증축 등을 위해 남겨둔 나머지 1/5 대지 지분에 관하여도 A 등에게 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 권한을 묵시적으로 부여하였다고 볼 수 있습니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결). 그렇다면 경매절차를 통해 위 지분을 소유하게 된 B도 그 사정을 충분히 알고 대지 지분을 매수하게 된 것인 만큼 B가 시행사로부터 위 대지지분을 무상사용하게 할 의무를 승계하였다고 보고 A 등에게 부당이득반환청구를 할 수 없는 것이 아닌가 라는 의문이 있을 수 있습니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 그 특정승계인에 대하여도 승계되기는 하나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용·수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없습니다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결).

본 사안에서도 시행사와 A 등 간의 위 묵시적 약정은 시행사가 건물이 철거될 때까지 공유지분권에 기한 사용·수익을 포기하는 것이어서 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 것이므로 B에게 당연히 승계된다고 보기는 어렵습니다(대법원 위 2010다108210 판결). 따라서 A 등이 위와 같은 항변을 한다고 하더라도 B의 부당이득반환청구가 기각되지는 않을 것으로 보입니다.

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