경매시 후순위 가처분

후순위 가처분이라도 소송 결과따라 소유권 상실될수도

권리분석을 하다 보면 생소한 권리인 가처분을 종종 만나게 된다. 가처분이란 특정물건에 대해 권리를 주장하는 자가 그 물건을 현 상태대로 유지할 필요가 있을 때 신청하는 일종의 보전처분을 말한다.

부동산 경매에서 만나게 되는 가처분은 처분금지가처분이 대부분인데, 부동산에 대한 매매나 증여, 전세권, 저당권, 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지시키는 효력이 있다. 이때 피보전 권리 즉 보전처분을 할 수 있는 근거가 되는 권리는 소유권이전등기청구권, 소유권이전등기말소청구권, 소유권 이외의 권리를 대상으로 한다.

경매물건의 등기부등본에 있는 가처분은 대부분 후순위 가처분인 경우가 많다. 이럴 경우 입찰자들은 ‘후순위 가처분은 쉽게 말소가 된다’고 생각하며 응찰하는 경우가 많다. 그러나 후순위 가처분이라고 해도 가처분권자가 경매절차 밖에서 진행하던 소송 결과에 따라, 때로는 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는 경우가 있어 각별한 주의가 필요하다.

소유권이전등기청구권을 피보전 권리로 하는 후순위 가처분등기가 있는 경매물건의 경우에, 낙찰로 인해 후순위 가처분이 말소가 되고, 낙찰자의 명의로 소유권이 이전 되었다고 해도, 가처분권자의 본안소송 결과에 따라 낙찰자는 소유권을 상실할 수도 있다.

건물과 토지 소유자가 다른 경우에 건물만 경매로 나와 ‘토지인도 및 건물철거청구권’을 피보전 권리로 하는 가처분의 경우에도 가처분등기의 등기시점을 불문하고 말소되지 않기 때문에 낙찰자에게 영향을 미치게 된다.

법원에서는 위와 같은 피보전 권리를 원인으로 한 가처분이 있는 경매 물건의 경우에는, 반드시 매각물건명세서에 피보전 권리를 기재 하게 하여 입찰자들에게 열람을 할 수 있게 하고 있다. 따라서 입찰자는 후순위 가처분이 있는 물건의 경우 반드시 물건명세서를 통해 후순위가처분의 내용을 충분히 파악한 뒤 응찰하는 것이 바람직하다.

만약 이러한 피보전 권리를 원인으로 하는 가처분이 있는데도 물건명세서에 기재를 하지 않아 낙찰자에게 피해가 생기는 경우에는, 매각허가결정후에도 잔금을 납부하지 않았다면 매각허가취소신청의 사유가 될 수 있다.