(생활법률) 경락자의 지위가 변경된 경우

경매기일에 최고가입찰자로서 경락자가 되면, 1주일 이내의 매각허가결정기일에 한 달 이내 대금납부를 통지받게 된다. 경락자가 대금납부기일 안에 경매대금을 납부하면, 아직 소유권이전등기를 하지 않았더라도 법률상 소유자로 인정받게 된다(민법 187). 그러나 현실은 경락자의 경락 이후 소유권이전등기를 촉탁 신청할 때까지 사이에 사망 혹은 경매부동산의 처분 등으로 경락자의 지위가 변동되는 경우가 많다.

 

먼저, 경락자의 사망은 경매허가결정 전에 사망한 경우, 확정이후 사망한 경우 그리고 경매대금 납부 후 사망한 경우로 나눠서 살펴 볼 수 있는데, 경락자가 경매허가결정 전에 사망한 경우 경매법원은 그 상속인에게 경매허가결정을 해야 하지만, 경매법원이 경락자의 사망사실을 알지 못하고 사망한 경락자에게 허가결정을 하였더라도 그 효력은 상속인에게 미치므로 상속인이 잔금을 내면 상속인을 경락자로 하는 이전등기 촉탁을 해준다.

 

그러나 경락자가 경매허가결정 확정 후 매각대금을 납부하거나 사망 후 상속인이 매각대금을 납부했다면, 등기촉탁서에 등기권리자를‘매수인 ○○○의 상속인 ○○○’이라 표시하고, 상속을 증명하는 제적등본, 가족관게증명, 주민등록등본, 인감증명 등의 서면을 첨부하여 신청하면 상속인 명의로 직접 이전등기를 촉탁한다. 이론상 경락자가 잔금납부 후 사망했다면 소유권은 일단 경락자에게 이전되었다가 다시 상속인에게 상속등기 하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 이 경우에도 경매허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 가족관게증명, 주민등록등본 등을 첨부하면 직접 상속인 명의로 이전등기를 촉탁해주고 있다.

 

둘째, 경매허가결정 확정 후 경락자가 제3자에게 경매부동산을 처분하는 경우가 많은데(속칭 미등기전매), 이때에는 설령 제3자가 잔금을 냈다고 할지라도 법원은 경락자 명의로 이전등기촉탁을 해야 한다.

 

셋째, 경매개시결정등기 전에 경매부동산을 소유권이전등기한 사람(제3취득자)이 경락자가 된 때에는 경매개시결정등기의 말소, 경락자가 인수하지 아니하는 부담기입의 말소등기만을 촉탁하고, 소유권이전등기는 촉탁할 필요가 없다. 그러나 경매개시결정등기 이후 소유권이전등기를 받은 제3취득자의 경우에는 제3취득자명의의 소유권등기의 말소촉탁과 함께 다시 경매를 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁해야 한다.

 

또, 연립주택, 아파트 등 집합건물의 대지권이 경매신청 대상인 토지로서 경매허가결정의 부동산표시에 대지권이 표시되고, 등기의무자와 토지등기부상의 소유자가 일치한다면, 설령 토지등기부에 경매개시결정의 등기가 되지 않았더라도 경매법원은 소유권이전 및 부담등기의 말소등기를 촉탁할 수 있다. 그러나 집합건물과 토지등기부의 소유자가 불일치한 경우에는 먼저 이전등기 등을 통하여 등기의무자를 일치시킨 후 경매법원의 촉탁으로 등기를 하게 된다.

 

만일 경매허가결정에 대지권의 목적인 토지부분에 대한 표시가 없을 경우에 토지 부분은 종전 소유자와 공동신청의 방법에 의할 수밖에 없고, 종전 소유자가 협력을 거부할 경우에는 별소를 제기하여 승소판결을 얻어서 경락자가 단독으로 등기할 수 있다. 또, 토지등기부에 경료된 부담등기의 말소 역시 통상의 말소등기절차에 의할 수밖에 없다.

 

부동산경매에서 경락자가 가장 유념할 점은 경매로서 압류․ 가압류․ 근저당권․ 전세권․ 지상권 등은 말소 되지만, 경매개시결정 등기 전에 한 가처분등기․ 예고등기는 경락으로 말소되지 않는다는 사실이다. 또, 말소 촉탁할 등기는 경매신청한 채권자가 제출한 등기부등본으로 그 존재를 알 수 있는데, 만일 경매개시결정 등기 이후에 한 등기는 경매법원이 이를 알 수 없으므로 경락자가 새 등기부등본을 제출하여 그 등기의 말소를 촉탁 신청해야 한다. 따라서 말소대상이 된 권리를 누락한 경우에는 추가로 촉탁할 수 있고, 반대로 착오로 말소등기를 촉탁한 경우에는 직권으로 그 회복등기를 촉탁할 수 있다.

 

 

 

21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum/net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장 http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500