분양권전매와 관련한 생활법률

1. 최씨는 2011년 6월 세종시에 신축된 아파트를 계약금 2000여만원에 분양받은 뒤 이를 판매하기 위해 브로커를 통해 중개업자에게 청약통장과 분양계약서 등을 넘겼고 엄씨가 이를 6000여만원에 사들였다. 그러나 당시 분양권은 1년간 매매가 금지된 상태였고, 최씨는 이를 대량 사들여 불법 거래한 브로커와 함께 주택법위반으로 기소돼 벌금 200만원을 선고받았다.

이후 아파트 값이 크게 오르자 최씨는 "주택법 위반으로 체결된 계약은 무효"라고 주장하며 소유권을 엄씨에게 넘기지 않았다.

1심은 “주택법 위반으로 체결한 계약은 원천적으로 무효”라고 판단을 하였다.

2심은 "최씨는 엄씨에게 소유권을 이전하고 엄씨는 매매대금의 잔금을 지급하라"며 판결했다.

대법원 판단은?

--1번 해설--

청약통장이나 분양권의 전매 금지 규정을 어겨 거래 당사자들이 형사처벌을 받았더라도 이미 맺어진 분양권 거래 약정은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 브로커를 통해 전매가 금지된 청약통장과 분양권을 사들인 엄모씨가 청약통장 등의 원래 주인인 최모씨를 상대로 "분양권의 잔금을 치를테니 아파트 소유권도 이전해달라"며 낸 소유권이전등기 소송의 상고심(2014다232906)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 지난달 9일 사건을 대전지법으로 돌려보냈다.

재판부는 "구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만, 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했다. 또 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였다.

2. 홍씨 부부는 서울 송파구 신천동에 들어설 주상복합아파트 분양권을 2002년 12월에 산 뒤 분양대금 6억3000여만원 중 대부분을 납부하고 잔금을 1400여만원만 남겨둔 상태에서 이모씨에게 14억여원을 받고 분양권을 팔았다. 홍씨 부부는 2억원의 시세차익을 봤다고 주장하며 분양권 양도시 적용받는 일반세율을 적용해 7600여만원의 세금을 냈다. 하지만 용산세무서는 홍씨 부부가 사실상 등기하지 않은 상태에서 아파트를 넘겼고 이로 인해 5억7000여만원 이상의 시세 차익을 본 것으로 파악해 4억원의 세금을 부과했다.

대법원 판단은?

--2번해설--

아파트를 팔면서 세금을 덜 내기 위해 분양권을 넘기는 것처럼 '꼼수'를 부린 부부에게 대법원이 거래 차익의 70%를 세금으로 내라고 판결했다. 법원은 부부가 아파트 분양대금을 거의다 납부한 상태라 사실상 분양권이 아닌 아파트 자체를 양도한 것으로 봐야한다고 판단했다. 소득세법 제104조는 등기하지 않고 지니고 있던 자산을 양도할 때는 소득의 70%를 세금으로 내도록 규정하고 있다. 투기 목적으로 자산을 사고 팔면서 취득세나 보유세 등을 피하는 일을 막겠다는 취지다.

대법원 행정2부(주심 조희대 대법관)는 주상복합아파트 분양권을 넘겼다가 양도소득세를 부과받은 홍모씨 부부가 용산세무서를 상대로 "분양권을 넘길 때 지불한 웃돈 등을 고려하면 양도수익은 2억여원에 불과한데 미등기양도자산을 넘긴 것으로 간주해 5억7000여만원을 수익으로 파악하고 4억원을 세금으로 부과한 것은 부당하다"며 낸 양도소득세 부과처분 취소소송 상고심(2013두13563)에서 원고패소 판결한 원심을 지난달 23일 확정했다.

재판부는 판결문에서 "홍씨 부부는 아파트 분양대금 6억3000여만원 중 상당 부분을 납부하고 1400여만원만 더 내면 취득 등기를 할 수 있는 상태에서 분양권을 이씨에게 넘겼는데, 이때의 양도는 단순히 분양권을 넘긴 것이 아니라 양도소득세 중과세율 적용을 피하기 위한 양도로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심이 홍씨의 양도를 미등기양도자산의 양도로 봐 이득의 70%를 세금으로 내는 것이 적법하다고 판단한 것은 옳다"고 판시했다.

재판부는 "부동산매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당 부분을 이미 내고 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 등기가 가능한데도 그 대금을 내지 않고 부동산에 관한 권리를 양도했다면 이를 양도소득세 중과세율 적용을 피하려는 행위로 보고 구 소득세법 제104조3항이 규정한 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용해야 한다"고 설명했다.