임대주택법상 임차인의 우선분양전환권

● 대상판결 : 서울고등법원 2013. 12. 13. 선고 2013나6577, 2013나6584(병합), 2013나6591(병합) 판결 (재판장 안철상 부장판사)

● 판결요지

가. 임대주택법 제21조 제7항에 의하여 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있으려면 단순히 분양전환승인일부터 6개월이 경과하도록 임차인으로부터 분양전환신청이 없었다는 것만으로는 부족하고, 임대사업자가 분양전환승인 이후 임차인을 상대로 분양계약의 적법․유효한 청약을 하고, 이에 대하여 임차인이 6개월 이상 분양전환신청을 하지 아니함으로써 위 청약에 승낙하지 아니하는 경우이어야 한다.

나. 임대사업자가 임대주택을 우선 분양전환받을 권리를 가지는 임차인을 상대로 일정한 계약체결기간을 정한 후 그 기간이 지나면 우선분양전환을 받을 수 없다는 취지를 명시한 청약은 승낙기간을 정한 청약에 해당하므로 그 청약에서 정하고 있는 계약체결기간이 지남으로써 실효된다.

다. 임대사업자가 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는 임차인의 권리를 보장한 임대주택법 제21조 제1항, 제7항 등을 위반하여 임차인이 우선분양전환권을 행사할 수 있는 기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하는 것은 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효이다.

[임대사업자인 피고가 임대주택법 제21조에 따라 임대주택을 우선 분양받을 권리를 가지는 임차인인 원고들에게 2~5일 정도로 정한 기간 내에 우선분양전환을 신청하지 아니하면 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주하여 우선 분양전환을 받을 수 없다는 점을 명기한 우선분양계약안내문 등을 공고하여 분양계약의 청약을 하였으나 원고들이 그 기간 내에 우선분양전환을 신청하지 아니하자 임대주택을 제3자에게 매각한 사안에서, 피고의 청약은 승낙기간을 정한 청약에 해당하여 그 청약에서 정한 승낙기간이 지남으로써 실효되었으므로 설사 분양전환승인일로부터 6개월이 경과하였다고 하더라도 원고들은 여전히 우선분양전환권을 행사할 수 있고, 아울러 임대주택법의 입법 취지에 비추어 원고들이 우선분양전환권을 행사할 수 있는 기간이 지나기 전에 피고가 제3자에게 임대주택을 매각한 것은 사법상으로도 무효라고 본 사례.]