환산보증금 요건을 충족해서 상가건물임대차보호법(상임법)이 적용되는 경우에는 상임법시행령에 의해서 1년 단위로 연 9%한도 내에서만 보증금과 월세의 인상이 가능하다.
상임법상의 연 9%라는 인상한도는 기본적으로 계약기간 중의 인상을 전제한 것이므로, 상임법이 적용되는 사안이라고 해도 재계약의 경우에는 인상한도 9%가 적용되지 않는다는 것이 법원의 입장이다(즉 연 9%이상의 인상 가능 취지).
그렇다면, 임차인이 계약갱신요구를 통하여 계약이 연장된 경우에도 연 9%라는 인상한도가 적용될까?
상임법 제10조 제3항은 임차인이 적법 절차에 따라 계약갱신요구를 하여 계약이 연장된 경우에도 연 9%인상한도가 적용된다고 규정하고 있다.
묵시의 갱신(법정갱신)이 된 경우는 어떨까?
상입법 제10조 제4항은 묵시의 갱신의 경우 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”라고만 규정하고 있을 뿐이고, 임차인의 갱신요구에 의해 계약이 연장된 경우처럼(상임법 제10조 제3항), 연 9%인상한도 여부에 대한 내용 자체가 없다.
따라서, 상임법 규정으로 볼 때 묵시의 갱신이 된 경우에는 임차인이 계약갱신 요구를 해서 계약이 연장된 경우와 달리, 종전 임대차조건이 그대로 적용된다고 보는 것이 타당할 것이다.
결국, 묵시의 갱신의 경우 연 9%의 인상한도 적용이 없고, 인상 자체가 인정되지 않는다고 보아야 할 것으로 보인다.
최근 상임법 개정으로(2013. 8. 13.개정), 환산보증금과 상관 없이 모든 상인에게 계약갱신요구권이 인정되고 있다.
그렇다면, 환산보증금 요건이 상임법을 초과하여 민법이 적용되는 경우에도 계약갱신요구권을 행사한 경우에 상임법상 인상한도 9%의 적용이 있을까?
이에 대하여 개정상임법은 제10조의 2를 신설하여 상임법의 환산보증금 요건을 초과하는 임차인이 계약갱신요구를 하여 계약이 연장된 경우 차임과 보증금 등의 증감을 청구할 수 있다고 규정하면서, 연 9%인상한도에 대한 규정을 준용하지 않고 있다.
따라서, 환산보증금 요건이 상임법을 초과하여 민법이 적용되는 경우이지만 상임법상의 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 상임법상 인상한도 9%의 적용이 없고, 그 이상의 인상도 가능하다고 해석된다.