(윤명선 칼럼) 계약해지와 법적조치

새 아파트에 입주하지 못하면 건설사나 중도금 대출은행으로부터 법적조치가 들어온다는 독촉장이 수없이 날아옵니다. 그런 통지서를 받을 때마다 가슴이 철렁 내려앉습니다. 법적조치란 재산가압류. 신용하락. 신용불량, 재판 그리고 마지막 단계의 경매라고 볼 수 있습니다.

 

이 중 경매는 최후단계인데 법률용어가 어렵고, 절차가 복잡한 일이기 때문에 이해가 쉽도록 풀어서 쓰겠습니다. 경매란 돈을 갚지 못했을 때 채권자가 법원의 힘을 빌려 채무자의 재산을 법원의 정한 규칙에 따라 매수희망자에게 매각하고, 선순위 채권을 제외한 나머지 대금을 찾아가는 법률행위입니다.

 

경매에는 임의경매가 있고, 강제경매가 있습니다. 임의경매란 근저당권이나 전세권, 담보가등기 등 이미 그 부동산을 담보로 제공하고 돈을 얻어 썼으나, 이를 갚지 못할 때 붙이는 경매를 말하는 것이고, 강제경매란 판결을 받아 졌을 때 채권자가 붙이는 경매입니다.

 

따라서 분양받은 아파트 입주 못해 당하는 경매는 강제경매이므로 반드시 재판이라는 절차를 거쳐야 합니다. 아파트를 지은 건설사나 중도금 대출 은행이 수분양자를 상대로 재판을 걸어 이겨야 경매를 붙일 수 있다고 이해하시기 바랍니다.

 

새 아파트 분양받아 놓고 입주하지 못하면 많건, 적건 계약금은 몰수를 당하게 됩니다. 분양계약서 2조나 3조에 보면 위약금은 매매대금의 10%나 20%로 정해져 있는데 이 부분은 당사자간의 약정이라는 이유로 법원에서도 그대로 인정하고 있습니다.

 

입주하지 못한 수분양자들은 자신들이 낸 계약금에 대해 이를 포기하고라도 입주하지 않기를 바라지만, 계약의 해지는 상대방의 동의를 받아야 하므로 실제로는 불가능하도고 볼 수 있습니다.

 

결국 입주하지 못하면 건설사에서는 잔금이나 구상금 등 명목으로 2-3회에 걸쳐 재판을 걸어오고, 은행도 대여금 청구를 하게 됩니다. 은행이나 건설사는 대개 비용이 많이 드는 정식소송보다는 지급명령을 신청하게 됩니다. 비용이 1/10밖에 안 드니까요.

 

이런 지급명령이나 소장을 받으면 귀찮고 뭐가 뭔지도 몰라 내버려 두는 수가 있습니다. 그렇게 되면 그게 판결과 같은 효력을 발생하여 입주 못한 수분양자 재산에 경매를 붙이는데 대개 경매 전에 가압류를 하기도 합니다. 재산을 움직이지 못하게 하기 위하여,

 

아파트 분양 한 번 잘못 받은 죄로 계약금 빼앗기고, 내 집 경매 당하게 되면 이건 완전히 망한 셈이지요. 경락대금이 잔금이나 구상금을 충족하지 못하게 되면 새 아파트는 가져오지 못한 채 돈만 빼앗기고 거리로 쫓겨나게 됩니다. 세상에 이런 법이 어디 있겠습니까. 그러나 우리나라에는 현재도 진행 중에 있습니다.

 

건설사는 건설사대로 은행은 은행대로 먼저 본 사람이 임자입니다. 이런 어려운 사정이 곳곳에 일어나 서민들이 울고불고 난리를 쳐도 정치권에서는 어느 누구도 이런 일에 대한 법적문제를 거론하는 사람이 없는 실정입니다. 결국 입주 못한 서민들만 이중삼중으로 죽어나는 셈이지요.

 

중도금 대출은행에서는 대여금이라는 명목으로 재판을 걸어오는데 돈이야 건설사에서 받아썼을지라도 수분양자가 도장을 찍었으므로 수분양자 책임으로 돌립니다. 새 아파트는 멀쩡하게 살아 있는데도 그 아파트 팔아 빚 정리하려는 게 아니라 수분양자 재산에 경매를 붙인다는 것입니다.

 

건설사도 할인분양을 하게 되면 손해를 입게 되므로 아파트는 그대로 놔두고 수분양자 재산을 찾아 가압류 하고, 재판을 걸기 위해 온갖 신용조사 다 하고 있는 실정입니다.

 

재판을 걸어 이겨도 은행이나 건설사가 즉시 경매를 넣지는 않습니다만, 청라 어느 건설사와 용인 어느 건설사는 모두 경매 진행 중에 있어 수분양자들이 갈 길을 잃고 있습니다.

 

집단소송 중에도 재판이 들어오는 수도 있고, 청구금액을 야금야금 나누어서 재판을 걸어오기도 합니다. 수분양자를 괴롭혀서 입주시키려는 의도겠지요. 법원에서 오는 서류를 계속 받지 않아도 공시송달이라는 제도가 있어 결국은 패소하게 됩니다. 질 때 지더라도 소송은 야무지게 대들어야 합니다. 그래야 법정에서 조정이라도 받을 수 있습니다.

 

재판에 지고 재산이 없는 사람은 파산이나 회생을 하겠다는 사람도 있지만, 그게 만만치 않습니다. 개인 수익도 따져봐야 하고, 부부간의 수입도 따져봐야 하며 채무가 확정된 뒤라야 할 수 있으므로 입주가 어렵거든 최소한 3-4개월 전부터 대책을 강구하거나 전문가를 찾아 상담을 하시는 게 좋다고 봅니다.

 

월급쟁이들은 월급가압류를 무서워합니다. 판결문을 줘버리면 피해나가기 어렵습니다. 될 수 있으면 재판과정에서 해결 보는 게 좋고, 해결이 되지 않을 땐 피해나가는 방법이라도 알고 있어야 합니다. 이제는 새 아파트 입주 못해도 살고 있는 집 경매된다는 사실을 유념하시고 철저히 대비하심이 옳다고 봅니다.

 

글쓴이 : 윤명선

21세기 부동산 힐링캠프(부동산 카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

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