경매개시결정 기입등기 후 성립한 유치권의 우열관계

Q: 건설업체 A가 건물주 B로부터 B의 건물을 증개축하는 공사를 도급받았는데, A가 B로부터 위 건물의 점유를 이전받아 증개축공사를 하던 중 B의 채권자가 위 건물에 대한 경매를 신청하였습니다. 그 후 A는 도급계약에 따라 공사를 수행하여 공사를 완공하였으나, 경매절차가 계속 진행되어 C가 위 건물을 낙찰받았습니다. C가 경매대금을 완납하고 A에게 위 건물을 인도할 것을 요구할 경우, A는 C의 요구에 따라 위 건물을 인도해야 할까요, 아니면 수급인으로서 유치권을 주장하며 C의 요구를 거절할 수 있을까요?

 

 

A: 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하므로, 공사대금채권의 변제기가 도래하기 이전에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 상황이라면, 수급인이 압류의 효력이 발생한 이후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 행사할 수 있게 되었다고 하더라도, 수급인은 경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 없게 됩니다.

대법원도 “채무자 소유의 건물에 관하여 증‧개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 판시하고 있습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결 참조).

따라서 A는 경매절차의 매수인 C에게 유치권을 주장할 수 없으므로 자신이 점유하고 있는 B의 건물을 C에게 인도하여야 합니다.