(윤명선 칼럼) 입주예정자 모임의 속사정

요즘 수도권 몇 곳과 지방의 신규분양 아파트가 날개를 달았습니다. 아파트 수분양자(아파트를 분양받은 사람)들은 분양이 끝나기도 전에 계약자 모임 또는 협의회, 위원회 등 인터넷 모임을 만들어 정보를 교환하고 있는데 그 속사정인즉, 당초 분양조건에 명시된 사항에 빠짐이 없도록 챙기기도 하지만, 한층 업그레이드 된 사항을 요구하고 있음이 현실일 것입니다.

 

3.3㎡당 1천만 원짜리 아파트를 분양받았을지라도 2천만 원짜리로 지어달라고 요구한다면 정도에 지나친 욕심이라고 봐야할까요? 그렇게 지어줘도 싫다는 사람은 없겠지요. 주택은 서민입장에서 재산목록 1호이기 때문에 잘 지어주기를 바라는 마음은 누구나 다 같을 것입니다.

 

수분양자들의 입맛과 눈높이는 다 다릅니다. 요구사항 중에는 참신한 아이디어도 있습니다. 그런 사유로 시행・시공사에서는 모른 채 할 수도 없고, 요구사항을 일일이 들어줄 수도 없어 늘 시비가 일어나게 됩니다.

 

사람의 욕심은 끝이 없는 것이기에 온갖 명품 아파트 인테리어나 조경 등 사진을 들이대면서 자신들이 분양받은 아파트도 그렇게 지어달라고 요구하게 되면 건설사들은 난감하여 수분양자들 달래기에 정신이 없다고 합니다.

 

심지어는 아파트 명칭도 바꾸라고 합니다. 중견건설사 이름은 빼버리고, 외래어로 된 고급스러운 영문을 붙이게 되면 건설사로서는 황당하다는 하소연을 합니다. 실제 그렇게 바꾸어 등기하는 아파트도 늘어나고 있습니다. 소비자 입맛은 짜고, 무서운 세상으로 치닫고 있다고 봐야 합니다.

 

자금사정이 괜찮은 건설회사들은 나름대로 최선을 다 하지만, 사정이 어려워 공사가 중단되거나 또는 워크아웃이 되거나, 기업회생신청(법정관리)이 되면 일은 복잡하게 꼬이게 됩니다.

 

그때는 보증사고를 대비하고 소송을 하기 위해 비상대책위원회가 생기고, 수분양자들은 계약을 해제하겠다는 측, 분양가를 깎자는 측, 입주하겠다는 측으로 갈라지게 됩니다. 수분양자들이 서로 뜻을 달리하게 되면 행동통일이 안되기 때문에 입주 때가 되면 시행사로서는 애로가 있게 됩니다.

 

아파트가 마음에 들지 않거나 건설회사가 짓다 말다를 반복하게 되면 수분양자들 입장에서는 차라리 보증사고가 나기를 원하기도 합니다. 계약금 찾고 해제해 버리면 끝이기 때문입니다. 하지만 회사가 쓰러질듯, 쓰러질듯 하면서도 결국 쓰러지지 않고 준공까지 내놓게 되면 그다음 손해는 수분양자들의 몫으로 돌아옵니다.

 

여기서 꼭 한 가지 알아둬야 할 일이 있습니다. 준공이 나기 전에는 시행. 시공사가 수분양자들의 요구를 들어주는 척 하기도 하고, 실제로 들어주는 일도 많이 있습니다. 그러나 준공이 떨어져 버리면 그 다음부터 하자보수 외에는 들어주지 않고, 시공사는 떠나버리면 그만입니다.

 

아무리 아파트가 마음에 안 들어도 억지로라도 입주를 해야 하고, 입주를 하지 않으려면 소송을 하는 수밖에 달리 길이 없게 됩니다. 그러나 소송해서 이긴다는 보장은 없고, 이기는 사례도 아주 드뭅니다.

 

분양가는 고가인데 아파트는 허접하고 당초 분양조건에 있었던 사항이 없어지거나 생긴다던 도로, 전철 등이 없게 되면 계약자들은 서로 소송세대를 모집하게 됩니다. 변호사들은 모임에 나가 소송절차와 법률적 견해를 설명하는 일이 일어나게 되는데 일이 거기까지 이르면 건설사로서는 큰 애로가 있게 됩니다.

 

그래서 건설회사들은 소송을 제일 싫어하고 두려워합니다. 소송기간 동안 참여세대가 모두 입주를 거부해 버리면 소송이 종결될 때까지 2-3년 세월 동안 자금회전이 안 되어 고충을 겪게 됩니다. 지금도 전국적으로 수십 곳이 건설사들과 소송 중에 있습니다.

 

건설사들은 소송에서 이겨도 결국은 손해를 보게 됩니다. 중도금 대출액에 대해 은행에 대위변제를 못하게 되면 이자라도 지급해야 하고, 수분양자들로부터 연체이자도 받아내기 어렵기 때문입니다. 마지막에는 수분양자들을 상대로 위약금 청구나 구상금 청구를 하기도 하지만, 각 개인을 상대로 재판을 한다는 일도 쉽지 않은 일이 됩니다.

 

부동산 불경기 때 분양권이 팔리지 않게 되면, 수분양자들은 각자 개인사정 따라 대개 다섯 부류로 나뉘게 됩니다.

1) 별다른 불평이나 불만 없이 묵묵히 입주하는 세대

2) 재판으로 계약을 해제하고, 오히려 손해배상을 받겠으며, 대출받은 중도금에 대한 책임을 면하겠다는 세대

3) 중도금 대출에 대한 이자를 내지 아니한 채 입주를 거부하면서 계약금을 포기하고라도 계약이 해제되기를 기다리는 세대

4) 6개월이고 1년이고 중도금 대출금에 대한 이자를 내 가면서 시세회복을 기다리는 세대

5) 크게 손해를 보고라도 분양권으로 팔아치우는 세대

 

그러나 부동산시장이 침체기에 이르게 되면 어느 길을 택하더라도 정답이 없음이 특징입니다. 왜 그럴까요?

 

1) 입주한 사람들은 우선 시세가 내려있으므로 손해

2) 재판을 하는 사람들은 소송의 승패를 장담할 수 없고, 오랜 세월 법정싸움을 해야 하기 때문에 손해

3) 입주를 하지 아니한 채, 버티는 사람들은 시행사나 중도금 대출은행과 피 말리는 싸움을 해야 하고, 신용상 문제가 생기기 때문에 손해

4) 분양권으로 판 사람도 계약금을 포기했거나 웃돈을 얹어주면서 처분했을 것이기 에 손해라는 것입니다.

 

아파트는 약간 잘못 지어졌더라도 입주 때 프리미엄이 붙거나 최소한 본전이 되면 별다른 탈 없이 넘어갑니다. 손해가 없으니까 입주할 사람은 입주를 하고, 팔 사람은 팔면 되는 것입니다. 또 입주가 순조로우면 시행・시공사에서도 미비한 공사부분이나 세대하자처리도 잘 해줍니다.

 

하지만 주택경기가 침체되어 거래가 없게 되면 수분양자들은 소리를 높이게 되고, 여러 가지 이유를 댑니다. 수분양자들도 입맛이 까다로워 시시콜콜 따지게 되고, 옛날처럼 조용히 입주하는 사람은 거의 없다고 봐야 합니다. 건설사들도 이제부터는 얼렁뚱땅 넘어가려다는 큰 코 다치는 세상이 되었습니다.

 

수분양자들 모임에는 임원이 있고 대표도 있습니다. 수분양자 전체를 대표해서 시행・시공사에 정상적인 건의를 하고 회원들의 의견을 따라 행동통일을 하는 건 좋지만, 건설회사가 자신들의 요구를 들어주지 않는다는 이유로 시행・시공사의 명예나 신용을 훼손하는 글을 쓰거나, 대출을 받지 말자, 잔금을 내지 말자. 라는 등의 선동은 업무방해가 될 수 있으므로 조심해야 합니다.

 

건설회사도 마찬가지입니다. 수분양자들은 고객임에도 고객이 인터넷에 다소 지나친 표현의 글을 쓰거나 오프라인 모임에서 과격한 언동을 했다고 함부로 고소를 하거나 민사상 손해배상 등 재판을 거는 일은 전체 수분양자들의 반감을 살 수 있고, 회사의 이미지가 나빠질 수 있음을 알아야 합니다. 그렇게 되면 바로 다음 사업장에 영향을 미치게 됩니다.

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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