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| 한 인터넷포털사이트에 올라온 '급전세' 광고글. |
#이달 아파트 전세계약 만료로 이사를 준비중인 직장인 이모씨(37)는 전셋집을 찾기 위해 하루 종일 발품을 팔며 돌아다녔지만 허탕만 치기 일쑤다. 직장 근처인 서울 중계동 일대 부동산중개업소를 모조리 살폈지만 별 소득이 없다.
물건도 없고 지은 지 25년 넘은 전용 50㎡ 전셋집이 1억6000만원 선이다. 이씨는 "두세 달 전부터 마땅한 전셋집을 찾고 있지만 가격만 점점 더 오른다"며 "계약만료일은 다가오는데 집을 못구해 답답하다"고 하소연했다.
이런 이씨의 눈에 들어온 것은 인터넷에 올라온 '급전세' 매물이었다. 전용 84㎡ 아파트 전세를 3000만원에 계약할 수 있다는 내용이었다. 같은 면적의 아파트 전셋값이 2억7000만~3억원 수준임을 감안할 때 시세의 10%밖에 되지 않았다.
매매가에 육박하는 근저당이 설정돼 있어 경매에 넘어가면 보증금을 회수하지 못하는 피해를 볼 수 있음에도 관심을 끌었다. 이씨는 정확한 계약내용을 확인하기 위해 해당 중개업소를 찾았다가 희소식을 듣게 됐다. 내년부터는 '주택임대차보호법'이 개정돼 소액임차인의 우선변제금이 3200만원까지 확대된다는 내용이다.
부동산중개업자는 "이 가격에 이런 매물은 찾기 힘들다"며 "경매처분되더라도 법에서 정한 소액임차인에 해당돼 보증금을 날릴 걱정이 없다"고 계약을 부추겼다. 이씨는 당장이라도 계약하고 싶었지만 계약 만료 후 전세금을 제대로 돌려받을지 여부를 따지고 있다.
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◇'소액임차인' 위한 최우선변제 이용한 '급전세' 기승…세입자 피해 우려
시세에 비해 터무니없이 싼 '급전세' 매물이 시장에 나와 주의가 요구된다. 급전세 매물은 각종 대출을 통한 근저당 비중이 높아 자칫 전세금을 떼일 수 있는 물건이 대다수다. 그만큼 위험부담이 매우 높다.
하지만 일부 부동산중개업소나 브로커가 세입자들을 현혹하고 있다. 특히 소액임차인의 우선변제금제도를 앞세워 세입자를 속인 후 잠적하거나 편법을 통해 부당이익을 챙기는 사례가 적지 않다.
지난 '8·28 전·월세대책'에서 언급된 소액임차인의 우선변제금과 보호대상 범위가 확대되는 주택·상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 지난 24일 국무회의를 통과, 내년 1월1일부터 시행된다.
현재는 서울을 기준으로 보증금이 7500만원 이하인 임차인을 소액임차인으로 규정, 최우선 변제혜택을 준다. 하지만 개정안에 따라 내년부터는 소액임차인으로 규정하는 보증금이 9500만원으로 확대된다. 최우선 변제금액도 2500만원에서 3200만원으로 늘어난다.
인터넷포털 등에서 찾을 수 있는 '급전세'는 이를 악용한 사례들이다. 통상 주변 전세시세의 10~30% 가격에 물건이 나오다보니 현혹될 수밖에 없다. 이들 물건 대부분은 대출금(융자)이 지나치게 많은 빌라나 아파트로, 경매기입등기 전까지 일정금액 이하의 전세보증금을 받고 '급전세'를 놓는 경우다.
경매에 넘어가더라도 세입자는 최우선 변제금을 받아 보증금을 챙길 수 있어 손해볼 게 없다는 마음에 유혹에 넘어간다. 사회적 약자인 '소액임차인' 보호를 위해 만든 법이 편법으로 악용되는 것이다. 주택을 담보로 집주인들에게 돈을 빌려준 채권자들만 세입자의 우선 변제금만큼 배당금을 떼인다.
세입자 입장에서도 최우선 변제금을 받으려면 전입신고와 확정일자 등 경매가 진행되기 전에 대항력을 갖춰야 한다. 게다가 소액임차인 판별 기준은 전입일이 아닌 주택의 최우선순위 담보물권 설정일을 기준으로 하기 때문에 내년부터 법이 바뀌더라도 곧바로 개정법을 적용받을 수 없다.
부동산태인 관계자는 "소액임차인을 판별할 때 적용되는 기준은 임차인이 계약하는 시기가 아니라 해당 부동산의 최선순위 담보권 설정일"이라며 "주변 시세보다 많이 싼 전세물건이라면 권리관계를 꼼꼼히 살펴보고 전세금 보전에 대한 법적부분을 확실히 검토해야 뜻하지 않은 피해를 막을 수 있다"고 말했다.