개정된 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권과 묵시의갱신

2013. 8. 13.에 공포되어 공포 즉시 시행되고 있는 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권이 인정된다(일부조항은 2014. 1. 1.부터 시행).

 

예를 들어 개정 전에는 서울의 경우 환산보증금 3억원 이하의 상가만 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되었지만, 현재는 상임법 개정으로 인하여 환산보증금 액수에 구애되지 않고 모든 상가의 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되는 것이다.

 

결국 임차인이 일정 요건 하에 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 5년간의 계약기간을 보장할 수 밖에 없는 구조가 된 것이다.

 

개정 상임법의 입법취지는 모든 상가임차인에게 별다른 사정이 없는 한 약정한 계약기간에 상관 없이 5년간 임차기간을 보장하자는 것으로 해석된다.

 

상가임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 계약갱신을 거절하는 사유 중 가장 흔하게 사용된 사유는 재건축 등의 사유였다.

 

개정 상임법은 종전 재건축 등의 사유를 ‘사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 구체화하여 임차인의 계약갱신요구권을 현실화 하였다.

 

개정 상임법은 부칙 제2조가 “이 법은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하고 있어 기존 상가임대차계약일 경우도 임차기간이 아직 5년에 도달하지 않은 경우는 개정 상임법의 적용 가능한 것으로 해석된다.

 

 

그렇다면 묵시의 갱신은 어떻게 되는가?

 

개정전 및 개정후 상임법 제10조 제4항은 상가임대차의 묵시의 갱신을 규정하고 있고 민법 제639조는 상가를 포함한 일반 임대차의 묵시의 갱신을 규정하고 있다.

상임법과 민법의 묵시의 갱신은 그 요건이 서로 다르다.

 

개정 상임법에 의할 경우 서울은 현재 환산보증금 3억원 이하만 상임법이 적용되지만, 임차인의 계약갱신요구권은 환산보증금에 상관 없이 계약갱신요구를 할 수 있도록 개정된 반면, 묵시의 갱신은 환산보증금 3억원까지는 상임법이 적용되고, 3억원 초과의 경우는 민법이 적용되는 상황(종전 그대로 임)이 되었다(상입법 제2조 제3항).

그렇다면, 서울을 예로 들 경우 환산보증금이 4억원인 상가임대차이고, 약정한 계약기간이 종료하였지만, 묵시의 갱신이 된 경우에 문제가 발생한다.

 

이런 경우는 민법이 적용되므로 임대인이 임차인에게 언제든 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 임차인에게 계약 종료 후 예를 들어 두달만에 계약해지의 의사표시를 할 경우 임차인이 해지통지를 받은 날로부터 6개월이 되는 날에 해지의 효과가 발생한다(민법 제635조).

 

결국, 민법과 개정 상임법의 문구대로만 해석할 경우, 약정한 계약기간이 1년에 불과하다면 묵시의 갱신 후 얼마 있다가 임대인이 임차인에게 계약해지 통보를 할 경우에 임차인은 계약갱신요구를 할 여지도 없이 2년도 되지 않아 상가를 인도할 의무를 부담하게 된다.

 

(개정) 상임법 제10조 제1항은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 요건으로 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신”을 요구하도록 규정하여 계약기간이 종료되어 묵시의 갱신이 이루어진 경우 특히 환산보증금이 3억원을 초과하는 경우 계약갱신요구가 어려운 것으로 해석되기 때문이다.

 

결국 개정 상임법의 입법취지가 모든 상가 임차인에게 별다른 사정이 없는 한 약정한 계약기간에 상관 없이 5년간의 임차기간을 보장하자는 것이라면, 상임법 제10조 제1항의 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지”의 문구를 “묵시의 갱신상태에서 임대인이 계약을 해지하여 해지의 효력이 발생하기 1개월 전까지”를 포함하는 해석이 가능한데 이와 같은 해석이 타당한지는 법원의 판례를 기다려 볼 수밖에 없을 것이다.

 

이러한 문제를 불식시키려면, 개정 상임법에 있어 “묵시의 갱신”도 환산보증금에 관계 없이 적용되는 것으로 입법을 했다면 좋았을 것인데라는 생각을 한다.

 

상임법상 묵시의 갱신이 인정되면 민법과 달리 계약기간이 1년으로 의제되는 효과가 있어, 임대인이 언제든 계약을 해지할 수 있는 민법의 적용이 없어지기 때문에 문제해결이 보다 간명해지고, 계약기간에 있어서의 임차인 보호문제도 더욱 효과적으로 해결되기 때문이다.