주택 소액임차인의 최우선변제권이라는 것이 있다.
쉽게 이야기해서 경매등기 전에 소액임차인이 주택의 인도와 전입신고(주민등록)라는 요건을 갖출 경우 은행의 선순위 근저당권보다도 우선순위로 배당이 되는 경우라고 생각하면 된다.
현재 서울의 경우 보증금 7천5백만원 이하의 경우 2천5백만원까지 최우선배당이 인정된다.
서울을 기준으로 해서 예를 들어보자.
시가 1억원인 주택에 은행융자가 3천만원 정도 있었는데, 경매로 6천만원에 매각되었다고 가정하자.
위 주택에 보증금 4천만원에 임차인이 들어가 있었고, 경매등기 전에 주민등록을 마쳤다고 가정할 때 임차인은 주택의 경매대금에서 은행융자 3천만원보다 먼저 일정액을 배당을 받는다(경매비용이 가장 선순위지만 단순화를 위해 제외시킴).
즉 6천만원에서 2천5백만원을 먼저 임차인이 배당받는다.
그렇게 되면 3천 5백만원이 남고, 은행이 3천만원을 배당받는다.
은행이 3천만원을 배당받고 나면 5백만원이 남게 되는데, 이 5백만원도 임차인이 배당받는다(즉 ①순위 2천5백만원: 임차인 ②순위 3천만원: 은행 ③순위 5백만원 : 임차인).
결국 임차인은 ①순위와 ③순위로 도합 3천만원을 배당받음으로써 보증금 4천만원 중에서 1천만원을 손해 보게 된다.
임차인이 위와 같은 내용을 모두 알고 있고, 임대인과 협상 끝에 보증금을 2천5백만원으로 정하고 나머지 보증금 1천5백만원을 월세로 환산하여 지급하는 것으로 약정할 경우 보증금 전액이 최우선배당의 대상이 될 수 있을 것이다.
그렇다면, 2천 5백만원 이하로 보증금을 약정하고 일정액의 월세를 지급하는 것으로 약정하면 모두 안전할까?
다가구주택이라면 안전하지 않을 가능성이 있다.
다가구 주택은 배당에 있어서 단독주택이다.
주택임대차보호법 및 동법시행령에 의하면 최우선변제를 받을 소액임차인이 다수일 경우 그들이 받아야 할 우선배당금의 합산액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우, 1/2에 해당하는 금액을 한도로 임차보증금의 비율에 따라 안분 배당된다.
결국 위 사례에서 해당주택이 다가구주택이고 2천5백만원의 보증금을 지급한 임차인이 두 가구라면 그들의 합산액은 5천만원이 되고 이러한 5천만원은 주택가격 6천만원의 1/2을 초과하고 있다.
따라서 주택가격의 1/2인 3천만원의 한도에서 두 임차인이 각각 1천 5백만원만 최우선배당을 받게 된다.
최근 상담한 내용 중에 중개사가 임차인을 설득하길 최우선배당이 되는 금액을 보증금으로 제시하였으니 100% 안전하다는 취지로 설명했지만, 그 주택은 다가구였다.
따라서, 다가구를 임차할 때, 최우선배당을 언급하면서 안전성을 강조할 경우 위와 같은 문제가 있음을 인식하고 임대차여부를 결정할 필요가 있겠다.