(윤명선 칼럼) 분양계약 해제 시 계약금과 중도금에 대한 이자.

정부가 부동산 경기 활성화를 위해 LTV (주택담보인정비율) , DTI (총부채상환비율) 규제 완화, 청약제도 개선 등 규제 완화 보따리를 한꺼번에 풀어내면서 주택 시장에 온기가 퍼지고 있습니다.

 

또한 지난 2월 임대소득 과세방침 이후 꿈쩍도 않던 아파트 매매가 급매물 위주로 하나둘씩 이뤄지고 집주인들도 호가를 조금씩 올리고 있습니다.

 

2-3 년 전 만해도 분양받은 아파트 못 들어가겠다고 아우성을 치고 내 아파트 가격을 보전하기 위해서 입주민들이 단체로 농성까지 했던 것을 생각하면 부동산이란 참 아이러니 한 면이 있습니다.

 

하지만 지금도 경기 서북부, 인천의 입주분쟁 지역은 온갖 소송으로 몸살을 앓고 있고, 소송을 당한 사람과 소송을 하는 사람의 진흙탕 싸움은 끝이 날 줄을 모르고 있으니 이 또한 부동산의 양면성을 보는 듯 합니다.

 

아파트를 분양 받은 후 개인적인 사정변경으로 입주가 불가능 할 경우 건설사에서는 수분양자가 지급한 계약금 외에도 위약금 및 대출금 후불이자등을 청구합니다.

 

또한 그 청구는 소송으로 진행을 하여도 수분양자의 패소가 관례였습니다.

이는 그 내용이 분양계약서에 명확하게 명시되어 있기 때문이라고 볼 수 있습니다.

 

그러나 최근 들어서 그 관례가 깨지는 판례가 속출하고 있으며 수분양자의 숨통을 틔어줄 반가운 소식이 들려 필자도 조금이나마 보람을 느끼고 있습니다.

 

분양계약서의 예를 들어서 설명해 보겠습니다.

 

제2조 (계약의해지)

 

⑸ 본 계약이 해제된 경우 갑의 보증에 따라 을이 금융기관으로부터 대출받은 대출금이 있는 경우 (갑이 대위변제할 경우 포함) 에는 을은 대출금(이자,비용 포함) 전액을 변제하여야 하며, 갑은 을에게 반환하여야 할 공급대금에서 대출금과 위약금을 우선 공제한 후 그 잔액을 반환하는 것으로 한다.

 

제3조 (위약금)

 

⑴을의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속한다.

⑵갑은 을에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

⑶갑은 위약금을 을이 기 납부한 대금 중 위약금 등을 공제한 나머지 대금을 환급하고, 반환하는 환급금은 을이 이미 납부한 대금에 대한 이자 및 이미 납부한 연체금은 환불하지 아니한다

 

이와 상반되는 민법의 조문을 보면

민법 제 548조 계약의 해제 , 원상회복의무

 

민법상 계약 해제 시 쌍방 당사자에게는 원상회복의무가 있으며, 금전의 경우 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다.

 

공정거래위원회에서 발표한 약관규제법 제 8조의 경우를 살펴보면,

 

-고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항 또는 위 법률 제9조 제 4호에서 정하는 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항

 

▶ 건설사의 대출금 후불이자 및 위약금(재산세,관리비 등) 청구

 

수분양자 명의의 은행 중도금을 대출 받으면서 수분양자는 입주 시기에 그 이자를 은행에 상환하게 됩니다. 하지만 입주를 못 할 경우는 건설사에서는 수분양자에게 계약해제를 통보하고 그 중도금 및 이자를 대위변제 한 후, 수분양자에게 구상금을 청구합니다.

 

민법 제548조와 같이 민법상 계약해제 시는 금전을 받은 날로부터 이자를 계산하여 지급해야한다 라는 조항이 있습니다. 하지만 건설사는 민법을 무시하고 건설사 재량껏 이자를 지급하지 않는다는 조항을 삽입하여 구상금을 청구하였습니다.

 

하지만 재판부는 이 조항은 수분양자에게 극히 불리한 조항이라는 판단을 하여서 수분양자가 받을 상법상의 6% 이자와 건설사의 구상금 청구를 상계해야 한다는 판결을 한 것입니다.

 

쉽게 말해서 계약이 해제되면 수분양자가 지급한 계약금과 은행에서 대출받아 지급한 중도금은 상법상의 6% 이자가 발생하였고, 해제 시에는 그 이자를 지급하여야 한다는 것입니다.

 

또한 약관규제법 제 8조와 같이 위약을 하였더라도 계약금 10% 몰수 외 추가적인 위약금 청구는 부당하다는 판결을 하였습니다.

 

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 부동산학과 출강 010-4878-6965. 가을학기학생모집 중