일조권 등 침해와 분양자의 책임

Q : 수분양자 갑은 분양자인 을과 분양계약을 체결하였는데 아파트가 완공된 이후 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출되는 등의 손해가 발생한 경우, 관련한 손해배상을 분양자인 을에게 청구할 수 있는지요? 

 

A : 종래 일조권 침해소송에서 대법원은 '토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적보호의 대상이 될 수 있고, 인근의 건물이 신축됨으로 인하여 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우 사회 통념상 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 사법상 위법한 가해행위로 평가된다.'는 판시를 하여 왔다. (2000. 5. 16. 선고 98다56997판결, 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결) 또한 이러한 일조권 침해소송에 있어 수인하여야 하는 한도는 '동지일 기준 9시에서 15시 사이에 일조 확보시간 2시간으로 보고 있다.

 

문제는 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준에 적합하고 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축계획대로 건축된 경우, 그 완성이후의 일조상태가 위 판례들에 의한 수인한도를 초과한 경우 수분양자에게 책임을 물을 수 있는가이다.

 

분양계약체결당시의 건축계획 및 관련법령은 준수하였으나, 일조권 수인한도를 넘은 경우, 대법원은 아파트 분양계약과 관련된 분양자의 채무불이행 책임이나 하자담보책임이 '분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다'고 판시하여왔다.

 

이러한 법리의 연장선에서 최근 대법원은 분양계약의 체결과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하는 약정이 이루어졌거나, 수분양자가 일조 등이 일정한 기준에 미치지 않는 사정을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 설명 고지할 의무가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준에 적합하고 분양계약 체결당시 수분양자에게 알려진 건축계획대로 건축된 경우에는 일정시간이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다 하더라도, 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자가 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다고 판시하였다.(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139판결)

 

결국 수분양자 갑은, 분양자 을이 관계법령 및 분양계획 체결당시의 건축계획대로 건축하여 분양한 경우 완성된 아파트의 일조나 조망 등이 통상의 기준에 미치지 못하더라도, 관련한 손해에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다.