(윤명선 칼럼) 아파트 집단소송과 계약해제

크나 작으나 싸거나 비싸거나, 아파트 한 채는 서민들 처지에서 재산목록 1호임에 틀림이 없을 것입니다. 필자도 첫 집을 마련할 때 부모님께서 주셨던 전세금에 장모님 쌈짓돈, 퇴직금 중간정산, 적금 깬 돈, 이모님 차용금 등 온갖 돈을 모두 동원해서 아파트를 분양받았습니다.

 

내 집 마련이 되건 갈아타기가 되건, 여러분들도 다 그러시리라 믿습니다. 그렇게 온갖 돈 다 긁어모아 분양받은 아파트가 허접하게 지어졌다거나, 분양광고와 다르게 지어졌다면 건설사는 사기꾼들로 보일 것이고, 속았다는 배신감에 잠을 이루지 못하겠지요.

 

이런 억울함을 막기 위해 약 10년 전부터 아파트를 분양받은 수분양자들은 온라인 모임을 결성해서 짓고 있는 아파트 품질이 분양광고와 같은지를 수시로 점검하고, 품질이나 인프라에 대해 더 좋게 해달라는 건의 또는 권고를 하고 있음이 사실입니다.

 

옛날처럼 지어준 대로 사는 세상이 아니기에 건설사들의 짐이 무거워진 것이지요. 그러다가 4-5년 전 어느 날부터 온라인 모임은 오프라인 모임으로까지 비화되더니 아파트 품질은 갈수록 떨어지고, 값이 내리자 계약취소나 계약해제를 주장하는 소송모임으로 변질돼 버렸습니다.

 

필자의 사무실에서도 이런 사건을 선임하여 일을 처리하고 있으며, 특히 많은 입주대책위원회의 컨설팅과 입주 불가능. 입주 불능에 대한 전문적인 상담을 해드리고 있습니다. 이 분야는 부동산 노하우와 법률을 겸해야 하므로 양쪽을 전문으로 하는 사람이 아니면 답을 내놓기 어렵습니다.

 

아파트 집단소송은 간단히 말해 “분양계약은 마쳤고 돈도 지불했지만, 짓고 있는 아파트에 어떤 점이 부족하거나 잘못 지어졌으니 계약이 없던 것으로 하고, 지불한 돈을 돌려 달라”는 소송입니다. 그동안 많은 소송이 있었지만, 2008년 이후 해제가 된 아파트단지는 한두 곳에 불과합니다.

 

아파트 분양계약해제나 취소사유는 예정공정률과 실행공정률 사이에 25%P 차이가 났을 때, 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주를 시키지 못했을 때로 한정이 돼있습니다. 그 외 특별한 사유는 민법상 다툴 문제인지라 해제나 취소를 받아내는 일은 황소가 바늘구멍으로 들어가기보다 어려운 일이라고 생각하시는 게 좋습니다.

 

그렇다면 뻔히 질 줄 알고 왜 집단소송을 하려는 것일까요? 은근히 할인을 받고자 하거나, 형편상 입주하지 못할 사람은 깎아줘도 들어갈 수 없기 때문에 건설사나 중도금 대출 은행으로부터 독촉을 피하기 위한 방패막이로, 또는 재판기간 동안 시세가 회복되기를 기다리기 위해 일단 재판을 걸어 놓고 본다는 것입니다.

 

아파트를 짓는 건설사가 계약취소나 계약해제를 당하도록 허술하게 짓는 회사는 거의 없지만, 짓다가 도망간 회사도 있고, 마무리도 제대로 하지 못한 채 겨우 준공만 낸 회사도 많기 때문에 아파트 현장마다 사정은 다릅니다.

분양광고와는 달리 품질이 떨어지고, 당초 생긴다던 인프라가 이뤄지지 않았다면 계약취소나 해제 사유는 되지 않고, 손해배상청구 사유밖에 되지 않습니다. 그런 아파트 만나면 복장 터질 일이지요. 그러나 어쩌겠습니까? 이 또한 자신의 복불복인 것을,

 

입주할 형편이 안 된다고 무조건 계약취소나 계약해제 소송에 말려들지 마시기 바랍니다. 자칫 건설사가 망하게 되면 은행채무는 자신이 짊어져야 할 애물단지가 될 수 있습니다. 망해버린 건설사의 아파트로 인해 소송을 진행하다가 덩달아 큰 손해를 보신 분들이 여러분들 중에도 있고, 이웃에도 많습니다.

 

또 손해배상청구 소송에도 문제점이 많습니다. 배상액을 산정하려면 현장감정이 따릅니다. 전문 감정인들이 품질에 대한 감정을 해야 하는데 그 비용이 세대 당 100만 원쯤 됩니다. 세대 당 3천만 원씩 청구하여 2천만 원을 이겼다고 해도 그 돈은 입주할 때 잔금에서 공제합니다. 입주하지 못한 사람에게는 해당이 없습니다.

 

입주하지도 못하면서 변호사 선임비용은 대개 승소금액에서 15%를 줘야 하는데 입주를 하건, 못 하건 그 돈을 달라는 법률사무소도 있습니다. 결국 입주할 사람이 분양가에서 조금 깎아 입주한다는 의미 외에 별다른 소득이 없으므로 복잡한 제사에 절을 열두 번 하는 격이 될 수 있습니다.

 

요즘 같은 아파트 침체기에는 건설사들이 입주 때 미리 그만한 돈은 깎아 주고 있습니다. 입주 1년이 지나면 20%나 30%를 할인하는 곳도 부지기수입니다. 따라서 손해배상 청구소송도 함부로 할 일이 아닐 것이고, 입주할 수 없는 형편이라면 피해가 가장 적은 방법으로 건설사와 상생하는 길 외에 다른 길은 없다고 보셔야 합니다.

 

금융기관을 상대로 한 채무부존재 소송은 백전백패의 일방적인 전쟁입니다. 지금 법정에서는 단번에 끝내 버립니다. 그런 사건은 억지사건으로 생각했는지 거들떠보지도 않고 결심해 버린다는 뜻입니다. 3억 채무부존재소송이면 인지대만 125만 원쯤 됩니다. 신용카드 정지 잠시 중지시키려고 이 돈을 물거품처럼 날려 버린다는 것이지요.

 

집단소송에 따른 계약취소나 해제소송은 입주시일을 늦추는 일 외에 별 의미가 없는 일이고, 손해배상 청구소송 역시 크게 남는 장사가 아니라는 말씀을 다시 드립 니다. 특히 채무부존재소송은 하나마나한 소송을 계약취소나 해제에 구색을 맞추기 위해 끼워 넣는 소송으로 이해하셨으면 좋겠습니다.

 

21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net 010-4878-6965. 031)216-2500 FAX. 031-216-4393