부동산 거래 허가구역에 허가받지 않은 상태 매매계약 체결됐다면

토지거래 허가가 필요한 지역의 부동산 매매에서 허가를 받지 않은 채 매매계약이 체결됐더라도 매도인 지위를 제3자에게 넘기는 것은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다. 토지거래 허가 제도의 취지는 투기거래를 방지하려는 데 있으므로 거래허가가 되지 않은 상태에서 매수인 지위를 다른 사람에게 이전하는 것은 무효라는 것은 기존 대법원 판례이지만, 매도인 지위를 이전한 게 유효한 지에 대해서는 선례가 없었다.

대법원 민사1부(주심 박병대 대법관)는 지난달 26일 토지매수인 박모(소송대리인 법무법인 오늘)씨가 매도인 지위를 승계한 변모씨를 상대로 낸 소유권이전등기 절차이행 청구의 소 상고심(2012다1863)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 “토지거래허가제도는 투기거래를 방지해 정상적 거래질서를 형성하려는 데 입법취지가 있다”며 “제3자가 토지거래허가를 받기 전의 토지 매매계약상 매수인 지위를 인수하는 경우와 달리, 매도인 지위를 인수하는 경우에는 최초 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대해 관할 관청의 허가가 있어야만 매도인 지위의 인수에 관한 합의의 효력이 발생한다고 볼 것은 아니다”라고 설명했다. 재판부는 다만 “박씨가 주장하는 거래 대상이 전체 토지에 대한 일부 지분인지, 특정 부분인지가 명확하지 않다”며 이부분을 다시 심리하라는 취지로 사건을 파기환송했다.

박씨는 2003년 6월 토지소유자 최모씨를 대리한 변씨와 토지거래허가구역 내에 있는 경기도 용인시 기흥읍의 임야 1만㎡ 중 7464㎡를 대금 1억 1200여만원에 매수하는 계약을 체결했다. 박씨는 “변씨가 토지 매매계약의 매도인 지위를 최씨로부터 승계했으니, 부동산 토지거래허가절차를 이행하라”며 소송을 냈다. 변씨는 “박씨와 최씨 사이에 체결한 매매계약에 관해 관할 관청의 허가가 없는 이상 매도인 지위를 인수한다는 합의는 효력이 없고, 매매계약도 무효가 됐다”고 주장했다.

1·2심은 “제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 한 경우와는 달리 제3자가 매도인 지위를 인수하기로 한 경우에는 미등기전매 등을 통한 투기적 거래가 이뤄질 가능성이 없으므로 매도인 지위인수에 관한 합의가 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 없다고 해서 무효가 되지는 않는다”며 원고일부승소 판결했다.