경매대금을 낸 경락자의 소유권과 아직 배당받지 못한 임차인의 점유권의 관계

임차인이 임차주택에 입주한 뒤, 주민등록전입신고와 확정일자를 받아두는 등 대항요건을 구비하면, 대항력을 갖게 된다.

 

 현실젝으로 임차인의 대항력의 행사는 곧 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하는 것인데, 여기에는 약간 문제가 있다. 즉, 임대인의 채권자가 임차주택에 경매신청을 하였을 경우에 경매법원은 등기부에 등기된 근저당권자, 압류, 가압류권자 등에게 즉시 권리신고를 할 것을 통지하지만, 등기부에 기재되지 않은 임차인에게는 집행관이 경매부동산에 대한 현황조사보고서를 접수받은 후에야 통지함으로서 뒤늦게 알게 되는 것이 보통이다.

 

 또, 집행관이 현황조사를 나갔다가 거주자가 부재중이어서 조사하지 못하게 될 때에는 배당요구 종기일 안에 권리신고를 하라는 안내문을 붙여두고, 그 통지사실을 증명하기 위해서 안내문 부착 모습을 사진으로 찍어서 증빙자료로 제출하지만, 정작 안내문이 찢어지거나 떨어져서 임차인이 알지 못한 채 배당요구종기일이 경과되는 경우도 생긴다.

 

 따라서 임차인은 어떤 경로로든지 경매사실을 알게 되었다면, 아직 경매법원으로부터 권리신고 및 배당요구 통지서를 받기 전이라도 즉시 경매법원에 신고를 하는 것이 좋다.

 

 임차보증금중 대통령령에서 정한 소액보증금에 관하여 임차인은 권리신고 및 배당요구를 하지 않더라도 경락자에게 최우선적으로 변제받을 수 있지만, 대법원 예규는 소액임차인이라 하더라도 임대차조사만으로는 소액임차권 여부를 확실하게 알 수 없을 뿐 아니라 가사 임대차 사실을 확실하게 알 수 있다 하더라도 경매절차 진행 중에 임대차관계가 소멸되는 경우가 많으므로 소액임차인도 배당요구를 해야만 우선배당을 받을 수 있다고 하였다(1998. 4.15. 송무예규 제596호). 그 결과 소액임차인은 가령, 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 대하여 근저당권자가 경매를 신청했다가 그중 건물 부분만 취하하고 대지 부분만 경락되었다고 하더라도 대지에 대한 경락대금 중에서 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(대법원 1996. 6.14. 선고 96다7595 판결).

 

 아무튼 임차인이 배당요구를 마치면 임차주택이 경락된 후 배당순위표에 따라서 보증금의 전부 또는 일부를 배당받게 되는데, 여기에서 경매대금을 납부한 경락자와의 권리가 자주 충돌한다.  즉, 경락자가 잔금을 납부하면 아직 소유권이전등기를 하지 않더라도 대금을 완납한 날부터 소유자로 인정되어서(민법 제187조), 임차인에게 명도신청을 요구하는 경우가 많다. 그러나 임차인으로서는 경락인이 경매잔금을 납부했다고 하더라도 경매법원은 잔금을 납부한 날로부터 한 달 이내에 배당기일을 통지하도록 되어서 아직 배당금을 받지 못한 임차인의 점유권과 충돌하는 것이다.

 

 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당을 받을 수 없는 때에는 배당받지 못한 잔금에 관해서는 경락인에게 대항하여 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하며 인도를 거절할 수 있는 것이 원칙이어서 임차인이 경매절차에서 보증금 상당액의 배당금을 지급받을 수 있을 때 즉, 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 명도를 거절할 수 있다(대법원 1997. 8.29. 선고 97다11195 판결). 

 

 배당표는 배당기일에 경매법원이 채권자 등 이해관계인이 의견을 진술을 청취하여 확정하게 되므로 아직 배당표가 확정되지 않은 동안 즉, 배당기일 이전동안은 임차인은 보증금 중 얼마를 배당받을 수 있을지 확정되지 않은 상태이므로 배당표가 확정될 때까지 당연히 인도를 거절할 수 있는 것이다. 그러나 임차인이 보증금중 일부만 배당받고 아직 임차주택의 전부를 계속하여 점유하고 있다면, 이미 배당받은 보증금 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 보아서 이를 반환해야 한다(대법원 1998. 7.10. 선고 98다15545 판결).