(윤명선 칼럼) 부동산 신의성실(信義誠實)의 원칙

모든 사람들이 각자의 행위를 할 때에는 사회 공동생활의 일원으로서 선의에 합당하고 성실을 모범으로 하여 행동을 해야 합니다. 이 윤리적 규범을 법률에 있어서 존중하고 법률관계를 이에 적합 시켜야 한다고 할 때 특히 이것을 법률에 있어서의 신의성실의 원칙이라고 합니다.

 

민법의 기본원리가 되는 규정이라고 봐야지요. 누구나 자신의 입지만을 생각하고 자신의 이익만을 위해서 독불장군이 된다면 사회는 지탱할 수 없게 될 것이기에 역지사지(易地思之)의 입장에서 남과 이웃도 배려하라는 폭 넓은 도덕규범이라고도 볼 수 있습니다.

 

권리의 행사와 의무의 이행이 신의성실의 원칙에 위배될 때에는 동시에 공서양속에 위반하게 됩니다. 따라서 권리남용에 의한 불법행위의 책임이나 채무불이행으로서의 책임도 발생시키게 되므로 결국 법과 도덕은 자전거바퀴처럼 동일하게 진행한다고 할 수 있습니다.

 

-사례-

 

갑은 지분 50제곱미터(약 15평)정도의 빌라를 2억 원에 을에게 매도하는 계약을 체결했고 계약금과 중도금을 이미 수령했습니다. 잔금지급일에 매수인 을은 계약금 5천만 원 중 1천만 원이 부족한 4천만 원만 내놓고, 1천만 원은 6개월 내로 지급하겠으니 자기를 믿고 일단 가옥을 명도 함과 동시 등기를 넘겨 달라고 사정하였습니다.

 

갑은 천부당만부당한 소리 하지 말라, 고 하며 펄쩍 뛰었으나 을은 오늘 이사를 하지 않으면 병든 노부모를 업고 길거리로 가야 될 처지라고 하면서 불쌍한 사람 살려 달라고 사정을 하는 것이었습니다. 이를 보다 못한 중개업소 사장님도 스스로 자청하여 앞으로 6개월의 기한 내에 갚지 못하면 자신이 갚겠다고 보증을 자처하고 나서기도 했습니다.

 

갑은 하는 수 없이 나머지 1천만 원에 대하여 월 2부의 이자로 계산하되 6개월 이내 변제한다는 증서를 을로부터 받고 중개업소 사장을 보증인으로 세운 후 그 빌라를 명도하고 등기도 넘겨주었습니다.

며칠 후, 그 빌라가 있는 지역은 뉴타운지역으로 고시됐습니다. 이 상황을 지켜 본 매도인 갑은 슬슬 배가 아프기 시작 했지요. 지난 10년 동안 한 푼도 오르지 않던 빌라가 뉴타운지역으로 변신하게 된다는 사실을 좀처럼 받아들이기 힘들었던 것입니다.

 

갑은 이 궁리 저 궁리 하다가 매수인 을에게 내용증명을 발송했습니다. 명도와 등기를 이행했고, 그 후 수일이 지났음에도 잔금 1천만 원을 지급하지 않았으니 이미 해약 된 것이다, 계약을 유지하고 싶거든 5천만 원을 더 달라고,

 

-해설-

 

위 빌라 매매계약에 의하여 을은 당연히 대금을 지급할 의무가 있고, 갑은 대금을 받으면 명도와 등기이전에 협조할 의무가 있는 것입니다. 을은 잔금 중 1천만 원을 지급하지 아니한 건 사실이지만, 1천만 원은 대금 중 극히 일부금액이고 또한 6개월 내로 월 2부의 이자를 붙여 지급하기로 약정했다면 을에게는 하등의 잘 못이 없는 것입니다.

 

따라서 빌라가 있는 지역이 뉴타운지역으로 탈바꿈을 하는 기회를 이용하여 돈을 더 받아 내거나 계약을 해제하고자 하는 갑의 행위는 상대방의 신뢰를 해치고 거래관계에 있어서의 신의에 어긋나는 것으로 법이 도와줄 수 없는 것입니다.

 

갑의 계약해제 요구는 전혀 효력이 없는 것입니다. 이렇게 권리의 행사는 신의에 따라 이행해야하는데 이것을 신의성실의 원칙이라고 하는 것입니다. 이 원칙은 단순한 도덕상의 원칙만이 아니고 모든 법의 원리를 지배하는 대원칙이라고 봐야 하는 것입니다.

 

참고 법조문

민법 제 2조 신의 성실

1) 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 이행하여야 한다.

2) 권리는 남용하지 못 한다.

 

판례

 

대법원 1995.9.28. 93다 26007

피상속인의 처가 가출하여 재혼을 하고, 피상속인의 처로 기재된 호적까지 말소한 경우 피상속인 사망 후에 상속인임을 주장하는 청구는 신의측상 허용될 수 없다.

 

대법원 1998.6.12. 96다 52670

부모를 부양 할 의무가 있는 딸이 특별한 사정도 없이 주택의 소유권자임을 내세워 고령과 지병으로 고통을 겪고 있으며 마땅한 거처도 없는 아버지에게 집을 비워달라고 청구하는 것은 부자간의 인륜을 파괴하는 행위로 권리남용에 해당한다.

 

살다가보면 너무나도 허무맹랑한 경우를 볼 수가 있습니다.

아무리 사회가 각박하고 야박해지더라도 나보다 어려운 사람을 돌아보는 따뜻한 마음을 가져야 하겠습니다.

 

21세기 부동산 힐링캠프(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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