(생활법률)법정지상권 성립요건인 ‘토지와 그 지상건물의 동일인 소유’의 의미

 

법정지상권이란 토지와 토지 위에 세운 건물 소유주가 달라서 분쟁이 발생하게 될 때 건물주가 토지주인에게 건물을 철거당하지 않을 권리를 말한다. 법정지상권은 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 있었고, 토지주인과 건물주인이 동일인이었다가 경매를 통해서 토지주인과 건물주인이 달라지는 경우에 성립하게 된다.

 

Q: 甲은 두 필지의 토지(A, B 토지) 및 그 지상에 신축된 건물(이하 “이 사건 건물”)을 소유하면서 이를 실질적으로 사용하고 있었는바, 乙과 사이에 체결한 부동산담보신탁에 기해 A토지를 乙에게 신탁하였고, 그로부터 약 1년 후 B토지 및 이 사건 건물에 관하여 丙에게 근저당권(이하 “이 사건 근저당권”)을 설정해 주었습니다. 그러던 중 2012. 9.경 이 사건 근저당권에 기하여 B토지 및 이 사건 건물에 대한 임의경매가 개시되었습니다. 丁은 위 경매절차에 참가하여 이 사건 공장 및 B토지를 낙찰받아 곧 매각대금을 납입할 예정입니다. 그런데 이 사건 건물은 대부분 경매 대상 토지인 B토지 위에 신축되어 있기는 하나, 그 중 일부는 신탁된 A토지에도 걸쳐 있는 상태입니다. 이러한 상황에서 丁이 이 사건 건물의 소유권을 경매를 통해 甲으로부터 이전받는 경우 A토지에 대하여 법정지상권을 취득할 수 있는지가 궁금합니다.

A: 민법 제366조는 저당물의 경매로 인한 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 하여 법정지상권을 규정하고 있으며, 이러한 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유이어야 합니다(대법원 2002. 6. 30. 선고 2002다9660 판결).

그런데 이 사건 건물의 소유자는 甲인데, 이 사건 건물 부지 중 일부(즉, A토지)는 甲으로부터 乙에게 신탁되어 있는바, 이러한 이유로 A토지와 이 사건 건물의 소유자를 실질적으로 동일하다고 볼 수 있는 것은 아닌지, 즉 법정지상권 성립 여부를 검토함에 있어 위 각 부동산의 소유자가 동일하다고 볼 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다

그러나 대법원은 “신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다”고 판시하여(대법원 2002. 4. 12. 2000다70460 등 다수), 대내외적으로 신탁된 부동산의 소유권자는 수탁자라는 입장을 일관되게 견지하고 있는바, 이러한 점 등에 비추어 보면, 비록 다소 불합리하게 보일 수는 있으나, 이 사건 근저당권 설정시 A토지와 이 사건 건물의 소유자가 비록 신탁계약상 위탁자와 수탁자 관계라고 하더라도 이를 동일하지 않다고 판단될 가능성이 높을 것으로 생각되고, 따라서 丁이 매각 대금을 완납하여 이 사건 건물의 소유권을 취득한다고 하더라도 A토지에 관한 법정지상권을 취득하지 못한다고 판단될 가능성이 높을 것으로 생각됩니다.

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