간단한 경매절차

출판사에 다니는 박성희씨는 곧 결혼을 할 예정입니다. 그래서 예비 신랑과 함께 신혼집을 구하려 다녔습니다. 그러나 수십 번 발품을 팔고 다녔으나 자금 부족으로 인해 마음에 드는 신혼집을 구할 수가 없었습니다. 고민 끝에 박성희씨는 좀더 저렴한 가격으로 집을 구할 수 있는 경매로 신혼집을 구하기로 결정을 했습니다. 그리고 자신이 속해 있는 출판사에서 경매책을 쓴 백저자에게 조언을 구하기로 했습니다. 과연 박성희씨는 마음에 드는 신혼집을 저렴하게 구할 수 있을까요?

첫 번째, 자신이 살고 싶은 신혼집을 그려보다!

박성희씨는 자신이 직접 거주할 집이므로 어떠한 집을 구하는 것이 좋을지를 가장 먼저 생각해 보았습니다. 그리고 관리하기가 편하고 비용도 적게 들어가는 방2개, 화장실 1개, 넓은 거실을 가진 전용면적 59㎡(약18평)이면서 본인과 예비 신랑의 직장에 가까운 부천에 있는 아파트로 결정을 했습니다.

두 번째, 자신이 동원할 수 있는 자금을 계산하다!

자신이 살 집을 정한 박성희씨와 예비 신랑은 자신들이 가지고 있는 자금이 얼마나 되는지를 계산해 보았습니다. 동원할 수 있는 자금은 1억2,000만원
*동원할 수 있는 자금을 계산할 때는 언제 받을 지 모르는 빌려 준 돈 등은 제외하고 전세금이나 예금처럼 바로 동원할 수 있는 돈 위주로 계산을 해야 나중에 잔금을 수월하게 치를 수 있습니다.

세 번째, 원하는 물건이 있는지 인터넷으로 검색하다!

동원할 수 있는 자금이 얼마인지를 정확하게 파악한 박성희씨는 무료로 물건을 검색할 수 있는 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 홈페이지에 접속하여 자신이 원하는 물건이 있는지 찾아 보았습니다. 그리고 때마침 부천시 원미구 중동에 자신이 원하는 물건이 있었습니다. 그러나 경매 초보인 박성희씨는 복잡한 권리들과 임차인여부, 배당여부 등을 분석하기가 어려워 앞서 언급한 복잡한 내용들을 이해하기 쉽게 분석해주는 네이버부동산 경매(http://land.naver.com/auction) 사이트를 이용하기로 하였습니다.

네 번째, 권리분석! 임차인분석! 배당분석!

● 권리분석

NO	접수	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
1	1998.10.16	소유권이전(매매)	고채무
2	2005.09.06	근저당	국민은행	98,400,000원	말소기준권리	소멸
3	2008.05.05	근저당	신한카드	87,500,000원		소멸
4	2013.05.15	임의경매	국민은행	청구금액 98,400,000원	2013타경 2166	소멸

● 임차인분석
점유자 : 나정도(임차인)
2006.03.02일 전입신고를 하고 확정일자를 받음(보증금 4000만원, 월세 80만원)
2005.09.06 국민은행 근저당 보다 순위에서 밀려 대항력 없었습니다.
※ 참고. 대항력이란?
보증금을 모두 받을 때까지 해당 주택에서 나가지 않고 버틸 수 있는 권리

● 배당분석
1순위 나정도(임차인) 1,600만원
*Why?
등기사항전부증명서 상 선순위근저당(국민은행) 설정일자가 2005년 9월 6일이므로 주택임대차 보호법 상 최우선변제 대상(2001년 9월 1일 기준 적용)이 되어 보증금 4,000만원 중 1,600만원을 다른 권리들보다 먼저 배당을 받게 되었습니다. 참고로 최우선변제 적용 기준일¹은 전입신고를 하거나 확정일자를 받은 날이 아니라 등기사항전부증명서 상의 선순위 근저당권이 설정된 날입니다.

2순위 국민은행 98,400,000원
*Why?
근저당 설정일자가 2005년 9월 6일로 어떠한 권리들 보다 가장 순서가 빠르기 때문입니다.

3순위 나정도 2,400만원
*Why? 국민은행(2005.09.06) 다음으로 2006.03.02일에 확정일자를 받았기 때문입니다. 만약에 임차인인 나정도씨가 임차권의 순위를 보장해주는 확정일자를 받지 않았다면 2,400만원은 받을 수 없습니다.

4순위 신한카드 87,500,000원
*Why?
확정일자(2006.03.02)보다 늦게 설정을 하였기 때문입니다..

*분석결과
해당 아파트가 225,900,000만원에 낙찰되어야 모든 채권자(은행과 세입자)가 손해 보지 않고 배당을 받을 수 있는 상황이었습니다. 그러나 법원에서 맨 처음 제시한 최저매각가격은 2억1천으로 현재는 1번 유찰(팔리지 않음)되어 매각가격이 1억4천7백만원(일반적으로 유찰이 되면 앞의 가격에서 20% 깎여서 경매에 다시 나오는데 부천 등 일부 지역의 경우에는 30%가 깎임)이었습니다.

다섯 번째, 현장조사 하러 가다. 잠깐! 현장에 가기 전 인터넷 검색부터!

박성희씨는 해당 아파트가 있는 현장에 가기 전에 네이버부동산 사이트를 통해 경매로 나온 아파트에 대한 시세, 구조, 교통, 편의시설, 공원, 주변환경 등을 알아 보았습니다. 그리고 네이버 지도와 네이버 길찾기를 통해 박성희씨 자신과 예비 신랑의 직장까지 교통편과 이동시간대도 확인해 보았습니다. 확인결과 OK!
인터넷 검색을 한 다음날인 토요일에 예비 신랑과 데이트도 할 겸 경매로 나온 아파트가 있는 동네 중개업소를 방문하였습니다. 그리고 친절해 보이는 중개업자에게 경매로 나온 아파트에 대한 현장조사를 하러 왔다고 솔직하게 말하고 해당 아파트에 대한 정확한 시세(인터넷 시세는 단지 참고용으로만 이용), 구조(인터넷 상으로 확인한 구조와 현장을 방문하여 직접 보거나 물어 본 구조에 대한 느낌이 다를 수 있음), 일조량(햇볕이 잘 드는 정도), 생활환경(인터넷 상에서 확인한 생활환경과 다를 수 있음) 등을 물어보았습니다. 중개업자는 친절하게도 박성희씨가 물어보는 질문에 잘 답변을 해주었습니다.

*현장조사를 갈 때 가능하다면 해당 주택을 직접 방문하여 구조나 관리상태를 직접 구경하는 것이 좋습니다. 만약에 그것이 어렵다면 친절한 중개업소의 도움을 받아 매물로 나온 같은 구조의 주택을 보는 것도 좋은 방법입니다. 또한, 생활환경은 중개업자 보다는 해당 단지에 사는 주민들에게 물어보는 것이 더 정확한데 이때는 놀이터나 경로당에 있는 주부 또는 어르신들에게 물어보는 것이 좋습니다.
박성희씨가 현장조사를 통해 알아본 해당 아파트의 매매가격은 2억~2억원1천만원이었고, 박성희씨가 경매를 통해 사려는 7층은 2억원이었습니다.

여섯 번째, 입찰가격 결정하기. 알쏭달쏭?

경매에 참여하기 전에 할 것이 있으니 먼저 입찰가격(해당 주택을 이 가격에 사겠다고 제시하는 가격)을 결정해야 하는데 박성희씨는 도통 얼마에 입찰을 해야 할 지 감이 잘 잡히지 않자 백저자에게 전화를 했습니다. 백저자의 답변 왈 “경매를 통해 주택을 마련하는 경우 정해진 기준은 없지만 그래도 경매를 통해 주택을 마련한다고 한다면 시세의 80% 수준에서 낙찰을 받는 것이 양호합니다. 그러나 현재 전세대란으로 인해 경매를 통해 자신만의 주택을 구입하려는 실 수요자의 증가로 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)이 오르고 있는 만큼 낙찰을 받고 싶다면 90%대에서 입찰가격을 결정해야 할 것 같습니다”라는 답변을 받았습니다.
박성희씨는 1억8천3백9십7만원에 입찰하기로 결정을 하였습니다.

일곱 번째, 입찰하러 법정으로 가다!

입찰 당일 날 박성희씨는 자신이 원하는 물건에 대한 경매가 취소나 연기 또는 변경되지 않았는지를 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 홈페이지에 접속하여 확인한 후 이상이 없자 법원(부천지원) 으로 향했습니다.
법원에 도착한 박성희씨와 예비 신랑은 다시금 자신이 원하는 물건에 대한 경매가 제대로 이루어지는지를 법정 입구에 있는 게시판에서 확인을 했고 확인결과 이상이 없자 박성희씨는 법정 안에 있는 물건관련서류들의 내용과 자신이 조사한 내용 간에 차이가 없는지도 확인을 했습니다.
이상 무!
모든 확인을 한 박성희씨는 집행관 앞으로 가서 입찰표와 입찰봉투 그리고 매수신청보증봉투를 받아 입찰소 안에서 입찰표에 사건번호, 본인의 이름, 전화번호, 주민등록번호, 주소, 원하는 가격 등을 정확하게 적고 매수신청보증봉투에도 사건번호, 본인의 이름 등을 기재 한 뒤 법원에서 제시한 최저매각가역의 10%에 해당하는 입찰보증금 1천4백7십만원을 넣고 다시금 입찰표와 매수신청보증봉투를 사건번호, 본인의 이름 등을 기재 한 황색 입찰봉투 안에 넣은 뒤 입찰함에 넣었습니다.
*입찰표, 매수신청보증봉투, 입찰봉투에 기재할 사항들은 꼼꼼하게 그리고 정확하게 기재를 해야 하며 잘 못 기재를 하였으면 새로운 용지를 가져다가 다시금 작성해야 합니다. 정확하게 기재하지 않은 경우 해당 물건을 낙찰 받지 못하거나 입찰보증금(최저매각가격의 10%)을 손해 볼 수도 있기 때문입니다.

여덟 번째, 입찰자 호명

입찰이 끝나자 사무관들이 입찰함을 들고 단상으로 올라가 서류들을 분류한 후 개찰(입찰표를 개봉하는 것)을 했고 해당 물건에 입찰한 사람들을 단상 앞으로 불렀습니다. 그리고 낙찰자를 발표했습니다. “2013타경 2166의 낙찰자는 1억8천3백9십7만원을 써낸 박성희씨입니다!” 야~~~호!

아홉 번째, 입찰후 처리

낙찰을 받은 박성희씨와 예비 신랑은 로또에 당첨된 기분이었습니다. 아니 온 세상을 다 가진 기분이었습니다. 한참 후 벅찬 감정을 다잡은 채 법정을 나서자 대출상담사들이 둘러싸며 대출을 받으라고 난리였습니다. 부족한 6천3백9십7만원과 취득세 및 수리비용, 이사비용 등 약 7천만원 정도가 추가로 필요했던 박성희씨는 대출상담사들의 명함을 받아 왔습니다. 그리고 제1금융권에서 대출을 받아 법원에서 정해 준 날까지 잔금을 내고 소유권이전을 하였습니다. 또한, 낙찰 받은 당일 날 바로 해당 아파트를 방문하여 세입자를 만났습니다. 그리고 세입자에게 보증금을 모두 돌려 받을 수 있다는 사실(국민은행 9천8백4십 + 4천만원 = 1억3천8백4십만원 / 낙찰가는 1억8천3백9십7만원)을 알려 주고 언제까지 집을 비워 줄 수 있는지를 협의 하였습니다.

※ 참고. 대출상담사에게 전화번호를 알려주면 여러 가지 스팸문자나 전화에 시달릴 수 있음으로 명함을 받아 연락을 하는 것이 좋으며 대출상담사의 상담 내용과 실제 대출 조건이 맞지 않을 수 있으니 이 점도 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.

열 번째, 완료

이사 당일 날 박성희씨는 명도확인서(해당 주택에서 살던 사람이 이사를 나갔다는 확인서로 이것이 있어야 세입자는 배당 받은 자신※ 참고. 의 보증금을 법원으로부터 받을 수 있음)에 자신의 인감도장을 찍어 주었고 해당 아파트를 세입자로부터 인도 받았습니다. 현재 낙찰 받은 아파트는 신혼집에 맞게 수리 중에 있습니다.

※ 참고. 초보자라면 권리관계가 복잡하지 않은 물건에 도전하는 것이 좋으며 가능하면 혼자 활동하는 것보다 마음이 맞는 사람과 함께 활동하는 것이 좋습니다. (단, 공동투자는 자제하세요!)
또한, 지나친 욕심은 화를 부를 수 있습니다.

주석1. 주택임대차 보호법의 소액임차인 기준 및 최우선변제액

* 선순위 근저당 설정일	지역	보증금 한도	최우선변제액
1984.6.14~	특별시, 광역시(군지역제외)	300만원 이하	300만원
	기타 지역	200만원 이하	200만원
1987.12.1~	특별시, 광역시(군지역제외)	500만원 이하	500만원
	기타 지역	400만원 이하	400만원
1990.2.19~	특별시, 광역시(군지역제외)	2,000만원 이하	700만원
	기타 지역	1,500만원 이하	500만원
1995.10.19~~	특별시, 광역시(군지역제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	기타 지역	2,000만원 이하	800만원
2001.9.15~	과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	기타 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008.8.21~	과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역과 인천광역시 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	기타 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010.7.26~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권(서울특별시 제외)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시	5,500만원 이하	1,900만원
	기타 지역	4,000만원 이하	1,400만원