임대아파트서 분양전환 된 후 입주한 주민들 시공사에 하자담보 책임 물을 수 있다.

임대아파트가 분양전환 된 후 입주한 주민들도 시공사에 하자담보책임을 물을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 건물 시공사에 부실공사로 인한 하자담보책임을 10년간 물을 수 있도록 규정하고 있다.

 

대법원 민사 2부(주심 전수안 대법관)는 2012.4.13. A아파트 수분양자들이 “9억3000여만 원을 지급하라”며 한국토지주택공사를 상대로 제기한 하자보수금 청구소송 상고심(2011다72301)에서 원고 승소판결을 내린 원심을 확정했다.

 

재판부는 판결문에서 “집합건물법 제9조는 집합건물을 건축해 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위해 집합건물을 건축해 분양한 자의 담보책임에 관해 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 했다”고 밝혔다.

 

이어 “이 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 것이고, 분양전환가격을 결정하는 데 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영됐다고 하더라도 부실시공으로 인한 하자까지 모두 반영해 가격을 결정했다고 보기는 어렵다”며 “임대아파트로 건축돼 5년 정도 임대됐다가 분양전환된 아파트도 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간 하자담보책임기간을 인정할 수 있다”고 설명했다.

 

대한토지주택공사는 2001년 경기도 양주시에 10동 792세대를 신축하고 임대주택법에 따라 장기 전세주택으로 임대하다 2006년 4월 분양전환 했다. 아파트를 분양받은 주민들은 외벽에 균열이 생기고, 지하 주차장에 물이 새는 등 부실시공으로 인한 손해가 발생하자 소송을 제기했다.

 

대한토지주택공사는 “아파트 분양가격은 분양전환 당시의 건물 상태를 반영해 정해지는 것이므로 분양받은 사람들은 하자담보책임을 물을 수 없다”고 주장했다.

 

참고사항

 

공동주택에서의 하자 담보 책임기간

 

종래 집합건물에관한법률상 하자담보 책임과 주택법상 하자담보 책임의 관계에 관하여 다툼이 많았고, 대법원도 규율의 목적과 권리행사 주체가 다른 별개의 책임이라고 정리함(2001.1.27선고2001다24891판결)으로써 공동주택의 하자담보 책임 기간이 내력구조별 및 시설공사별 내구수명 등을 감안하여 정하여져야 함에도 집합건물에서 일률적으로 10년이 되는 문제가 발생하였다.

 

이에, 주택법 제46조 제1항, 제3항, 부칙 제3조 및 집합건물에관한법률 제6조단서 등을 개정함으로써, 공동주택의 분양자와 수분양자사이에 적용되는 집합건물에관한법률 상 하자담보책임 기간을 배제하고, 사업주체는 주택법시행령이 정하는 기간내에 발생하는 하자에 대한 책임을 부담하도록 하였다. 결국, 공동주택에 있어서는 주택법 제46조가 집합건물에 관한 법률에 우선하여 적용된 것이다.

 

주택법상 하자담보책임 기간

 

민법에 의하면 석조, 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성한 때에는 10년으로 되어 있으나, 앞서 언급한 바와 같이 아파트와 같은 공동주택에 있어서는 주택법이 적용된다.

 

따라서, 공동주택의 내력구조부의 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일로부터 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 즉, 기둥.내력벽은 10년, 보. 바닥, 지붕은 5년, 대지조성공사, 2년, 옥외급수 위생관련 공사 2년 내지 1년, 철골공사 3년 내지 2년, 마감공사 1년 등이다(주택법 시행령 62조 참조).