전세금 지키는 요령

집 대출금이 시세 70% 넘으면 피하고

"올려준 전세금 대출 갚아라" 요구

◆융자금액 따져봐야=부동산시장의 침체로 집값이 하락세를 보이고 전세금은 뛰고 있어 집주인이 융자를 많이 끼고 있는 집이 걱정이다. 집주인이 원리금 상환 부담을 견디지 못해 헐 값에 팔거나 경매로 처분되는 경우 때문이다. 전세금이 싸다고 무턱대고 계약을 맺었다가는 보증금을 떼이는 낭패를 볼 수 있다. 만약 집을 담보로 한 대출이 있다면 대출금과 전월세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 보증금을 보전할 수 있다. 경매로 처분된 집값이 전세 보증금을 포함한 대출 총액과 같거나 적으면 세입자가 전세금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 크다. 또 앞으로 집값이 추가 하락하면 그만큼 위험은 높아진다.

　◆확정일자도 조심=집을 골랐으면 기본 서류 확인은 필수다. 등기부등본을 열람하면 소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 확인할 수 있다. 계약은 되도록 소유자와 직접 하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자와 계약하는 당사자가 동일인인지 인적사항 등을 살펴보고 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 한다. 대리인과 계약을 하더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 좋다.

　계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다. 대항력은 확정일자와 전입신고, 입주 하면서 점유를 마쳐야 발생한다. 확정일자는 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 주택임대차계약서에 받으면 되고 전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에 하면된다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다. 그러나 확정일자만 받았다고 안심할 수 없다. 부동산이 경매에서 낙찰되면 등기부등본의 가장 앞선 날짜에 설정된 근저당, 가압류 등을 기준(말소기준권리)으로 그보다 후순위인 권리는 인정받지 못하기 때문이다. 만약 계약 당일 집주인이 은행에 미리 준비해둔 서류로 융자를 받는다면 전세 보증금이 은행 대출보다 후순위로 밀리게 되어 전세금을 날릴 수 있다. 많은 세입자들이 전입신고와 확정일자 수령만으로 모든 것이 보호되는 줄 알고 있어 주의를 요한다.

　확정일자는 법원이나 등기소, 공증기관, 읍·면·동사무소 등에서 받는 것으로 임대차계약이 체결됐음을 증명하는 요식행위다. 따라서 임대차계약서에 확정일자가 날인된 경우 이 날짜는 향후 주택이 경매 또는 공매 처분될 경우 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있는 근거가 된다. 즉 확정일자는 경매나 공매로 매각될 경우에 확정일자로서의 효력을 발휘하는 것이지 일반 매매로 거래되면 확정일자를 받았더라도 세입자에게 보증금을 우선적으로 변제할 의무가 있는 것이 아니라는 뜻이다. 결국 확정일자를 받았다고 해서 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 세입자가 배당받기 위해선 경매물건 매각공고가 있기 한달 전까지 해야 한다. 기한을 지나서 배당요구를 하면 배당을 받을 수 없다.

　다만 보증금이 후순위이더라도 최우선변제금은 돌려받을 수 있다. 최우선변제금이란 소액보증금 세입자를 보호하기 위해 법이 상환을 보장한 금액이다. 서울의 경우 보증금 7500만원 이하에 대해 2500만원까지 보장해 주고 있다. 전문가들은 “전·월세 계약 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 지킬 수 있다고 생각하는 세입자들이 많지만 잘못하다간 최우선변제금만 보전 된다”며 “반드시 등기부등본에 기재된 채권 총액을 열람해본 뒤 계약에 나서야 한다”고 조언한다.

　◆“올려준 보증금 대출 갚아라”=전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금도 보호해야 한다. 먼저 해당 주택의 권리변동이 있었는지 대법원 인터넷등기소에 약간의 비용을 지불하면 등기부등본을 열람할 수 있다. 인상한 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성한 후 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생한다. 이 때 기존 계약서도 보관해야 한다. 또 전세 재계약 때 올려준 보증금 딴 데 쓰지 말고 주택 대출을 먼저 갚으라고 집주인에게 요구할 수 있다. 증액된 보증금은 집주인이 은행에서 빌린 돈인 '선순위 근저당권 채무' 그리고 최초 계약 당시의 전세보증금보다 변제순위가 뒤쳐진다. 결국 올려준 보증금으로 집주인의 은행 빚을 갚도록 하는 게 좋다. 전세 재계약서에 이런 내용을 특약으로 별도 명기하실 필요가 있다. 무리한 요구가 아니다. 임대인이 근저당권말소의무나 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환과 이로 인해 임차인이 입은 손해 배상을 청구할 수 있다는 특약을 하면 좋다. 임대인과 임차인이 함께 은행을 방문해 저당권 말소나 대출변제여부를 확인하는 것이 바람직하다.