(윤명선 칼럼) 분양계약해제와 위약금의 범위

-甲과 丙이 乙에게 행사할 수 있는 해제권-

 

아파트나 오피스텔의 분양계약서 중 계약해제 조항과 위약금 조항을 참고 하시면서 이 글을 봐주시면 좋겠습니다. 분양계약서는 건설회사에 따라 약간의 차이가 있습니다. 요즘 보편적으로 사용하고 있는 분양계약서를 기준으로 칼럼을 쓰도록 하겠습니다.

 

편의상 매도인(시행사)을 甲으로, 매수인(수분양자)을 乙로, 시공사를 丙으로 표시합니다. 일단 계약해제가 돼야 위약금 문제가 발생하는 것이므로 계약의 해제내용부터 살펴보겠습니다.

 

분양계약해제의 대표적인 사항을 보면 크게 4가지로 나뉘어 있습니다. “甲은 丙과 의논하여 乙에게 다음과 같은 사유가 발생했을 때 계약을 해제할 수 있다”라고 되어 있습니다. “해제해야 한다.”가 아니고, 해제할 수 있다는 것입니다.

 

甲과 丙, 그리고 乙은 자신에게 손해가 없거나 이득이 있을 때에는 해제하면 되는 일이고, 손해가 있을 때에는 해제를 하지 않을 수도 있다는 뜻으로 해석해야 합니다. 이게 귀에 걸면 귀걸이요, 코에 걸면 코걸이가 될 수 있습니다. 결국 자신에게 유리한 쪽으로 끌고 가려고 할 것이기에 계약해제는 쉽지 않다고 하는 것입니다.

 

대표적인 4가지 조항입니다.

 

1. 乙이 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하였고, 甲은 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때.

 

2. 乙이 잔금을 입주기간 종료일로부터 3개월 이상 납부하지 아니하였고, 甲은 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때.

 

3. 甲또는 丙의 보증으로 중도금 대출을 받은 乙이 이자 등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 甲또는 丙에게 대신이행(대위변제)을 청구하는 경우에 甲또는 丙이 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도, 乙이 금융기관에 이자 등을 납부하지 아니할 때에는

각 “계약을 해제할 수 있다”라고 돼있습니다.

 

만일 甲과 丙이 단, 1회만 최고권을 행사한 후 해제통지를 보냈다면 잘못된 것이고, 나중에 법정에서 다툼이 있겠지요. 그러나 요즘 분양권 가지신 분들은 빨리 해제되기를 원하고 있기 때문에 그런 문제로 다투는 일은 없을 것입니다.

 

-乙이 甲과 丙에게 행사할 수 있는 해제권-

4. 甲의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 乙이 입주할 수 없는 경우 계약을 해제할 수 있다. 로 되어있어 乙이 행사할 수 있는 해제권은 딱 한 가지밖에 없습니다. 하지만 입주 당시 아파트나 오피스텔 시세가 분양가를 웃돌고 있다면 해제권을 발동할 수분양자는 어디에도 없을 것이기에 이 규정은 어디까지나 부동산 불경기 때 효력을 볼 수 있는 규정일 것입니다.

 

입주 때 시세가 분양가를 훨씬 웃돌고 있다면 늦더라도 좋으니 어서 지어달라고 할 것이고, 늦은 날짜에 비례하여 지체상금만 논할 뿐입니다. 옛날에는 그런 일도 있었으나 2007년 이후에는 입주 만료 3개월에서 단 1시간만 늦어도 해제권을 발동하고 있음이 현실입니다.

 

-위약금에 관한 규정들은 일정하지 않다-

 

합의해제를 하게 되면 또 하나의 계약이 성립하는 것이므로, 해제 당시 손해액을 정산하는 게 보통이지만 일방 해제 뒤에는 위약금이라는 것이 따르게 됩니다. 계약금을 10%로 걸어라, 위약금을 10%로 정해라, 하는 법적인 규정은 없습니다. 당사자들이 정하기 나름이고, 이게 관행으로 이어져 오고 있을 뿐이지요.

 

일반적인 거래에서 사용하거나 중개업소에서 사용하는 계약서 양식들은 대개 계약을 해제하고자 할 때에는 “매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 배상한다.”라고 되어 있습니다. 그러나 당사자들은 별도로 이 부분에 대해 약정을 맺기도 합니다.

 

그럼 당사자들끼리 정한 위약금 약정은 모두 유효하다고 볼 수 있을까요? 일반 거래상 어느 한쪽에 심히 기울거나 부당함이 있는 약정은 법의 보호를 받을 수 없다고 봐야 합니다. 아래 1-6항목은 요즘 건설 회사들이 청구하는 위약금 내용입니다. 이게 어느 정도 받아들여질지는 법정에서 가려질 일입니다.

 

-甲과 丙이 乙에게 청구하고 있는 위약금의 범위-

 

1. 위약금 10%

분양계약서에 보면 위약금은 매매대금의 10%로 정해져 있습니다. 간혹 5%로 되어 있는 계약서가 있음을 봤습니다. 乙이 계약금을 10% 걸었는데 계약을 위반했다면 그 10%를 몰취 당하게 될 것이고, 甲과 丙이 위반했다면 배액인 20%를 배상해야 되겠지요.

 

乙이 계약금을 5%만 걸었을 때 甲과 丙은 나머지 5%를 더 달라는 청구를 합니다. 물론, 재판에서 이겨야 합니다. 대신 甲과 丙이 계약을 위반해놓고 망해 버리면 乙은 대한주택보증으로부터 돈을 받아야 하기 때문에 복잡한 절차를 거치게 됩니다.

 

2. 입주개시일 까지의 중도금 대출에 대한 이자

 

중도금 대출에 대한 이자는 건설 회사에 따라 무이자가 있고 후불제가 있습니다. 무이자는 甲과 丙이 부담하되 乙에게 부담을 지우지 않겠다는 조건이고, 후불제는 우선 甲과 丙이 부담하지만 입주 때 잔금에 포함하여 乙이 지불하겠다는 조건의 이자 돈입니다.

 

무이자가 되건 후불제가 되건 乙의 잘못으로 계약이 해제되면 甲과 丙은 이 돈도 위약금으로 청구 합니다. 계약해제는 하지 않고, 이 돈을 청구하면 구상금이 됩니다. 자신들이 금융기관에 지불했으니 갚으라는 뜻입니다. 물론, 재판의 결과에 따라야 하겠지요.

 

3. 분양대금 연체료

 

대개 분양대금 연체료는 잔금에 대한 경우가 많지만, 중도금을 현금으로 내다가 중단해도 연체료가 붙습니다. 연 12-15%의 이자가 붙기 때문에 살인적인 이자라고 생각하셔야 합니다. 잔금 2억 원을 2년쯤 연체하게 되면 이자가 5천만 원쯤 됩니다.

 

계약금으로 10%를 내고, 중도금을 단 한 번이라도 현금으로 냈다가 계약을 위반하게 되면 그 중도금이 다 까뭉개질 때까지 계약해제는 꿈도 꾸지 않아야 합니다. 결국 질질 시일을 끌면서 중도금 다 없어질 때를 기다린다는 뜻입니다. 연체료 청구도 법원의 판결에 따라야 합니다.

 

4. 확장 ․ 옵션대금과 연체료

 

확장비와 에어컨 설치 등 옵션비용은 적게는 700만 원에서부터 많게는 3천만 원까지 있지만, 어떤 아파트는 확장비와 옵션비가 2억까지 하는 아파트도 있습니다. 특별히 잘 지어서가 아니라 지자체에서 분양가를 내리라 하니까 배꼽을 배보다 크게 부풀려 버린 것입니다.

 

입주를 못해도 확장비와 옵션비를 낸다? 여러분, 어떻게 생각하십니까? 물론, 법원의 판결에 맡길 일입니다만, 들어가지도 못할 아파트의 확장비와 옵션비를 낸다고 하면 소가 지나가다 웃을 일이 아니겠는지요? 모르겠습니다. 다른 사람이 입주해서 잘 살라고 돈 내는 사람이 있을지…

 

5. 입주 후 중도금 대출액에 대한 이자

 

대출 받은 중도금을 잔금대출로 전환하거나 변제하는 일은 입주지정 마감일까지 해야 합니다. 중도금 대출에 대한 이자는 입주 개시일 부터 乙이 직접 은행에 지불해야 하므로 입주를 못하거나 변제하지 못해도 이자는 꼬박꼬박 내야 합니다. 그러나 입주가 불가능한 사람은 이 돈을 내지 않고 버티게 됩니다.

 

금융기관에서는 대출 당시 보증을 선 甲과 乙 또는 보증사인 한국주택금융공사에 대위변제를 요구하게 되고, 이들은 하는 수없이 돈을 내야 합니다. 그 후 乙에게 다시 청구를 합니다. 역시 계약해제를 하지 않은 채 청구를 할 때에는 구상금으로 청구합니다.

 

6. 분양 수수료

 

특별한 경우에는 분양수수료까지 청구하는 건설 회사가 있습니다. 이 부분에는 모든 광고비와 판매수당까지 들어있습니다. 소장을 읽어본 판사도 기가 막혀 “분양 당시 가져갔던 광고용 책자나 사은품을 돌려 달라는 내용은 왜 없는가요?”

 

이상 여섯 가지가 위약금 청구에 들어가는 내용입니다. 5-6억 짜리 아파트를 분양 받은 후 2년 동안 입주하지 못하게 되면 통상적으로 1억 3-6천정도 청구합니다. 이 여섯 항목은 법정에서 다툴 조건들이 많고, 상황에 따라 변하게 돼있습니다. 소장을 받더라도 겁내지 마시고, 약간 깎아 준다고 덥석 합의하는 일이 없도록 하십시오.

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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