서울시, 한강변 아파트 35층 이하로 제한

내달 가이드라인 확정

이촌·반포일대 규제 강화

여의도는 50층이상 허용

서울시가 한강변 건축물 높이 규제에 나서면서 이촌과 반포는 물론 압구정, 잠실 등 한강 주변 지역의 재건축·재개발이 타격을 입을 전망이다. 최고 층수가 낮아짐에 따라 일반 분양분이 줄어들어 기존 주민들의 재건축 분담금 증가가 불가피하기 때문이다. 부동산 전문가들은 "주택시장 침체에 규제까지 강화돼 한강변 재건축 추진이 늦어지게 됐다"고 설명했다.

고급 주거지로 꼽히는 강북 이촌과 강남 반포 일대 규제가 가장 강해질 전망이다. 남산과 용산공원, 관악산과 현충원 조망권을 보장하기 위해서는 층고를 크게 낮춰야 해서다. 아파트가 밀집한 압구정동 일대도 높이 제한으로 사업 추진에 어려움을 겪을 것으로 보인다.

당장 최고 50층으로 재건축을 추진하려던 잠실주공 5단지는 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 잠실주공 5단지는 당초 용적률 350%를 적용, 최고 70층으로 재건축할 계획이었지만 서울시의 반대로 층고를 낮춘 바 있다. 인근 S공인 대표는 "70층에서 50층으로 낮춘 계획안을 35층으로 더 내릴 경우 사업성이 떨어져 사업 자체가 무산될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

반면 유일하게 50층 추진이 가능해진 여의도는 향후 개발에 속도가 붙을 것으로 보인다. 여의도는 도시기본계획상 부도심에 위치해 있고 주변에 고층 건물들이 늘어서 있어 용도지역 변경 후 고층 개발이 가능하다는 게 서울시의 설명이다.

제2롯데월드 슈퍼타워가 들어서는 잠실지구도 일부 비주거 건물은 50층 안팎의 고층건물로 지을 수 있을 것으로 예상된다.

이와 함께 이번 가이드라인에는 층수 규제 강화뿐만 아니라 과도한 용적률 인센티브를 낮춰 기부채납 비율이 내려가는 효과도 기대돼 하락하는 사업성 보충이 가능하다는 게 서울시의 설명이다.

기존 한강변 개발계획은 10개 지구에서 기부채납 25%, 최고 층수 50층 내외, 용적률 300% 이상 등의 기준을 적용했다. 새로 마련하는 계획은 한강변 전체로 범위를 확대하고 기부채납 비율 15%, 층수는 35층 이내, 용적률은 300% 이하로 조정했다. 기부채납 비율이 낮아진 만큼 개발 수익성은 높아질 것으로 보인다.

이번 한강변 기본관리 방향은 서울시의 최종안은 아니다.
시는 공청회에서 전문가와 주민들의 의견을 청취하고 내달 도시계획위원회 등 관련 위원회 자문을 거친 뒤 오는 3월께 한강변 관리 기본계획을 수립한다. 단 도시계획 심의를 앞둔 주요 지역의 가이드라인은 이때 확정할 방침이다. 이후 연말께 최종 한강변 관리 방향을 확정해 발표한다는 목표다. 서울시 관계자는 "자치구와 주민들의 의견을 반영해 한강변의 공공성을 최대한 살리는 쪽으로 최종안을 마련할 것"이라고 설명했다.