재개발사업에 부동산 신탁등기 도입 절실

사업구역 내 부동산 소유권 조합원에 그대로 두고 사업 진행

조합의 불안전한 법적지위 장기화 따라 각종 법률문제 발생

조합원 명의 부동산 신탁등기로 선량한 조합원 피해 막아야

 

 

#조합원 240여명으로 구성된 서울 강북의 한 재개발조합은 조합원의 3분의 1 가량이 분담금을 제때 납부하지 않은데다, 부동산 경기침체로 일반분양분 아파트의 분양가격까지 하락하면서 사업시행자금 확보에 애를 먹었다. 엎친 데 덮친 격으로 분담금을 미납한 조합원들 소유의 부동산에 근저당권 설정등기와 가압류, 압류등기 등이 설정되면서 조합 재정 상태는 더욱 어려워졌다. 이 때문에 이전고시절차가 장기간 지연됐고 결국 약 160여명의 조합원들과 100여명의 일반분양자들이 계획된 기한 내에 소유권등기를 받지 못하는 등 재산 피해를 입게 됐다.

 

 

#지방의 다른 재개발조합은 사업구역 내 사찰토지에 대한 소유권을 미리 취득하지 못해 이 토지에 설정된 지상권등기를 준공인가를 받을 때까지 말소하지 못했다. 결국 사찰 소유 토지에 설정된 지상권등기는 재개발된 아파트부지에 그대로 남게 됐다. 용익물권인 지상권은 토지전체에 효력이 미치기 때문에 결국 조합원과 일반분양자들은 자신들의 의사와 상관없이 아파트 전유부분에 지상권이라는 별도등기가 달라붙었다.

 

 

최근 재개발조합이 사업구역 내 부동산에 대한 소유권을 확보하지 못해 사업시행이 지연되고 조합원과 분양자들이 피해를 입는 사례가 끊이지 않고 있다. 이 때문에 재개발사업에서 조합이 조합원과 신탁계약을 체결해 부동산 소유권을 취득한 후 사업을 진행할 수 있도록 관련 법령을 개정해야 한다는 전문가들의 목소리가 나오고 있다.

 

 

도시기능 회복을 위해 건물과 그 부지를 정비하고 대지를 새롭게 조성하는 사업인 재개발사업은 재개발조합이 개별 조합원의 부동산에 대한 소유권을 취득하지 않고 있다가 '이전고시절차' 후에야 소유권을 취득하는 방식으로 이뤄지고 있다. 이전고시란 관리처분계획에서 정한 바에 따라 조합 등에 사업구역 내 부동산의 소유권을 귀속시키는 행정처분을 말한다. 이 때문에 재개발조합은 재개발사업 추진위원회 설립 시부터 이전고시까지 부동산에 대한 소유권이 없이 정비구역 내에 있는 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축한 후 분양하는 등의 처분행위를 하게 된다. 추진위원회 설립부터 이전고시까지 많게는 10년이 소요된다. 결국 이 같은 재개발조합의 불완전한 법적지위가 장기간 지속됨에 따라 각종 법률적 문제들이 발생하고 있는 것이다.

 

이창원 법무사는 "사업 구역 내의 부동산 소유권이 조합원에게 그대로 남아있다 보니 조합원들이 자기 소유의 부동산을 담보로 돈을 빌리거나, 세금 체납으로 해당 부동산이 압류되거나, 채권자들이 해당 부동산을 가압류한 후 경매를 신청하는 등 권리관계가 복잡해지고 있다"면서 "이러한 근저당권이나 압류, 가압류 또는 경매등기 등이 말소되지 않아 시공사나 조합이 공사대금채권이나 분담금채권 확보에 어려움을 겪으면서 사업이 지연되는 경우가 발생하고 있다"고 말했다.

 

 

전문가들은 재개발사업이 원활하게 진행되기 위해서는 조합이 사업 시행과 동시에 사업 구역 내 부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이 바람직하며, 소유권 취득 방식으로는 신탁계약에 의해 신탁등기를 경료하는 것이 가장 적절하다고 조언한다. 즉 조합원이 신탁계약에 따라 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등의 권한을 조합에 이전한 후 이러한 신탁관계를 대외적으로 공시하기 위해 신탁등기를 함으로써 재개발사업 구역 내에 있는 부동산에 대한 권리관계를 명확하게 해둬야 한다는 것이다. 또 신탁등기를 경료한 경우에는 신탁등기 이후에 발생한 권리관계를 이유로 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매·보전처분, 국세 체납처분 등을 할 수 없다는 점도 장점으로 꼽힌다.

 

 

이학수 법무사는 "사업 추진위원회 설립 이후 이전고시까지 약 10년이 소요되는데 이 기간 동안 악성 조합원들이 자신의 부동산에 다액의 근저당권이나 압류 등을 유발하더라도 조합은 이를 감내해야 하고 그로 인해 다수의 선량한 조합원들이 피해를 입는다"며 "하지만 조합명의로 신탁등기를 해두면 조합원은 등기의무자가 될 수 없어 사업완료시까지 조합원의 재산이 감소하지 않게 된다"고 말했다. 그는 또 "재개발사업 중에는 사업부지 인근 공공시설 등과 교환으로 지적을 정리해야 하는 경우가 종종 발생한다"며 "조합원명의로 신탁등기가 된 경우에는 일일이 조합원의 동의를 구하는 절차 없이 교환등기를 쉽게 경료할 수 있어 재개발사업을 원활하게 추진할 수 있다"고 말했다.

 

법무사업계는 이 같은 재개발사업에 신탁등기 도입 필요성에 공감하고 법 개정을 위해 다각적으로 움직이고 있다. 대한법무사협회(협회장 임재현)는 지난달 28일 국토교통부에 재개발사업에서 신탁등기제도를 도입하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 입법청원했다. 법무사협회의 개정안은 조합원이 되기 위해서는 조합 등 사업시행자에게 소유권을 이전하고 신탁등기를 경료하게 하고 있다.

 

법무사협회 관계자는 "사업시행자인 조합이 사업구역 내에 있는 부동산에 대한 소유권을 확보함으로써 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 하는 취지의 개정안"이라며 "재개발사업에서 신탁등기가 활성화되면 법무사의 직역 확대에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

 

 

21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum/net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장 http://cafe.daum.net/lawsein

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