(윤명선 칼럼) 분양받은 아파트 입주 못할 때 대처요령

-분양계약해제 하더라도 채권채무 정확히 매듭지어야-

 

새 아파트를 분양받을 때 대부분 입주를 목적으로 분양받습니다. 그러나 2008년부터 줄곧 부동산시장이 내리막길을 걷게 되고, 경기가 침체되자 본의 아니게 입주를 하지 못하는 수분양자들이 늘어가고 있습니다. 입주를 못하면 분양권으로 팔아야 하는데 분양권 거래마저 안 되고 있음이 사실입니다.

 

중도금 대출은행이나 건설회사에서는 수분양자들이 계약금을 포기하겠다고 해도 계약해제를 받아주지 않은 채 무작정 법적대응을 하고 있습니다. 이로 인해 수분양자들은 이중삼중으로 피해를 보고 있습니다. 끝까지 건설회사에서 계약해제를 받아주지 않는 이유는 뭘까요?

 

같은 분양금액으로 재분양이 안되기 때문입니다.

 

이미 입주기간이 1-2년 지난 아파트도 건설회사와 은행, 수분양자들은 입주를 해라, 못하겠다. 줄다리기를 하고 있고, 재판이 진행 중에 있지만 승자나 패자나 손해를 보기는 마찬가지입니다.

 

끝까지 입주를 하지 못하면 언젠가는 계약해제가 되겠지요. 입주하지 못하고 손해를 보면서까지 계약해제를 하더라도 계산만은 정확히 마무리를 하고 끝을 맺어야 합니다. 채권채무라는 것은 자칫 상속에 까지 영향을 미치기 때문에 아래 글을 참조하시기 바랍니다.

 

-입주불가능 그 끝은 아파트마다 다르다-

 

계약은 맺기는 쉬어도 풀기는 어려워서 자칫 수년 동안 은행과 건설회사에 코가 꿰어 고생을 할 수 있습니다. 계약해지는

 

1)계약금의 많고 적음

2)아파트별 품질

3)은행 및 건설회사의 사정

4)개인별 부동산 소유여부 등

조건에 따라 각자 결과가 다르게 나오게 됩니다.

그래서 어느 아파트는 쉽게 계약해제가 되는데 왜 우리 아파트는 안 되느냐는 말이 나오게 되는 것입니다.

 

어떤 아파트는 단 돈 1천만 원의 계약금을 걸었다가 포기하고 나오는 선에서 해약을 당한 후 아무런 재판도 없이 손쉽게 마무리 되는 곳도 있고, 어떤 회사는 계약금 1억을 걸고도 해제를 하지 못한 채 부동산까지 가압류가 되는 일도 있습니다.

 

계약금 5-10%를 내고도 계약해제를 이루지 못한 채 부동산 가압류 당하고, 은행으로부터는 대여금 청구, 건설회사로부터는 위약금청구나 잔금청구를 당하게 된다면 얼마나 기가 막히고 억울하겠습니까? 소송을 당하게 되면 변호사를 선임해야 하므로 돈 잃고, 사람 망신 사는 이중고를 겪게 되는 것입니다.

 

건설회사와 은행에서는 어찌하던 입주하게 하려고, 우선 겁을 주기도 하고 지급명령, 부동산 가압류, 소송 등을 제기한 후 중간에 합의하거나 판결을 받기도 합니다. 심지어는 재판을 걸지도 않은 채 채권을 전문적으로 추심하는 회사에 넘겨 버리기도 합니다.

 

-계약해제에 따른 계산을 어떻게 매듭지을 것인가-

 

1. 중도금 대출액 대위변제가 이루어지면 시행사로부터 해제통보를 받게 됩니다. 그런 후 2-3개월 아무런 소식이 없는 곳은 계약금 몰수당하고 해제됐다고 봐야 합니다. 그러나 잔액채무는 남게 되므로 그 문제만은 본인들이 짚고 넘어가야 합니다.

 

2. 은행에서 부동산을 가압류함과 동시 대여금청구 소송을 당했을 때에는 즉시 전문가와 의논하여 재판으로 가야 합니다. 대부분 중간에서 조정으로 해결이 되는데 수분양자가 도저히 입주할 처지가 아니라면 재분양하거나, 공매처리로 끝을 내기도 합니다.

 

3. 건설회사에서 부동산을 가압류함과 동시 구상금이나 위약금 청구를 하게 될 때에도 재판은 그때부터 다시 1-2년이 걸립니다. 계약해제 전에 청구하는 것이 구상금이고, 계약이 해제된 후 청구하는 것이 위약금인데 역시 조정으로 끝나는 수가 많습니다.

 

4. 수분양자의 재산을 찾을 수 없게 되면 건설회사에서는 추심회사로 채권을 넘겨 버립니다. 추심회사에서는 재산 찾는 일과 독촉을 하다가 자신들이 받지를 못하면 다시 건설사로 넘겨 버립니다. 나중엔 건설사에서 재판을 걸어옵니다.

 

최초 수분양자가 입주하지 못할 때에는 수분양자 입장에서는 분양권으로 팔아야 하고, 건설사 입장에서는 재분양을 하는 길 외에 다른 길은 없습니다. 그러나 수년째 이 두 가지 길이 다 먹혀 있어 오랜 시일이 걸리고 있고, 이로 인해 수분양자와 건설사 모두 손해를 보고 있는 것입니다.

 

법률사무소 다옴 (종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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