美 금리인상·집단대출 규제 강화…주택경기 '위축' 우려

대·내외적인 경제여건 악화로 회복세에 접어들었던 주택 및 건설경기가 올해 하반기 이후에는 한풀 꺾일 수 있다는 분석이 나온다.

최근 정부가 시중은행들에게 아파트 집단대출(중도금 대출)에 대한 리스크 관리를 주문한데다 미국은 올해 안에 금리를 인상할 가능성이 높아서다. 둘 모두 투자심리에 막대한 영향을 미치는 요인이어서 청약시장은 물론 건설경기 위축이 불가피할 것으로 보인다.

◇대·내외 리스크…주택·분양시장에 악영향
3일 관련 업계에 따르면 미국 연방준비제도이사회는 내달 예정된 연방공개시장위원회 회의에서 금리인상을 논의할 계획이다.

금리인상 여부를 단언하기 어렵지만 고용률 상승 및 실업률 하락 등 미국의 경제지표가 상당히 개선된 상황이어서 연내에는 금리인상에 나설 가능성이 높다는 게 업계 예상이다. 이달 발표가 예정된 미국의 비농업 부문 현황의 고용자 수 역시 크게 늘어날 것으로 예상되고 있다.

미국의 연내 금리 인상 가능성에 무게가 실리자 업계에서는 주택 거래시장 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 나온다.

미국이 금리를 인상하면 국내에 유입됐던 달러가 빠져나가는 구조여서 우리나라 역시 금리를 인상 할 수밖에 없다.

이럴 경우 대출을 낀 집주인들의 원리금 부담은 늘어나는 한편 저금리를 이용해 매매에 나서는 수요자는 줄어드는 상황이 벌어진다. 원리금 부담에 눌린 집주인이 증가하면 시장에 매물로 나오는 주택도 늘어난다.

일단 집을 팔아 빚을 청산하자는 분위기가 형성되기 때문이다. 반면 낮은 대출 문턱을 이용해 매매에 나섰던 수요자는 줄어 거래경색에 따른 집값 하락세가 확산될 가능성이 있다.

허윤경 건설산업연구원 박사는 "금리가 상승하면 주택구입을 위한 대출 문턱도 높아져 거래시장이 다시 위축될 우려가 있다"고 말했다.

여기에 최근 정부가 아파트 집단대출(중도금 대출)에 대한 리스크 관리에 나섰다는 점도 분양시장 열기에 찬물을 끼얹을 것으로 보인다.

집단대출이란 시공사가 보증을 제공하고 아파트 분양 계약자는 개별심사 없이 중도금이나 잔금을 대출받는 방식이다. 건설사가 보증을 서는 구조로 수분양자는 심사 없이 중도금과 잔금을 분양가의 60~70% 수준까지 빌릴 수 있다.

가계 및 은행의 대출 건전성 강화를 위한 조치지만 아파트 계약자 상당수가 집단대출에 의존해왔다는 점을 감안하면 청약 수요 감소로 이어질 수 있다는 분석이다.

◇해외·국내 사업 모두 위축…건설사도 '긴장'
이같은 대·내외적인 경제여건 변화는 그동안 밀어내기 분양에 나서왔던 건설사들에게도 달갑지 않은 소식이다. 시중은행들이 집단대출 심사를 깐깐히 진행할 경우 기존에 세웠던 아파트 공급계획에 차질이 빚어질 수 있어서다.

국내 주택사업이 위축되면 해외에서 수주고를 확보해야하는데 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 미국의 금리이 현실화되면 동남아시아와 중남미 등 신흥국 시장의 공사 발주물량 급감이 우려되기 때문이다.

그동안 미국이 양적완화 정책을 펼치면서 시장에 풀린 달러의 상당량은 이른바 이머징 마켓으로 불리는 신흥국으로 유입됐다.

미국의 금리 인상이 결정되면 신흥국에 유입됐던 달러는 투자가치가 상승한 미국으로 다시 빠져나가게 된다. 달러 이탈이 가속화될 경우 이들 국가의 통화 가치는 달러에 비해 상대적으로 하락한다. 발주와 관련된 예산을 달러를 기준으로 편성했던 신흥국들은 결과적으로 재정수지 악화에 시달릴 수밖에 없다.

건설업체 관계자는 "재정수지 악화로 신흥국들이 발주계획을 취소하거나 축소하면 국내 건설사들의 해외수주 기근 현상은 더 심화될 것"이라며 "시중은행들이 집단대출을 꺼릴 경우 아파트 분양도 위축될 수밖에 없어 해외는 물론 국내 사업 환경 모두 악화될 우려가 있다"고 말했다.

이 관계자는 "이같은 대·내외적인 변수가 현실화되면 건설사 입장에선 매출을 확대할 수 있는 길이 막히게 된다"며 "올해 들어 회복세를 보였던 경영실적이 내년 이후부터는 다시 악화될 가능성도 배제할 수 없다"고 덧붙였다.