분양계약의 해제의 법적문제

-분양계약에 있어서 해제권의 발생 조건-

 

유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 계약의 해제라고 합니다. 따라서 계약이 해제되면 아직 이행하지 않은 채무는 소멸하고, 이미 이행한 것에 대해서는 원상회복 의무를 지게 됩니다.

 

그러나 해제로 인해 어느 당사자에게 손해가 있게 된다면 그 부분은 위약금으로 다뤄야 하는데 당초 계약에서 정한 위약금을 다 지불해야 할 것인지는 사건에 따라 다르고, 상대방에도 과실이 있다면 상계 처리할 부분도 있기 때문에 그 또한 사안에 따라 다르다고 봐야 합니다.

 

아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등의 분양이 끝나게 되면 분양을 하는 건설 회사나 분양을 받은 수분양자는 계약에서 정한대로 자신에게 주어진 의무를 이행하려고 애를 씁니다. 자신에게 주어진 의무를 다한 후 상대방에게 자신의 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.

 

그러나 어느 한쪽이 의무를 이행하지 않게 되면 해제권이 발생하게 되는데 그 원인에는 이행지체, 이행불능, 불완전이행, 채권자지체, 사정변경 등 여러 가지가 있습니다. 따라서 계약해제가 되려면 위 여러 가지 이유 중 어느 한가지의 조건에 걸려야 되는 것입니다.

 

-채권자 귀책사유와 채무자 귀책사유-

 

이 글에서는 아파트, 오피스텔, 상가를 분양받았다가 형편이 어렵게 되어 입주를 하지 못하게 됨으로써 건설 회사(채권자-원고)에서 수분양자(채무자-피고)들을 상대로 청구하는 위약금을 주된 내용으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

준공이 떨어지면 대개 2-3개월의 입주기간이 정해집니다. 입주만료일이 잔금만료일이 되고, 잔금만료일로부터 3개월 이내에 입주를 아니 하면 계약해제사유가 발생하게 됩니다. 1.31.부터 3.31.까지 입주기간이었다면 잔금만료일은 3.31.이라는 뜻이고, 6.31.이 되면 계약해제사유가 발생하게 된다는 뜻입니다.

 

그런데 누구나 이런 내용을 모르는 사람은 거의 없습니다. 문제는 건물이 당초 분양계약에서 정한대로 지어지지 아니하였거나, 건물은 준공이 떨어졌다 하더라도 분양가에 미치지 못한 건물이 지어졌다면 채권자의 귀책사유를 들어 입주를 거부할 수도 있습니다.

 

채권자에게 귀책사유가 발생하게 되면 소송을 하는 사람이 있고, 막무가내로 버티는 사람도 있습니다. 오히려 해제권은 채무자에게 있게 됩니다. 그러나 채권자에게 별다른 귀책사유가 없다면 해제권은 채권자에게 있게 됩니다. 결국 사정이 어렵게 되어 입주를 하지 못하는 사람들에게 화살이 쏟아지게 됩니다.

 

-위약금 10%와 중도금 대출이자-

 

수분양자가 입주만료 3개월 내에 입주를 하지 아니하거나 건설 회사에서 묵시적으로 입주기간을 연장해 주고 있음에도 중도금 대출액에 대한 이자를 내지 않게 되면 건설 회사 즉, 채권자는 대출액을 은행에 대위변제하고 수분양자에게 계약해제 예고통지를 보냅니다.

 

2주 간격으로 2회에 걸쳐 해제예정통지를 보낸 후 그래도 수분양자가 채무이행을 하지 않으면 계약은 해제되고, 건설 회사에서는 해제되었다는 통지를 보내게 됩니다. 이후 그 계약을 살리려면 건설 회사가 지불한 대출액과 그에 따른 모든 비용과 손해를 물어내야 합니다.

 

분양계약서에 적힌 위약금을 보면 당사자가 계약을 위반했을 때에는 “매매대금의 10%를 위약금으로 한다.” 라는 규정이 있습니다. 그리고 대개 대출금에 대한 이자는 수분양자 부담으로 한다. 라는 규정도 있습니다. 중도금 대출을 무이자로 했을지라도 계약이 해제되었을 때에는 이자를 따져서 물어야 합니다.

 

수분양자들이 대출 일으켜 준 돈으로 아파트나 오피스텔을 지었음에도 계약해제 때에는 그 돈에 대한 이자를 수분양자가 부담한다는 건 어쩐지 좀 이상하지 않은가요? 오히려 고맙다고 해야 할 처지인데 말입니다. 나중에 법에서 따지는 날이 오리라 믿습니다.

 

그러나 위약금 10%와 대출이자 부담을 실제로 적용하는 회사는 그리 많지 않습니다. 어떤 회사는 계약금이 많건 적건 해제가 된 후 위약금 부분을 불문에 부치는 회사도 있고, 어떤 회사는 시시콜콜 다 따져서 재판으로 청구하는 회사도 있습니다. 까다로운 회사만나면 계약금 놓치고 법정에 서야 합니다.

 

-위약금 청구에 따른 대처방법-

 

계약금을 5% 걸었건 10% 걸었건 입주할 형편이 안 되어 건설 회사로부터 해제통지를 받게 되면 우선은 은행과의 싸움은 없게 됩니다. 그러나 까다로운 회사들은 해제통지를 보내고 나서 수분양자의 부동산에 가압류를 하고 재판을 걸어오게 됩니다.

 

계약금을 5% 지급한 사람에게는 나머지 5%와 대출금에 따른 이자를 달라는 내용이고, 10% 지급한 사람에게는 대출금에 대한 이자와 기타 비용을 달라는 내용입니다. 적게는 1천만 원에서 많게는 1억까지 청구를 합니다.

 

법원으로부터 소장을 송달 받게 되면 1개월 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 재판을 걸어오는 원고가 두 곳이면 3통을 제출해야 하고, 한 곳이면 2통을 제출해야 합니다. 1개월 이내에 답변서를 제출하지 아니하면 원고의 청구취지를 인정한 것으로 간주하고 선고를 해버립니다.

 

판결이 끝나게 되면 건설 회사는 수분양자 재산을 경매에 넘기게 되므로 달리 구제받을 길이 없어 꼼짝없이 당하게 됩니다. 항소심에서 다툴 수는 있지만 1심 판결에는 가집행이라는 게 붙기 때문에 공탁을 하거나 집행정지를 해야 하는 번거로움이 있게 됩니다. 호미로 막을 일을 삽으로 막아야 합니다.

 

답변서를 제출하고 계속 8개월 내지 1년 동안 재판을 하게 되면 어찌 될까요. 위약금을 당사자간에 매매대금의 10%로 정했다 할지라도 계약을 이행하지 못하게 된 사정, 경제사정, 개인사정, 상대방의 귀책사유 등을 참작해서 결정하게 되므로 꼭 10%가 유지된다는 법은 없습니다.

 

또한 중도금 대출에 따른 이자부분은 그 손해도 10%속에 포함이 됐다고 볼 것인지, 별도로 볼 것인지는 법원의 재량에 속한다 할 것이므로 이를 다 물어줘야 한다는 법도 없습니다. 아파트에 문제점이 있다면 오히려 계약금과 손해배상을 하라는 반소도 제기할 수 있기 때문에 끝까지 법정투쟁을 하는 일이 옳다고 봅니다.

 

계약해제가 100명이라면 건설 회사는 100명과 일일이 싸워야 합니다. 이런 사건은 결국 끝까지 가지 못하고 중간에서 조정이 되거나 합의하는 일이 많습니다. 현재 수도권 여러 곳에서 건설 회사들이 위약금 청구소송을 제기하는 사례가 늘어나고 있습니다. 피해를 입지 않도록 조심하시기 바랍니다.

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

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