급매의 함정

어제 퇴근길에 “상가 10억원(×), 급매 6억5천만원”이라는 찌라시가 전봇대에 붙어 있는 것을 보았다.

이른바 ‘급매’다.

 

‘

 

경매보다 급매가 더 좋은 경우도 있다.’ 라는 말도 가끔 하는데, 급매로 부동산을 산 경우 법률적인 문제는 어떤 것들이 있을까?

 

부동산을 급매로 내 놓았다는 것은 부동산 소유자의 경제사정이 좋지 못할 가능성이 있다.

 

다만, 등기부를 볼 줄 모르더라도 중개사가 어느 정도 설명을 해주므로 그 설명을 듣고, 등기와 관련하여 궁금증이 있을 경우 추가로 더 물어보면 될 것이다.

 

즉 공시된 등기부를 확인해서 일반 매매와 동일하게 매수를 하면 되기 때문에 급매라고 해서 등기부에 특별한 사정이 반영되어 있는 것은 별로 없을 것이다.

 

그렇다면, 제목을 급매의 함정으로 적어 두었는데, 어떠한 함정이 있다는 것인가?

 

함정이라기 보다는 등기부와 같이 공시된 사정이 반영되지 않은 부분을 알아둘 필요가 있다.

 

예를 들어 보자.

 

사업을 영위하는 회사가 은행으로부터 대출을 받기 위해 보증기금으로부터 보증을 받는 경우가 있다.

즉 회사가 사업 확장을 위해 은행대출이 필요한데, 은행에서는 보증인을 요구하고, 일정요건에 해당하는 회사는 보증기금을 통해 은행에 보증인으로 보증기금을 세울 수 있다.

 

이때 은행에 보증을 서준 보증기금은 회사가 은행 부채에 대하여 채무불이행을 할 때 보증책임을 지게 된다.

보증기금은 그냥 보증을 서주지 않는다. 즉, 보증기금은 자신이 보증책임을 질 경우를 대비하여 대출을 받은 회사의 대표나 이사 등의 연대보증을 받아둔다.

 

이런 경우 회사가 부도에 직면하게 되면 회사의 대표나 이사는 자신의 부동산을 처분해서라도 문제를 해결하려 하거나, 자신이 보증기금에 책임을 질 상황을 고려하여 자신의 부동산을 빨리 팔아치우려 하는 경우가 있다.

이러한 부동산은 대게 급매상품으로 시장에 나오게 된다.

 

위에 설명한 내용을 법률적으로 구성할 경우 보증기금은 채무자인 회사의 대표나 이사의 부동산매도행위가 보증기금의 구상채권을 해하는 사해행위라는 생각을 할 수 있고, 이러한 급매상품을 매수한 사람은 졸지에 채권자 취소소송의 피고가 될 가능성이 있다.

 

즉 급매상품을 살 경우 채권자취소소송이라는 소송에 휘말릴 가능성이 있는 것이다.

 

그렇다면 급매상품을 피해야만 하는 것인가?

 

이와 관련하여 대법원의 판례를 종합하면 일반적으로 매수인이 실수요자이고, 부동산을 매도한 사람과 친인척이라는 등의 특별한 관계가 없으며, 공인중개사나 제3자의 소개로 적정한 금액으로 부동산을 매수하였다면(다소 저렴한 가격으로 매수한 경우도 사해행위 부정), 매수인이 소유권을 취득하는데 문제가 없다는 태도를 보이고 있고, 이러한 내용(사해의사가 없었다는 취지)은 매수인이 입증해야 한다는 태도다.

 

결국, 위와 같은 판례를 고려하면 과도하게 저렴한 급매를 매수하기에는 다소 부담스러울 수밖에 없을 것으로 보인다.