"보금자리 주택 때문에 부동산 시장 무너졌다"

이명박 정부 5년. 적어도 부동산 거래시장에서 만큼은 '잃어버린 5년'이란 말이 결코 과언이 아닌 것 같다.

주택거래량은 급감했고 전국 아파트 가격은 하락세를 지속했다.
정부가 주택경기를 살리기 위해 다주택자 규제 완화와 취득세와 양도소득세 한시 감면 등의 대책을 내놓았지만 주택 경기는 살아나지 못했다.

정부가 역점적으로 추진했던 보금자리주택과 잦은 시장대책으로 왜곡된 시장은 제 기능을 하지 못한 채 5년의 세월이 지난 것이다.

◆ 거래·가격은 하락, 미분양은 증가
이명박 정부 5년간 주택 거래량은 34% 가량 급감했다. 부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 주택 매매거래량 월평균은 2008년 7만4483건에서 2012년 5만5488건으로 줄었다.

지역별로는 수도권이 45.9%가량 감소하며 반토막이 났다. 2008년 3만7489건이던 주택거래량은 2012년 2만503건을 기록했다. 지방은 3만6994건에서 3만4985건으로 5%가량 줄었다.

아파트 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 참여정부 시절 만들어 둔 각종 규제책을 해제하면서 아파트 거래량은 2008년 4만8577건에서 2009년 5만2688건까지 늘었다. 하지만 2009년 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)가 강화되면서 2012년 거래량이 3만7201건으로 정권 초보다 30.5% 줄었다.

가격도 약세였다. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 이명박 정부 5년 동안 아파트 값은 7.99% 올랐다. 이전 정부인 문민정부 시절 강남권 아파트값은 36.2%, 국민의 정부는 67.5%, 참여정부는 67.8% 올랐던 것과는 대조적이다.

기존 아파트 가격뿐 아니라 신규 분양가도 약세가 이어졌다. 부동산정보업체 부동산114의 자료에 따르면 올 들어 지난 10월 말까지 분양된 전국 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 832만원이었다. 현 정부 출범 직전인 2007년의 3.3㎡당 평균 981만원에 비해 15.2% 하락한 것이다.

미분양 주택도 쌓여갔다. 국토해양부에 따르면 2008년 1990년대 말 외환위기 당시 수준보다 높은 16만6000가구까지 늘어난 미분양 주택은, 정부의 각종 대책에도 불구하고 7만가구 이하로 줄지 못했다. 수도권 역시 2008년 2만7000가구에서 작년 3만가구로 늘어났다.

◆ 보금자리로 왜곡된 시장, 어떤 정책도 안 먹혀
이명박 정부는 주택 경기를 살리기 위해 다양한 개발 정책을 내놨다. 특히 참여정부가 박은 각종 부동산 규제의 대못을 뽑아냈고, 한강변 초고층 개발, 뉴타운 등의 개발사업을 추진했다.

하지만 부동산 시장은 꿈쩍도 하지 않았다. 글로벌 금융위기에 따른 세계 경제 불황에 투자 심리가 위축된 상황에서, 정부가 수도권 그린벨트 지역을 풀어 주변 시세보다 싸게 공급한 보금자리 아파트는 오히려 주택 거래 심리를 실종시켰다.

2011년 박원순 시장의 등장으로 서울시내 각종 뉴타운과 재개발 지역에 대한 개발이 지연되면서 침체된 부동산 시장은 더 얼어붙었다.

함영진 부동산114 팀장은 "시장은 이미 보금자리 주택으로 인해 왜곡이 상당 진행된 상황이었다"며 "정부가 각종 대책을 통해 거래활성화를 시도했지만, 시장 기능 자체가 무너진 상황이었다"고 말했다.

너무 잦은 정부의 대책도 문제로 지적됐다. 잊을 만 하면 대책을 내놓는 상황은 가뜩이나 얼어붙은 구매 심리를 더욱 눌어붙게 했다.

함 실장은 "정부가 변동성을 줄이기는커녕, 거래를 미루고 좀 더 지켜보게 만드는 변동성을 키우는 역할을 했다"며 "차기 정권에서는 불확실성을 없앨 수 있는 신중한 정부 대책이 절실하다"고 말했다.